工業用地都有哪些類型?工業地產行業未來發展方向分析2022

• 陳觀秋 2022年12月15日 來源：百度 605 34
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伴隨著新興工業的發展，以及各地政府對于新興工業的高度關注，工業地產的升級、細分化趨勢明顯，生物醫藥、工業互聯網、AI、數字創意、新能源汽車、大數據、航空工業、電子商務等垂直領域工業地產逐漸成為區域的工業發展的主導載體。

伴隨著新興工業的發展，以及各地政府對于新興工業的高度關注，工業地產的升級、細分化趨勢明顯，生物醫藥、工業互聯網、AI、數字創意、新能源汽車、大數據、航空工業、電子商務等垂直領域工業地產逐漸成為區域的工業發展的主導載體。

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。

中國產業地產參與主體包括了傳統地產商、產業地產商、制造業企業、金融資本等。涉足產業地產的企業越來越多元化。近年來，跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業、制造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。

長期來看，工業地產供需將穩步增長;在REITs隨著融資的穩步推進，工業地產的金融化越來越明顯，促進了工業地產市場的參與。新基礎設施5G、以數據中心、云計算、工業互聯網、物聯網、人工智能、智能制造為代表的七大產業的發展，將促進工業地產投資的智能化，數字化將使產業投資成為一種趨勢。

產業地產是工業地產的升級，是圍繞著微笑曲線構建的產業價值鏈一體化平臺，以調整產業結構、發展創新經濟和戰略性新興產業為目標，以政策為基礎，以金融和產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發與運營。

工業用地分為以下三種類型：

一類：金融活動業、縫紉工業、電子工業、工藝品制造等對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業。

二類：農副食品加工業、食品工業、紡織工業、醫藥制造工業等對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業。

三類：冶金工業、大中型機械制造工業、采掘工業、化學原料及化學制品制造業、造紙工業等對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業。

此外，隨著基礎設施公募REITs的持續擴容，除了倉儲物流外，產業園區和保障性租賃住房等資產類別進一步受到外資關注。

根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式有4種，即工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

今年以來，外資對國內資產的投資意向主要集中在產業園(如生命醫療科學園)、工業地產、長租公寓、物流、數據中心等資產類別上，這些產業過去并非傳統開發商所關心的主流賽道。

據中研產業研究院《2022-2027年中國工業地產行業市場深度調研及投資策略預測報告》分析：

據了解，近幾年，物流倉儲逐漸成為極具韌性的地產板塊。世邦魏理仕統計數據顯示，一線城市的物流地產投資凈回報率在6%~8%，遠高于商業地產的4%~5%和住宅地產的2%~3%。并在疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。

仲量聯行發布的《2022亞太區房地產市場展望》報告亦指出，預計2022年優質物流地產將迎來大量新增供應，總存量高達2080萬平方米，年增速達17%，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關注。

2021年，整體政策環境延續2020年末節奏，中央就房地產市場密集發聲，嚴格落實"房住不炒"政策主基調。作為長期過快增長的市場，房地產行業未來將進入中長調整周期，發展邏輯已不再支持高速增長。

工業地產的土地投入相對較低，基準地價只是商業地產用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業地產的進入門檻與其他的地產門類相比要低很多，未來工業地產的投資主體必將多元化。

隨著中國進入重工業時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業園區建設等重要因素的作用下，國內工業地產的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區已出現工業地產供需倒掛，工業地產正迎來全新發展浪潮。

工業地產行業未來發展方向分析

在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數據、AI等技術將更一步地發展和深入應用，工業地產作為新基建時代，工業轉型升級的重要載體，也將迎來一場新的發展機遇。智慧工業地產建設正向著智慧化、創新化、生態化的方向進行轉變。

工業地產行業的盈利能力較強，從近幾年行業的凈利潤情況來看，行業的凈利率總體保持在10-15%之間，行業處于良好的發展態勢之中。過去很長一段時間內，工業地產行業都不是一個完整發展的商業市場。與國際成熟的工業地產市場相比，我國工業地產發展仍處于初級階段。

各地工業地產建設風生水起，中國工業地產建設已經在地域分布及建設模式上取得了一定的特色、從區域分布來看，環渤海、長三角和珠三角地區，依托其雄厚的工業基礎，成為全國工業地產建設的聚集區;中部沿江地區借助沿江城市群的聯動發展勢頭，大力開展工業地產建設，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯動、西部特色發展”的空間格局。

想要了解更多工業地產行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國工業地產行業市場深度調研及投資策略預測報告》。報告對行業相關各種因素進行具體調查、研究、分析，洞察行業今后的發展方向、行業競爭格局的演變趨勢以及技術標準、市場規模、潛在問題與行業發展的癥結所在，評估行業投資價值、效果效益程度，提出建設性意見建議，為行業投資決策者和企業經營者提供參考依據。

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  2022-2027年中國工業地產行業市場深度調研及投資策略預測報告

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