又上熱搜!鴻星爾克要進軍房地產? 地產行業市場分析

• 方蔓桃 2023年2月11日 來源：百度 675 39
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在經歷短暫的高光時刻后，鴻星爾克的“光環”逐漸散去。有第三方平臺統計發現，鴻星爾克在抖音粉絲量在一個月內掉了近30萬，銷量也大幅縮減。擺在鴻星爾克面前的問題是，如何將短暫的流量轉化為企業持續的知名度，并重新塑造其新的品牌形象。

地產行業市場如何?此前，鴻星爾克曾因向河南捐贈5000萬物資火出圈，網友們的“野性消費”一度讓其銷售量暴增。

在經歷短暫的高光時刻后，鴻星爾克的“光環”逐漸散去。有第三方平臺統計發現，鴻星爾克在抖音粉絲量在一個月內掉了近30萬，銷量也大幅縮減。擺在鴻星爾克面前的問題是，如何將短暫的流量轉化為企業持續的知名度，并重新塑造其新的品牌形象。

伴隨著新興工業的發展，以及各地政府對于新興工業的高度關注，工業地產的升級、細分化趨勢明顯，生物醫藥、工業互聯網、AI、數字創意、新能源汽車、大數據、航空工業、電子商務等垂直領域工業地產逐漸成為區域的工業發展的主導載體。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國工業地產行業競爭格局及發展趨勢預測報告》顯示：

地產行業市場分析

工業地產與工業密切相關，根據工業地產建筑體規模大小的差異，可分為工業廠房和工業園區，我國的工業園區包括各種類型的開發區，如國家級經濟技術開發區、高新技術產業開發區等。

近年來，我國工業地產行業穩步發展，開發規模和銷售面積持續增長，平均售價有所下滑。2021年初，我國工業地產平均售價增長態勢良好，創2019年以來最高價格。

工業地產不僅蘊含著新的利潤空間，而且將使其在區域經濟發展乃至宏觀經濟舞臺上發揮前所未有的重要作用。這將為房地產開發企業的可持續發展，贏得更大、更廣闊的空間。

中國產業地產參與主體包括了傳統地產商、產業地產商、制造業企業、金融資本等。涉足產業地產的企業越來越多元化。近年來，跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業、制造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。

由于國家統計局并沒有對房地產開發企業的工業物業的開發和銷售進行專門的統計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業地產為主，因此文章以“其他房屋”的供需數據代替工業地產開發銷售數據做分析。

此外，公告披露，2022年格力地產結轉收入的項目平均售價較2021年下降約40%。同時，受到2021年結轉上海項目成本較高因素影響，2022年單方結轉成本較2021年下降約37%。2022年公司單方結轉收入降幅略高于單方結轉成本降幅，導致2022年度公司毛利率同比略有下降。根據Wind數據整理對比，格力地產近三年毛利率與房地產行業及同行業公司毛利率走勢基本一致。

從工業地產的投資規模來看，我國工業地產投資規模整體呈增長趨勢。2020年，我國以工業地產為主的其他房地產開發投資額達到17427億元，同比增長11%。2021年1-3月，我國以工業地產為主的其他房地產開發投資額達3365億元。

對此，2022 年度，中融人壽投資收益預計為 21.28 億元，較 2021 年度下降10.11 億元。收益下降一方面是因為宏觀經濟整體下行影響，2022 年受疫情沖擊，資本市場大幅回落，上證指數下跌 15.13%，年內跌破 3000 點，深證成指下跌 25.85%，10 年國債收益率一度達到 2.92%，信用利差隨之走闊;另一方面，2022 年房地產企業銷售額大幅回落，部分房地產出現了資金鏈斷裂，地產債違約率風險明顯上升，地產債估值大幅下跌。中融人壽投資房地產行業占比較高，部分被投資企業出現流動性問題，相關投資產品在 2022 年年未能按時支付投資利息，且部分相關債券受市場影響也出現大幅價格波動，導致中融人壽投資收益不及預期。

同時，數據表示，截至2023年1月31日，58家非上市壽險公司披露了2022年度投資成績單：綜合投資收益率全部低于5%，且多數低于3.5%，其中7家的綜合投資收益率為負。對標保險行業投資收益情況，中融人壽投資收益的變化符合行業趨勢。

2022年末，人民幣房地產貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點;全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。

2022年末，房地產開發貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

工業地產行業前景分析

長期來看，工業地產供需將穩步增長;在REITs隨著融資的穩步推進，工業地產的金融化越來越明顯，促進了工業地產市場的參與。新基礎設施5G、以數據中心、云計算、工業互聯網、物聯網、人工智能、智能制造為代表的七大產業的發展，將促進工業地產投資的智能化，數字化將使產業投資成為一種趨勢。

產業地產是工業地產的升級，是圍繞著微笑曲線構建的產業價值鏈一體化平臺，以調整產業結構、發展創新經濟和戰略性新興產業為目標，以政策為基礎，以金融和產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發與運營。

根據國內外工業地產開發建設的經驗，工業地產開發常見的四種模式有4種，即工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。

外資房地產巨頭聯手投資基金共同進軍產業地產將成為大勢所趨，這導致運營模式不斷創新。此外，由于中國的全面產業轉移和發達地區總部經濟規模的形成，工業房地產投資熱點將不斷擴大，更多城市將獲得工業房地產發展機會。

一線城市的土地價格和勞動力成本正在迅速上升。一些跨國企業正試圖將其生產基地從北京和上海等一線城市撤出，只保留區域總部和研發中心，這些地區占地面積小，所需勞動力較少。同時，將面積大、對普通勞動力需求高的生產基地轉移到二線城市。

工業房地產開發越來越不適合經濟和社會發展。一些開發區正在成為工業新城，以探索工業房地產的新途徑。中國經濟發展中，開發區是高新技術轉化、引進外資和產業升級的基地。工業地產不僅促進了產業集聚、經濟發展和就業，還聚集了大量的人員、物流、信息流和現金流。適時開發住宅等城市功能，走工業新城之路是工業地產的一種趨勢。

工業地產行業報告對中國工業地產行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了工業地產市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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