養老公寓行業市場前景預測報告2023

• 陳觀秋 2023年4月24日 來源：百度 1341 88
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中華人民共和國2022年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2022年我國人口自然增長率為-0.60‰，2022年年末，我國60歲以上人口數量達28004萬，占全國人口的19.8%，65歲以上人口占比達14.9%。隨著中國老年人口的遞增，國民人均壽命不斷延長，養老問題日益嚴峻。

“如何實現老有所養、老有所依”成為今年全國兩會期間，多位全國政協委員和全國人大代表共同關注的話題。

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，五年來，我們切實保障和改善民生，加快社會事業發展。加強社會保障和服務。建立基本養老保險基金中央調劑制度，連續上調退休人員基本養老金，提高城鄉居民基礎養老金最低標準，穩步提升城鄉低保、優待撫恤、失業和工傷保障等標準。積極應對人口老齡化，推動老齡事業和養老產業發展。

今年2月28日，國家統計局網站發布的《中華人民共和國2022年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2022年我國人口自然增長率為-0.60‰，2022年年末，我國60歲以上人口數量達28004萬，占全國人口的19.8%，65歲以上人口占比達14.9%。

隨著適老化產業的悄然興起，開發和推廣適老產品，拓展可持續增長的“銀發經濟”市場發展空間已成國家政策導向。

一、養老公寓概述

養老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的住宅類型。養老公寓屬于商業房地產范疇，具有“福利性事業、市場化經營”的特點，其需求主要來源于老齡化人口的需要。

養老公寓是養老機構中偏中高端消費的業態，從跑馬圈地到管理運營，產業將迎來新一輪升級。在2010年前后，像泰康人壽，親和源集團等以老年人為客戶群體的機構就開始布局養老公寓，2013年養老政策元年后，陸續有大批地產開發商、保險機構、醫療機構等機構大規模進入產業，但大多機構都是為了圈地而并非為了做養老，進入2018年，房市進入休整期和服務付費意識的增強，養老公寓開始逐步從跑馬圈地走向精耕細作，運營成為養老地產天字一號工程。

養老公寓四種常用銷售模式，會員模式資產最輕最易復制。目前養老公寓付費模式有四種常見付費模式，第一種是常見的按住宅銷售，以老年人住宅配套作為噱頭，資產較重;第二種是出租模式，單純出租床位，資產較輕但運維成本較高;三是租售結合模式，先租后賣，資產較重;第四種是會員模式，此類模式能一次性收取較高的會員費，且每年有一定的年費收入，屬于支付端得到保障，成本端可控的較輕資產模式。

二、養老公寓行業市場需求

中國人口老齡化發展速度快，上海市、遼寧省、山東省、四川省、江蘇省和重慶市六省已提前跨入深度老齡化社會，中國人口紅利正削弱減退，未富先老成為了中國養老的一個典型現象。目前中國已進入老齡化階段，根據1956年聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》確定的劃分標準，當一個國家或地區65歲及以上老年人口數量占總人口比例超過7%時，則意味著這個國家或地區進入老齡化。1982年維也納老齡問題世界大會，確定60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%，意味著這個國家或地區進入嚴重老齡化。

今年2月28日，國家統計局網站發布的《中華人民共和國2022年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2022年我國人口自然增長率為-0.60‰，2022年年末，我國60歲以上人口數量達28004萬，占全國人口的19.8%，65歲以上人口占比達14.9%。

目前中國老齡化程度持續加重，老年撫養比逐年上升，養老壓力日益加重，作為主要養老資金來源的家庭首當其沖。此外，家庭撫養還會受到家庭結構小型化、高齡老人數量增加、新進入的60歲老齡人特征變化帶來的影響。

隨著中國老年人口的遞增，國民人均壽命不斷延長，養老問題日益嚴峻。針對人口流動活躍，獨生子女養老負擔重等社會問題，養老模式也由傳統單一的家庭養老衍生出了機構養老、社區養老等模式。

三、養老公寓行業市場前景預測

經濟學家表示，在我國老齡化程度不斷加深的背景下，老年群體規模不斷擴大將釋放大量養老需求，銀發經濟有望成為未來消費市場發展的新動能。目前我國銀發經濟仍處于成長期，隨著后續銀發經濟的多元化發展，將不斷催生養老產業新模式、新業態的出現，包括康養服務、旅居養老、養老金融等細分領域將有望實現較快發展，同時對于公共設施、建筑、家居等適老化改造也將為相關產業帶來發展新機遇。

政府對于養老公寓的發展同樣給予支持態度。全國老齡辦在《關于推進老年宜居環境建設的指導意見》就指出，在城鎮住房供應政策中，對開發老年公寓、老少同居的新社區和有適老功能的新型住宅提供相應政策扶持。

據中研產業研究院《2023-2028年中國養老公寓行業市場前景預測及投資價值評估報告》分析：

在中國一線及部分二線城市，一些有條件的老人對于養老服務的需求，從一張養老床位向一套房、一種服務、一種生活方式發生轉變，由居家養老向機構養老轉變。加上老年人養老費用的承擔者，也就是其子女正處在事業黃金期，因此養老公寓市場的興起正當其時。

一方面，將“活力長者”與“長期照護”人群進行概念上的區隔，養老公寓產品也應由此進行細分。大部分55歲至75歲的長者群體，真正的需求并不是“養老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75歲至85歲或以上的長者，才真正出現“養老”需求——即失能半失能和失智老人的護理型養老需求，他們才需要長期照護服務。

目前國內養老地產的發展空間巨大，并且有賴于政府進一步打破諸多政策壁壘。在融資方面，亟待養老專項資金、產業并購基金以及證券化政策的破冰，幫助投資人分散風險、提高回報率，同時增加運營維護的預算;在土地供應及存量房改造方面，希望政府能夠給予更多政策支持，降低物業獲取成本;而稅收方面能否給予合理的優惠政策，則直接影響到養老公寓的盈利水平和長期發展。中國養老產業尚處于起步階段，機遇與挑戰并存。

養老公寓行業在逐步進行升級換代，逐步開始向公辦民營轉變。醫養結合型養老機構多收失能、半失能老人，是目前民營養老機構的主要發展方向。而第三類多是互聯網公司或者房地產企業與養老公司聯合構建的新式養老機構，也是未來所有養老公寓發展的一個分支方向——養老房產。

中國養養老公寓行業尚處于起步階段，市場前景十分廣闊。從經濟學角度看，養老產業是在未來有望取代地產成為中國第一大產業，其中蘊含著巨大的產業機遇。

四、養老公寓行業發展機遇

政府對于養老公寓的發展同樣給予支持態度。全國老齡辦在《關于推進老年宜居環境建設的指導意見》就指出，在城鎮住房供應政策中，對開發老年公寓、老少同居的新社區和有適老功能的新型住宅提供相應政策扶持。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動養老公寓市場穩步上升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的養老公寓市場，將會給養老公寓的多元化發展帶來新的機遇。

想要了解更多養老公寓行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年中國養老公寓行業市場前景預測及投資價值評估報告》。報告根據養老公寓行業的發展軌跡及多年的實踐經驗，對中國養老公寓行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國養老公寓行業將面臨的機遇與挑戰，對養老公寓行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

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  本報告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調研，參考國家統計局、國家商務部、國家發改委、國務院發展研究中心、行業協會、中國行業研究網、全國及海外專業研究機構提供的大量權...

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