2023商業地產市場現狀及前景分析報告

• 方蔓桃 2023年5月24日 來源：百度 281 10
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業內人士指出了商業地產行業三大發展趨勢：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多種創新融資方式得到國家政策的大力支持，行業資產流動性增加;其二，隨著分化加劇和流動性增強，行業內并購會大幅增加;其三，商業地產開發已從由城市化驅動，逐漸轉向輕重資產并舉的

在2023清華五道口全球金融論壇全體大會五——“構建可持續的不動產金融新模式”論壇上，萬達集團副總裁何其聰分析了商業地產行業現狀。他指出，現階段行業呈現以下特點：一是行業存量化特征明顯，投資增速放緩;二是馬太效應增強，企業經營管理水平分化;三是企業布局輕資產占比增加。

業內人士指出了商業地產行業三大發展趨勢：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多種創新融資方式得到國家政策的大力支持，行業資產流動性增加;其二，隨著分化加劇和流動性增強，行業內并購會大幅增加;其三，商業地產開發已從由城市化驅動，逐漸轉向輕重資產并舉的模式，行業將增加退出渠道，擴大管理規模，發展“募、投、管、退”一條龍的模式。

根據中研普華產業院研究報告《2023-2028年商業地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》分析研究發現

商業地產行業市場分析

2022年，受疫情影響，我國經濟整體呈下行趨勢，商業地產發展面臨著資金、政策及競爭等多重壓力。此外，消費者的消費能力減弱、線下消費減少、加上疫情的反復以及線上直播購物的興起，使得實體商業面臨前所未有的“寒冬”。但在2022年末之際，隨著防控政策的放開，實體商業陸續回歸，商業地產或將迎來真正的復蘇與增長。

2022年以來，在經濟放緩和疫情影響下，企業信心和運營以及業務開展都受到了短期影響，也給商業地產行業帶來了沖擊。

整體來看，商業地產市場仍舊面臨弱現實、強預期的局面，仍舊處于供需僵持博弈階段。雖然疫情向好使得下半年需求預期回暖，但短期商業地產市場庫存高企、行業利潤微薄的狀況仍然沒有改善。

據新城2022年年報顯示，2022年新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。此外，截至報告期末，公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米(含合聯營項目);公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米(含合聯營項目)，提前鎖定未來業績。

根據國家統計局的數據，2022年，全國房地產開發投資13.29萬億元，比上年下降10%。其中，辦公樓投資5291億元，同比下降11.4%;商業營業用房投資1.06萬億元，同比下降14.4%。2022年，全國商品房銷售額13.33萬億元，比上年下降26.7%。其中，辦公樓銷售額4528億元，同比下降3.7%;商業營業用房銷售額8127億元，同比下降16.1%。2022年，全國商品房待售面積5.64億平方米，比上年增長10.5%。其中，辦公樓待售面積4073萬平方米，同比增長7.3%;商業營業用房1.26億平方米，同比下降1.6%。

長期以來，新城控股集團以“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”為戰略核心，堅持“住宅+商業”雙輪驅動的戰略模式，穩健發展。2022年，新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢進一步奠定，商業對公司收益的貢獻、商管業務占比持續提升，并貢獻了穩定的現金流。

2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%;實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占公司營業收入的7.99%;物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物業出租及管理毛利率達72.60%，這一數據維持高位不僅有助于新城控股抵御行業整體毛利率下行風險，也印證了公司不斷提升的商業運營實力。

在剛剛過去的春節假期，各大商場和餐飲消費場所客流大幅回升。全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產智庫RET睿意德發布的全國商業地產行業觀察與信心指數調查數據顯示，2023年全國商業地產經理人信心指數為59.9，相比2022年的50.8提升了18%。

去年中央經濟工作會議提出，要把恢復和擴大消費擺在優先位置。增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。實體商業購物中心是城市居民消費的重要場所。受互聯網購物以及新冠疫情沖擊，購物中心近年來總體發展可謂舉步維艱。不過，實體購物中心在不同城市的發展也有所分化，不少商業地產品牌仍看好未來發展，積極布局，一些新業態、新品牌也找到新的促進消費突破口。

仲量聯行14日發布的最新研究報告顯示，中國重點20城中，四分之三城市在2023年的優質辦公樓市場凈吸納量將同比提高，北京、廣州、成都等城市辦公樓租金在年內將恢復正增長區間，其他大部分城市降幅將顯著收窄。2023年中國商業地產有望全面進入復蘇通道。

2月22日，商業地產公司CBRE世邦魏理仕發布的報告顯示，展望2023年，隨著企業擴張信心增強，預計寫字樓租賃需求將于二季度企穩回升，全年有望實現500萬平方米的凈吸納量，與過去五年均值相當。

商業地產未來趨勢分析

隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業的運營競爭力或將進一步提升。有分析指出，在2023年消費復蘇的預期下，商業地產領域將迎來發展機會，公司商業運營收入增長可期。據透露，2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

在消費市場，預計2023年全國主要城市優質零售物業新增供應將突破800萬平方米?；诳勺饷娣e的稀缺性和品牌強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金有望在2023年實現0.9%的同比增長，一線城市核心商圈將錄得更快的增速1.7%。

疫情之后，市場對商業地產全生命周期的各個重要節點都提出了更高的要求，未來從開發到運維，從網絡化、數字化到自動化、智能化、低碳化，都將把整個商業地產作為重要的應用平臺。能否充分理解中國的新發展理念，通過擁抱新技術、新模式、創新應用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發展格局下商業地產市場的迭代與進化關鍵。

二十大報告指出未來的5到10年中國將主動構建新發展格局，著力推動高質量發展。隨著中國商業地產市場從增量市場向存量市場轉變，高質量發展也已經成為行業發展的關鍵詞，各類新技術、新模式和新理念正在商業地產市場的更多領域不斷開花結果。

展望2023年，報告預計靈活租賃策略將刺激辦公樓市場活躍度回升;隨著價格預期的調整，大宗交易市場活躍度有望加速提升;物流板塊將繼續穩步增長。

我國經濟將呈現有序恢復態勢，不斷向好。在“房住不炒”的總基調下，多元化的利好政策仍將持續加碼，市場有望走出底部，進入緩慢恢復階段。大道至簡，實干為要。2023年，新城迎來成立30周年，未來新城將繼續聚焦核心能力，以腳踏實地的駱駝精神翻越山丘，與城市共生長、與時代共奮進。

未來，欲了解更多關于商業地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年商業地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》

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