全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降6.4% 2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研分析

• 2022年8月15日 HuangWenYu來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 光明網(wǎng) 897 55
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房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2022年8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，1―7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%;其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。1―7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

當(dāng)前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求;二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。如果測(cè)算房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合影響，那么這一占比還要高得多。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)生產(chǎn)、投資、消費(fèi)都有著重要影響。

2021年70個(gè)大中城市，一手房和二手房銷售價(jià)格分別上漲2%和1%，漲幅比2020年回落1.7和1.1個(gè)百分點(diǎn)。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，一手房同比上漲的有50個(gè)，下降的有20個(gè);二手房同比上漲的有39個(gè)，持平的有1個(gè)，下降的有30個(gè)。

房?jī)r(jià)下降的城市持續(xù)增多，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現(xiàn)流拍。企業(yè)減員、降薪，不少?gòu)臉I(yè)者甚至考慮還要不要在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

從2016年至2020年，由于房?jī)r(jià)上漲以及一二線城市的成交占比上升，房地產(chǎn)年成交金額從14萬億元升至17萬億元，但年銷售面積基本穩(wěn)定在16億平方米左右，幾乎沒有增長(zhǎng)。 [6] 自2022年以來，全國(guó)已有超40個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策調(diào)整力度加大，有利于緩和市場(chǎng)情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月21日發(fā)布了2022年1月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱，同比漲幅總體回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，2022年，房地產(chǎn)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022年上半年全國(guó)50城住宅平均租金累計(jì)微跌，但圍繞發(fā)展“保租房”為核心，相關(guān)支持政策加速出臺(tái)，長(zhǎng)期來看，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間將進(jìn)一步增大。據(jù)悉，“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保租房650萬套(間)，2022年計(jì)劃籌集240萬套(間)。

一些城市無論是新房還是二手房成交量仍處于下行區(qū)間，且個(gè)別城市同比下降幅度較大。反映房企預(yù)期的土地市場(chǎng)也是冷熱不均，一些城市仍有流拍現(xiàn)象，并集中在三四線城市。

自2022年以來，在“因城施策”等政策指引下，全國(guó)多地從降首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面放寬了調(diào)控政策;百城新建住宅與二手房?jī)r(jià)格累計(jì)均微幅上漲;而由于市場(chǎng)供地力度放緩，上半年全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模縮量明顯，房企傾向布局熱點(diǎn)二線城市。

過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)。經(jīng)過這一輪市場(chǎng)調(diào)整，暴露了不少問題，市場(chǎng)參與者應(yīng)該更加理性，從個(gè)別房企的債務(wù)危機(jī)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中吸取教訓(xùn)。降低杠桿水平，把負(fù)債率控制在合理區(qū)間內(nèi)，應(yīng)該成為房企的主動(dòng)選擇和長(zhǎng)期堅(jiān)持。

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