2023中國長租公寓行業市場需求分析

• 方蔓桃 2023年6月28日 來源：百度 1134 73
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國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

長租公寓行業市場到底多大?截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在營公寓，分布在全國25座城市388個地點，公寓網絡實現大幅增長。直營公寓數目由2020年12月31日的31,881套增長至2022年12月31日的50,833套，復合年增長率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數目于同期由7,149套增至25,412套，復合年增長率為88.5%。

作為集中式長租公寓第一股，魔方生活在營公寓數量在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一，且隨著政策放開，魔方生活的運營數據正在恢復，尤其在疫情下仍保持了門店利潤的增長，呈現了穩健的財務表現。2021年至2022年，魔方生活的門店經營利潤由4.26億元增加至4.52億萬元，在整體行業受中國主要城市再次出現疫情影響而表現出一定低迷情緒的情況下表現出了穩中有進的業務韌性和充分的業績潛力。

國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

近年來，在“房住不炒”“租售并舉”“擴大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱“納保”)。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》顯示：

長租公寓行業市場深度分析

目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低于發達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4 。從規模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環境不容樂觀的背景下，長租公寓行業整體規模增速放緩，著力于已拓房源的開業效率和經營質量。從2019年的開業情況來看，TOP10企業的增長情況較好，而頭部企業更保持了領先優勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業規模占TOP10新增總量的6成。

此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復合增長率為36.74%。根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營公寓數量計，公司在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。?

龐大的運營規模也使公司具有更強的議價力并享有規模經濟效應。據最新招股書，公司管理費用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進一步下降至2022年的10.8%。

今年以來，我國住房租賃行業再迎實質性拐點。保障性租賃住房試點40城建設提速，多地陸續公布籌建進度，供給增量迅速擴充。與此同時，在一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系。

數據顯示，截至2022年二季度末，全國已開業房間規模中約有6.9%納入當地保障性租賃住房，規模合計為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模占宿舍型公寓總規模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。與此同時，納保的企業名單亦持續更新中。除了國資背景企業外，一些非國有企業也獲得進入保租房領域的門票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經營管理等。

截至目前，全國共有13家住房租賃企業的納保占比超過10%。隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。

作為租房市場的重要板塊，長租公寓行業亦在摸索更成熟的發展模式。在經歷了規模快速擴張階段后，長租公寓企業主動按下緩沖鍵，開啟自我迭代之路。今年的《政府工作報告》指出，要堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。話音剛落，多個省積極響應政策，湖南省、鄭州市、深圳市等出臺租賃住房用地政策，鼓勵租房市場發展漸成大潮。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

最新數據顯示，中國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段，市場迎來更多參與者并呈現多元化的產品和租賃客群特點。截至2022年上半年，全國頭部長租公寓品牌總房源數量已達到84.7萬套，而2020年全年的數據為69.9萬套。與此同時，隨著越來越多的資本涌入長租公寓投資市場，投資交易量也迅速增加。

除了發展模式更為穩健之外，集中式長租公寓更能通過發展標準化實現提質增效，降低開發和運營成本。集中式公寓的設計和裝修風格通常比較統一，因此便于運營商通過集采方式降低裝修成本。設計和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業帶來一定的租金溢價空間。此外，集中式公寓相比分散式公寓以統一運營的方式大量節省了各類人工成本，同時提升了人工運營的專業性和安全性。

對于集中式公寓運營商而言，其模式核心不在于快速擴張，而在于獲取低價物業后的精細化開發，一旦發展模式步入正軌，更易形成規模效應和品牌效應，在經營效率及穩定性上具有明顯的優勢。

長租公寓行業市場前景分析

隨著運營質量日益受到市場各方重視，集中式長租公寓作為解決居民及新生代年輕人居住問題的重要保障迎來了發展的新機遇。魔方生活或能進一步發揮規模效應和品牌效應，憑借自身數字化管理能力和標準化精細運營加速市占率的提升，持續撬動集中式長租公寓市場萬億藍海。

在國家加快建立“租購并舉”住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續釋放。隨著租賃住房產品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾接受，加上產品力的進一步提升，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發行以及對市場化長租房納入REITs底層資產的研究和探索，將為未來長租公寓市場帶來更多機遇。預計2023年的長租公寓市場必將迸發出新生機。

數字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智能家居與公寓的結合有助于實現租戶對品質生活的追求。VR技術、在線直播看房、無人酒店等智能服務，將會成為未來的標準配置。數字科技必將把出行帶進多宇宙、多次元的立體未來。

本報告根據長租公寓行業的發展軌跡及多年的實踐經驗，對中國長租公寓行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國長租公寓行業將面臨的機遇與挑戰，對長租公寓行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

是長租公寓企業、學術科研單位、投資企業準確了解行業最新發展動態，把握市場機會，正確制定企業發展戰略的必備參考工具，極具參考價值!

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》。

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