深圳取消二手房參考價? 二手房行業市場深度分析

• 方蔓桃 2023年4月21日 來源：百度 585 33
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目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。但是，高流失率、惡性競爭、重復建設以及用戶滿意度不達標等問題依然困擾著房屋中介行業。未來只有“抱團”發展，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準

二手房行業市場多大?日前，有房產中介表示，最近兩天的二手房交易，銀行已經不看政府參考價了，而是看網簽價和評估價。也有中介告訴記者，目前指導價還在，但具體銀行以哪種標準放款暫還未確定。

近期正在準備換房的深圳市民也收到了來自房產中介的信息：“說是所有銀行都不看參考價了。如果消息是真的，房子可能會賣的高一點了。”

目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。但是，高流失率、惡性競爭、重復建設以及用戶滿意度不達標等問題依然困擾著房屋中介行業。未來只有“抱團”發展，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化方向發展。

據中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》分析

二手房行業市場分析

值得注意的是，自2021年二手房參考價政策實施以來，深圳多次傳出二手房參考價將調整的消息。最近的一次是今年2月，對于深圳二手房參考價政策是否有調整的問題，深圳市住建局工作人員回復媒體稱：“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但具體什么時間調整還沒有定下來。不過，盡管多次有傳言，但傳言都無疾而終，深圳二手房參考價自2021年2月實施以來，從未有變動過。”

值得一提的是，深度影響二手房成交的“二手房參考價”政策，曾經被其他城市短暫使用，比如上海、廣州、東莞等，但因為市場下行而終止執行。目前，全國僅深圳一個城市還在嚴格執行著這一限制性政策。這使得深圳樓市在今年第一季度的復蘇中表現落后于其他城市。

深圳市住建局統計的數據顯示，今年3月，深圳市二手房實際成交量為3949套，環比上漲57%，不過，距離5000套榮枯線關口仍有差距。新房市場方面，今年3月，深圳新建商品住房網簽量共3199套，環比上漲57%，僅恢復至2022年月均水平。

據數據顯示，目前我國二手房市場累計交易額已達30.33萬億元，交易總套數為2391萬套。

專家表示，存量時代為中介行業帶來了充足的成長空間，但高流失率、惡性競爭、重復建設以及用戶滿意度不達標等依然是困擾行業的幾大難題，未來只有加強合作，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化方向發展。

國家稅務總局局長王軍日前在國新辦新聞發布會上表示，一季度，住房消費呈現回暖跡象，房地產業1至2月份銷售收入由負轉正，3月份增速進一步提升，同比增長17.9%。

根據國家統計局數據顯示，2023年3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%;二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.3%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%;二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。對此，諸葛數據研究中心解讀稱，新房上漲城市數量超60城，達到近三年來的峰值;二手房上漲數量超50城，達到自2021年4月以來的峰值。從環比變化來看，新房、二手房價格環比漲幅繼續擴大，3月份市場延續回溫態勢，小陽春行情已現。

眾所周知，房地產行業發展到如今早已不復往日輝煌，但令人意外的是二手房市場卻愈演愈烈顯示出空前的拋售熱情，全國各地的二手房掛牌量突破歷史新高。

二手房市場崛起是房屋中介行業成長的驅動力。過去5年，中國二手房交易體量實現跨越式增長，全國交易量達1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進一步發展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。

在市場推動下，圍繞二手房交易產生的經紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務逐步完善，形成了完整的二手房產業鏈，全國的經紀公司門店數超過20萬家，有145萬名經紀人服務于2億戶社區家庭。

二手房市場作為一個新型的房地產市場卻在近些年來迅速崛起，成為了房地產市場交易的主力軍。據統計數據顯示，我國二手房市場的掛牌量和銷售量出現了明顯的上升趨勢。

據我國統計局公布的數據顯示，我國杭州、重慶、南京等多個城市的二手房掛牌量分別為21、20、18萬套，房地產行業中二手房的交易量暴漲。

二手房拋售狂潮最主要的原因無外乎包括：各大銀行房貸利率呈上調趨勢;國家政府部門對房地產行業推行整改措施;民眾對房地產行業不信任。

進入2023年，1月份受到春節假期的影響，回家過年以及旅游出現成為關鍵詞，購房市場活躍度不足，2月以來隨著市場恢復常態，前期出臺的利好政策逐步發酵，加之無錫首套房貸利率降至3.8%，釋放信貸寬松信號，3月份進入傳統的樓市小陽春，房企推盤節奏加快，加之加大營銷力度，成交繼續走高。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年3月無錫新房成交3535套，環比上漲95.2%，同比上漲46.2%。從累計成交來看，2023年一季度無錫新房成交6251套，同比上升7.06%，較2021年同期下降48.21%。一季度樓市表現良好，趕超去年同期，但是較2021年仍有差距。

對比新房，2023年以來新房成交規模較2022年有個位數小幅增長，二手房復蘇力度明顯更強，二手累計同比增速高出新房超50個基點。

春節后二手房市場持續復蘇，4月受清明假期影響周度環比雖有回落，但同比仍在高位。一季度我們監測的 18 城二手房銷售面積累計同比上漲59%。

二手房行業市場前景分析

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員表示，目前來看，深圳實際的二手房成交價格跟參考價已經出現了巨大的差距，所以，參考價本來應該調整，但是如果將價格往上調，會刺激市場，如果往下調，則變相確認了房價下跌，會惡化市場預期，所以最佳的策略就是參考價不變動。

長期以來，我國的樓市調控幾乎都是著眼于新房市場發力的，對于二手房市場的管控政策很少。一方面是二手房不好管，另一方面則是二手房不能管。

兩方面的因素驅使著我國熱點城市的二手房價格持續走高，尤其是在新房市場各項價格趨于穩定，限價、限購政策不斷規范市場的時刻。二手房市場所表現出來的問題就越來越多。

對于樓市的前景，還是比較樂觀的，業內人士指出，按照現有走勢，樓市將繼續迎來修復，在多重因素影響下，市場將出現量升價穩的走勢。

未來，理性消費在住房市場深入人心，需求釋放將圍繞住房需求中樞合理波動。據貝殼研究院測算，未來五年的年均新增住房需求中樞在11億平米左右。二手房市場彈性大，下行期先于新房調整且調整幅度更大，修復時同樣快于新房市場。

二手房行業研究報告主要分析了二手房行業的市場規模、二手房市場供需求狀況、二手房市場競爭狀況和二手房主要企業經營情況，同時對二手房行業的未來發展做出科學的預測。

欲了解更多關于二手房行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》。

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