國家統計局：2022年全國商品房銷售額133308億元 房地產行業市場發展現狀

• 吳智聰 2023年1月17日 來源：互聯網 874 54
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國家統計局17日發布數據顯示，2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

具體來看，2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

房地產行業市場發展現狀

行業規模筑頂，增速放緩，近五年復合增速僅2.6%，22年大概率負增長。全國商品住宅銷售面積及其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速同40%多降到現在2-3%左右。其中，6年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業符合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。

房地產行業規模筑頂、利潤下行，今明兩年仍是房企經營困難期;當前地產行業政策救市力度不足，市場尚未出現預期反轉。

房地產長期看產業(人口)，中期看供應(土地)，短期看政策(行業+金融);本輪調控主要是金融端信用收緊，房企遭遇流動性危機;行業政策及金融端信用不放松，行業難有大幅反轉。

根據監測的數據和實際感知看，房地產價格普漲期結束，未來各城市房價及同一城市不同板塊的房價都將持續分化。其中，一線城市和核心的二線城市房價將呈現出“硬頂+軟底”狀態，這些城市基本面好，有比較強的產業基礎和人口流入，購房需要大，中長期房價會持續上漲，但是政府擔心這些城市房價漲幅過快，通常限價政策嚴格，有個比較硬的頂部在控制，不會出現短期內大幅上漲的局面。

房地產行業發展趨勢分析2023

房地產市場的未來發展趨勢，是影響購房者預期的重要因素。當前和今后較長一個時期，我國房地產市場仍蘊藏較為廣闊的發展空間。我國仍處于城鎮化快速發展時期，城鎮每年新增上千萬人口，相應的對城市的住房、基礎設施、公共服務設施會帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

目前我國已經初步形成了多主體發展租賃住房的良好態勢，國有租賃企業起到了對市場的引領、規范、激活和調控作用，更多專業化、機構化的住房租賃企業積極參與市場建設。

積極變化源于各地在推出“一城一策”的同時用好政策工具箱，促進市場企穩的調控舉措不斷出臺并產生效果。眾多城市持續出臺或優化房地產調控政策，購房補貼、降低首付、房貸利率下調等舉措均有助于降低購房者資金壓力。進入9月份，各地調控政策的出臺仍十分積極。青島、濟南、福州等城市優化需求端政策，有利于修復市場信心，進一步促進住房消費。

房地產行業發展前景

中國約30%的GDP來自房地產及其供應鏈的各類活動，包括使用鋼鐵、水泥、玻璃等投入品，以及在建設、維護和升級過程中使用勞動力。在財政金融方面，房地產行業通過土地出讓收入、相關稅收、政府債券和土地抵押貸款等渠道，貢獻約40%的財政收入。

目前，全國 31 個省、自治區和直轄市均對 " 十四五 " 期間房地產市場提出了發展目標及方向。其中，有部分地區對 " 十四五 " 期間房地產行業規劃了具體目標。

例如江西省在《江西省 " 十四五 " 住房城鄉建設發展規劃》中指出完成房地產開發投資 12500 億元 ; 部分地區對房地產行業的規劃了發展方向，例如福建省在《福建省 " 十四五 " 規劃和二〇三五年遠景目標的建議》指出要堅持房住不炒，加快形成多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系。

中國經濟持續向好，中國建設社會主義現代化國家的進程穩步前進，穩定、健康的房地產行業有力支持建設完善的社會主義市場經濟體系。“人、房、地、錢”作為推動房地產市場發展的四個要素，將持續支撐房地產健康、穩健發展。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網以及國內外多種相關報刊雜志媒體提供的最新研究資料。

報告對國內外房地產行業的發展狀況進行了深入透徹地分析，對我國行業市場情況、技術現狀、供需形勢作了詳盡研究，重點分析了國內外重點企業、行業發展趨勢以及行業投資情況，報告還對房地產下游行業的發展進行了探討，是房地產及相關企業、投資部門、研究機構準確了解目前中國市場發展動態，把握房地產行業發展方向，為企業經營決策提供重要參考的依據。

未來的房地產市場前景預測

中信證券研報認為，預計2023年房地產市場前低后高，銷售復蘇較早，開發投資復蘇預計較晚。不斷累積的政策，疊加疫后復蘇的經濟基本面，將在春節后陸續帶動區域市場復蘇。

國金證券方面同樣在研報中表示，房地產行業平穩發展的最終基石是銷售復蘇，預計未來高能級城市的限制性政策的適度寬松、房貸利率的持續下調、購房補貼契稅減免等政策依然可期，需求側的寬松將支撐2023年市場銷售復蘇。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，中研普華通過對房地產投資行業長期跟蹤監測，分析房地產投資行業需求、供給、經營特性、獲取能力、產業鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業、市場、企業、用戶等多層面數據和信息資源，挖掘房地產行業的市場潛力。

房地產投資市場分析

數據顯示，2022年房地產市場整體規模回到了近十年前。隨著2023年新一輪支持措施的落地，行業信心提升，房企銷售將會發生明顯改善。房企要平衡安全與發展，迎接行業新周期。房地產行業的韌性猶在，行業發展將進入新常態。

政策層面，2022年四季度以來，多部門陸續出臺房地產行業融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面為行業融資提供支持。1月10日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會。會議要求，要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。業內分析師表示，此次政策給予了房價疲軟的城市自主下調房貸利率的權限，充分體現了對首套購房、剛需購房的支持。

隨著房地產行業“三支箭”(債券融資、信貸融資、股權融資)等政策落地，多個融資渠道快速修復，2022年末融資規模出現翹尾跡象。機構預計，2023年各項金融支持政策將會持續推進，房地產行業主要融資渠道有望進一步順暢。

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