京城寫字樓市場正緩慢復蘇 中國寫字樓行業市場發展現狀2023

• 陳澤芳 2023年7月12日 來源：互聯網 1421 94
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2023年中國寫字樓行業市場規模處于快速增長之中，當前其規模約為1.4萬億元，成為中國地產業的重要組成部分。根據國家統計局數據顯示，從東部到中部、西部，寫字樓在不同區域的發展狀況各異，預計未來中國寫字樓行業市場規模至2023年將繼續保持穩定增長。

受國家宏觀調控的影響，不少投資者對住宅的投資預期出現大幅度下滑，而受調控波及不深的商業地產漸漸成為新政的“幸運兒”，眾多撤出住宅市場的投資者紛紛轉向商業地產，轉向寫字樓投資。寫字樓因其穩定且回報較高的特點成為大多投資者主要投資對象。然而，由于寫字樓投資的復雜性和專業性，使得如何選擇合適的投資的優秀寫字樓成為廣大投資者的最大困擾。

政府出臺了多重政策，穩定了內外資多行業對上海的信心。外資在季度內在甲級寫字樓租賃市場中仍然占到了37.4%。由于今年項目延期較多，2023年寫字樓市場，尤其是核心商圈，或將迎來供應小高峰。通過與周邊社區各類資源的良性互動，業主未來將有潛力更好地為寫字樓內租戶提供更多人性化、個性化的服務。

全國300城商辦用地推出規劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業地產企業投資布局更趨謹慎。同時，輕資產模式和收并購也成為企業拓展的重要方式。

京城寫字樓市場正緩慢復蘇

調研顯示，北京市寫字樓市場處于緩慢恢復期。其中，麗澤及通州商圈表現較好，市場空置率下降，平均租金上漲。在成交租賃方面，截至二季度，金融業、高科技行業在成交面積和成交數量上位居前兩位，二者占市場總成交面積的60%以上。今年還將有約58.3萬平方米的新增供應計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。

2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環比下降21%。在新租交易中，近7成交易數量來自搬遷，且搬遷路線以同區或者鄰近區域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數量環比下降6%，且平均擴租面積環比從1700平米下降至1400平米。在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業仍是將CBD、金融街、東二環作為主要的選址地。TMT行業的需求則緊隨其后，其中，軟件開發和平臺互聯網等細分領域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質升級。

2023年二季度，本市零售市場迎來3個新購物中心，即海淀區西三旗萬象匯、石景山區京西大悅城，以及通州區遠洋樂堤港。至此，全市購物中心總存量已升至1423萬平方米。值得關注的是，3個新項目均位于非核心商圈，為區域引入多個品牌首店，進一步豐富了區域內的商業配套及周邊居民的消費體驗。業界人士祎表示，非核心商圈商業配套的不斷完善及核心商圈項目的升級改造，都將為商圈創造新的消費增長點，推動整體市場消費結構的升級及北京國際消費中心城市的建設進程。下半年，本市零售市場預計仍有超過100萬平方米的新增供應，將打造更多體驗式主題消費空間。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國寫字樓行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：

寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。

5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。從城市面積而言，上海相當于三個深圳，北京相當于八個深圳，深圳是面積最小的一線城市。

中國寫字樓行業市場發展現狀2023

2023年中國寫字樓行業市場規模處于快速增長之中，當前其規模約為1.4萬億元，成為中國地產業的重要組成部分。根據國家統計局數據顯示，從東部到中部、西部，寫字樓在不同區域的發展狀況各異，預計未來中國寫字樓行業市場規模至2023年將繼續保持穩定增長。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。中國寫字樓市場投資規模將達到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為4.34%，并預測在2023年中國寫字樓市場投資規模將接近7000億元。

業內人士表示，房地產行業再一次進入后疫情的復蘇周期，但當前的宏觀環境相對前兩年更為復雜。現階段，中國房地產行業面臨著諸多挑戰、但也不乏機遇相伴，其而潛在的機遇則是行業發展變化時蘊含的新增長動能。因此，房地產從業者要充分做好變革前的各項準備來應對挑戰，更要在后疫情階段捕捉經濟恢復帶來的機遇。

專家認為，當城市發展到一定規模，經濟增速會減慢，未來增長極更多要依賴創新。上海提出“3+6”新型產業體系，大力發展集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導產業，以及電子信息、生命健康、汽車、高端裝備、先進材料、時尚消費品六大重點產業。這樣的布局，除了鞏固既有優勢產業，更重要的考量，就是培育城市發展新動能。隨著物聯網、云計算、大數據、AI等的飛速發展，日常辦公場景逐漸升級，智慧樓宇已成為寫字樓發展的趨勢。無人化、無接觸的中集智能立體車庫將迎來更大的發展空間。

更多本行業研究分析詳見中研普華產業研究院《2022-2027年中國寫字樓行業市場全景調研與發展前景預測報告》。同時中研普華產業研究院還提供產業大數據、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、產業招商、產業圖譜、智慧招商系統、IPO咨詢/募投可研、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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