高端住宅行業深度調研報告 高端住宅行業未來發展如何?

• 方蔓桃 2023年2月22日 來源：百度 1212 78
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在合理利用土地的前提下，進行適度的超前產品設計，戶型面積卻是有節制的，注重經濟性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發展的高端產品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

高端住宅行業未來如何?目前有不少月租金超10萬元的高端住宅房源正在租賃中，包括上海湯臣一品和北京緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等小區的房源。

為何這些處于“塔尖”的高端住宅會出現在租賃市場?事實上，近年來在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃“靠齊”，高端住宅長租化成為行業發展的一大趨勢。在業內人士看來，高端住宅租賃市場上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復，看好行業未來的發展。

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當地普通住宅銷售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業服務、物業管理等配套設施。高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。

別墅是指在郊區或風景區建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。在產品開發中，開發商要努力成為產品創新的領先者，成為舒適人居的建設者。

據中研產業研究院《2022-2027年高端住宅行業深度調研及投資戰略咨詢報告》分析：

高端住宅行業市場深度分析

在合理利用土地的前提下，進行適度的超前產品設計，戶型面積卻是有節制的，注重經濟性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發展的高端產品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現，產品、服務也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標的高端住宅體系價值的理念已經深入人心，被越來越多的人認同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創、星河灣、龍湖、遠洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發方面都有所作為，綠城就是這個領域里的標桿企業。

近期的租賃行業頗為熱鬧，繼首批三只保租房REITs上市一個月后，9月22日，上交所網站披露，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金向上交所提交申報并獲受理。可以說，在保租房建設提速的同時，公募REITs佳訊頻傳，拉開了行業金融化的大幕。而在市場化租賃方面，也有一大趨勢越發明顯——“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃靠齊。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據湯臣集團的業務策略，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優勢的別墅高端住宅有后發優勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優秀高端住宅項目品質已經超越一線城市。

近年來在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃“靠齊”，高端住宅長租化成為行業發展的一大趨勢。在業內人士看來，高端住宅租賃市場上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復，看好行業未來的發展。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據湯臣集團的業務策略，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

其他項目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺顯示，目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區包括緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等;深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺上，目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

上海作為全國活躍的租賃市場，有著龐大的租賃人群且追求高質量的生活及居住品質。據仲量聯行統計，上海市場上中高端租賃住宅的存量套數占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。數據顯示即使在疫情持續影響下，高端公寓市場需求仍然韌性十足。市場需求的加速上升促進了公寓市場及高端市場的內容增長。隨著房屋租賃市場的政策推動以及中國租賃住宅行業的洗牌沉淀，租賃住宅發展的腳步走得更加扎實。

雖然高端租賃住房產品在整體租賃住房市場的份額不足7%，但確實存在市場需求。相比普通租賃住房產品而言，從運營層面來看，雖然租金水平處于高位，但運營成本也相對較高，因此，毛利潤率在65%左右，低于普通租賃住房產品。

貝殼找房平臺顯示，目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區包括緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等;深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺上，目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端住宅市場冷暖不像剛需市場那么敏感，漲價、降價都“不會坐電梯，只是走樓梯”，價格相對穩定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對較高，對一些業主或投資客來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產保值。”

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端住宅市場冷暖不像剛需市場那么敏感，漲價、降價都“不會坐電梯，只是走樓梯”，價格相對穩定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對較高，對一些業主或投資客來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產保值。”

高端住宅行業未來發展

高端租賃住房產品可分為分散式的高端住宅和集中式的服務式公寓，兩者的客源結構頗為類似，基本以在國內工作的外籍高管、國內私營企業主以及年輕新富人群為主，疫情影響下，國內客源占比正在不斷提高。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，從租客特征來看，今年高端服務式公寓租客群體呈現出外籍租客占比減少、90后租客占比增加的趨勢。

而從租金方面來看，根據ICCRA對一線城市的服務式公寓的租金監測，今年上半年高端租賃住房產品的平均租金，較2021年同期上漲約8.6%，平均出租率變化不大。

針對行業未來發展，業內專家表示，高端住宅租賃是個朝陽行業，朝陽行業不代表是暴利行業，而是一個比較辛苦、瑣碎、對綜合能力要求較高的服務性行業，需要通過時間沉淀才能打磨出品牌價值、服務溢價。對行業從業者而言，短期內有挑戰，但長期而言發展機會較大。

不同于藍領或白領的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務于金領、短期商務出差人群等細分群體，該群體注重居住體驗與服務品質，隨著未來消費升級與品質需求的提升，高端住宅租賃的市場空間也將更大。對于機構來說，需要提升服務運營能力與品質管控能力，從滿足租客居住體驗角度出發來延展租后服務范圍，以提升客戶的信任程度。

想要了解更多高端住宅行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年高端住宅行業深度調研及投資戰略咨詢報告》。報告在總結中國高端住宅行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國高端住宅的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為高端住宅行業企業在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環境調整經營策略。

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