杭州又放大招，中國房地產需求是時候要被重振了

• 2022年12月14日 來源：互聯網新聞 克銳地產 671 39
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12月13日，據杭州住房公積金管理中心官網消息，杭州住房公積金管理委員會發布關于調整住房公積金貸款政策的通知，其中提到，結清商業貸款，購買普通住房可執行首套房政策，即首付比例30%;對于二套房貸款，首付比例不低于40%。這一政策也是為了提振需求，使房地產市場

12月13日，據杭州住房公積金管理中心官網消息，杭州住房公積金管理委員會發布關于調整住房公積金貸款政策的通知。通知表示杭州市住房公積金貸款有關政策作出調整。其中提到，結清商業貸款，購買普通住房可執行首套房政策，即首付比例30%;對于二套房貸款，首付比例不低于40%。

杭州樓市“理性”回暖

截至2021年底，杭州市常住人口總量達到1220.4萬人。自今年下半年以來，杭州新房市場和二手房市場曾雙雙遇冷。中指研究院稱，新房層面，杭州10月供應依然處于高位，但成交低迷，環比下降24.5%，同比下降也超3成。具體開盤表現上，10月杭州市區整體中簽率47.7%，較9月增長12.1個百分點;10月流搖率39.1%，較9月升高3.1個百分點。二手房層面，自6月后持續下降，10月成交套數處于今年以來倒數第三，“銀十”市場恢復不及預期。

推出房貸新政、放松區域限購、推行帶押過戶……隨著“政策工具箱”的蓋子越開越大，杭州房地產市場的需求正被重新激活。11月，杭州的樓市出現供需兩旺態勢。杭州貝殼研究院的數據顯示，11月杭州商品住宅新房成交8774套，環比上漲10%，同比下降7%;供應10911套，環比下降1%，同比上漲9%。二手房方面，11月，杭州二手房市場成交量結束四連跌，網簽單量提升32%。

值得注意的是，經過1年多的“盤整”，杭州購房者對于房價大幅上漲的預期正在降低。現在購房者都以自住為主，炒房客并不多，房地產正逐步回歸居住屬性，房地產行業開始理性健康發展。

根據中研普華《2022-2027年中國房地產市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：

預計住宅成交同比大幅下降，供給側信心嚴重下跌

統計局數據，2022年前9月，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%。就前三季度商品住宅成交規模占全年比例變動情況來看，鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大，導致下半年成交占比上升，而2021年下半年市場交易景氣回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間，由此預計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右，同比下降22%，成交金額12萬億元，同比下降23%。

銷售規模的大幅下滑，也對新房供給側信心帶來了明顯的負面影響，2022年前三季度，全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米，同比減少39%，，回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8，企業新增供應意愿顯著下降，預計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。

房企貸款不良率有所上升

不妙的消息是，2022年上半年，個別房地產企業風險暴露，所涉及的樓盤開發項目延期交付，導致個別購房者停止償還個人住房貸款。受此影響，上半年商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%。

“房企存量貸款的資產質量確實承受一定壓力。”中國農業銀行副行長張旭光稱，截至6月末，農業銀行房地產業不良貸款余額335億元，較上年末上升53億元，不良貸款率3.97%，較上年末上升0.58個百分點。建設銀行數據顯示，截至今年6月末，該行房地產業不良率2.98%，較上年末上升1.13個百分點。

盡管房企貸款的不良率有所上升，但風險可控。“不良率上升的原因，主要是前期少數擴張較快、負債水平高的房企持續暴露風險，但要看到，其風險暴露目前已較為充分。”張旭光說。此外，由于監管部門已建立“房地產貸款集中度管理制度”，各銀行的房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比并不高。“在對公房地產方面，郵儲銀行的表內外業務規模均較小。”中國郵政儲蓄銀行副行長姚紅表示。

房企貸款不良率的上升也暗含著需求的匱乏，然而個人住房貸款的資產質量則保持平穩，受個別樓盤按揭斷供的影響較小。“截至6月末，工商銀行個人住房貸款不良率為0.31%。”中國工商銀行副行長王景武表示。建設銀行副行長李運表示，該行涉及停貸斷供的個人住房貸款逾期金額占全部個人住房貸款余額的0.018%，風險整體可控。

政策出臺，望提振需求

并不是杭州市需要重振房地產需求與成交量，正如上文提到的房企貸款不良率也是個預警，隨著疫情影響的退潮，全國各地房地產需求都需要被重振，相關政策也一直在路上。

2022年1月9日，人民銀行營業管理部以視頻形式召開2022年北京地區貨幣信貸工作會議。會議要求，北京地區各銀行業金融機構要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，支持房地產企業合理融資需求，加大住房租賃金融支持等。

2022年4月22日，銀保監會黨委召開會議，深入學習貫徹黨中央指示精神，落實國務院金融委專題會議要求，研究分析當前經濟金融形勢，安排部署下一階段重點工作，其中提到“持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，支持改善和剛性住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展”。

真正的需求還需釋放

在上文諸多不利現狀之下，在諸多政策加持之下，據克銳地產研究，潛在住房保有量近400億㎡，就第七次人口普查數據來看，目前中國城鎮人均住房面積不到40平方米，距離發達國家仍有較大發展空間，這個空間就是剛需。

人們對商品房的剛性需求來自城市化進程下的城市定居買房、舊房更新換房、子女成家分房。就這三點進行分析，可得出：

目前中國的城市化率為64%左右，在接下來的10年左右時間，會繼續發展到75%左右，然后維持動態平衡，依然會帶來大量的商品房剛性需求。

通常一個房子人們住30年左右會覺得舊了，想換新房，所以舊房換新房的這部分需求將會在未來幾十年開始迅速增長。

同理，當規模尚存的90后與00后結婚成家后，其分房需求也將在未來幾十年迅速增長。

在“房住不炒”的政策越來越雷霆執行的未來，當房地產市場回歸理性，這一部分需求得到充分釋放，房地產市場將健康發展。

房地產金融：穩融資防風險兩手抓

穩融資，要保障房地產合理融資需求。“中國銀行將繼續支持房企的合理融資需求，有序安排房地產貸款投放，維護住房消費者合法權益。”中國銀行風險總監劉堅東說，持續優化房地產貸款結構，優先支持保障性租賃住房、普通住宅開發項目。穩融資，還要支持剛性和改善性住房需求。“農業銀行將進一步加大個人住房貸款的投放力度。”農業銀行副行長林立說，一是主動對接頭部企業、優質二手房中介，從源頭拓展業務儲備;二是開展產品創新，重點研發“新市民貸”系列產品，提高差別化金融服務能力;三是優化信貸業務流程，如簡化申報資料、優化自動審批規則等。“今年上半年，農業銀行個人住房貸款共投放4138億元，凈增1025億元。”林立說。

防風險，要嚴把“增量風險”關口。一方面，要提高精準防控能力。“要有效區分具體項目風險和企業集團風險，不能搞一刀切。”張旭光表示。另一方面，要提高全流程風險防控能力。“充分利用智能風控工具，持續做好房企監測預警。”建設銀行首席風險官程遠國說。防風險還要做好“存量風險”的化解，尤其要穩妥推進困難房企的風險化解。去年12月份，監管部門印發通知，鼓勵金融機構以市場化方式支持風險化解、行業出清。記者從多家商業銀行獲悉，相關工作正在穩步推進。

想要了解更多房地產市場的詳情分析與預測，點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產市場全景調研與發展前景預測報告》。報告對行業相關各種因素進行具體調查、研究、分析，洞察行業今后的發展方向、行業競爭格局的演變趨勢以及技術標準、市場規模、潛在問題與行業發展的癥結所在，評估行業投資價值、效果效益程度，提出建設性意見建議，為行業投資決策者和企業經營者提供參考依據。

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