2023中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研分析

• 黃文玉 2023年6月19日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 588 33
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對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新。

根據(jù)意見，杭州市計(jì)劃在2023年基本形成具有地方特色的城市更新工作體系，打造一批可復(fù)制、可推廣的城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目。到2025年，形成一系列城市更新成果與實(shí)施模式，形成一批標(biāo)志性城市更新示范項(xiàng)目。到2035年，圍繞城市宜居、韌性、智慧目標(biāo)，城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平全面提升，形成城市全周期高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的城市更新范例。

一、城市更新的概念

對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新。城市更新，是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動(dòng)。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會(huì)上，對城市更新作了有關(guān)的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿。

城市更新的調(diào)查內(nèi)容一般包括建筑物調(diào)查、土地使用調(diào)查、人口調(diào)查、交通調(diào)查、公共服務(wù)設(shè)施調(diào)查、環(huán)境設(shè)施調(diào)查、市政設(shè)施調(diào)查、環(huán)境衛(wèi)生調(diào)查、社區(qū)關(guān)系調(diào)查和空間場所調(diào)查等十個(gè)方面，當(dāng)然，也包括歷史、氣象、地形地貌和工程地質(zhì)方面的內(nèi)容。

二、城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

新中國70年來，中國城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動(dòng)，其戰(zhàn)略地位也進(jìn)一步提高，中央的支持力度也在進(jìn)一步提升。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

2022年1月，北京市十五屆人大五次會(huì)議召開第二次全體會(huì)，市人大常委會(huì)主任李偉向大會(huì)報(bào)告工作。讓“城市更新”有法可依、有矩可循，是破解城市發(fā)展痛點(diǎn)、難點(diǎn)、堵點(diǎn)的前提和基礎(chǔ)之一。2022年，北京市人大常委會(huì)擬審議城市更新條例，城市更新今后將有法規(guī)保駕護(hù)航。

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報(bào)告提出，“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時(shí)期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，城市更新行動(dòng)將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年，中央部委有關(guān)城市更新行動(dòng)的具體政策不斷出臺(tái)，政策側(cè)重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價(jià)值，提高回報(bào)水平。”;同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出，“有序推進(jìn)城市更新改造。重點(diǎn)在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

三、城市更新行業(yè)未來發(fā)展前景

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代，但存量資產(chǎn)運(yùn)營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以往城市化進(jìn)程中“增量開發(fā)”、“外延擴(kuò)張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴(kuò)張和舊區(qū)更新，以及不同時(shí)期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉(zhuǎn)型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時(shí)代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點(diǎn)，成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級持續(xù)性發(fā)展的主要?jiǎng)右颉?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市更新既是提升城市競爭力、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路，也是我國穩(wěn)投資、擴(kuò)內(nèi)需、增福祉的重要發(fā)力點(diǎn)。

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