房地產市場深度調研 2023房地產市場現狀及前景分析

• 方蔓桃 2023年7月14日 來源：百度 548 30
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過去一年，房地產行業經歷了大規模的調控與整頓。2022年的房地產市場，各項數據表現不甚樂觀。房地產是中國重要的支柱產業，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。2022年中國商品房銷售面積同

房地產行業市場到底怎樣?2021年，是資本市場深化改革的關鍵一年。資本市場夯實基礎性制度，建立和完善多層次資本市場體系，全面深化資本市場改革向縱深推進，為房地產上市公司實現可持續發展提供良好的外部條件。

中指院發布于活動當天發布的研究報告指出，2021年，房地產市場步入深度調整周期，行業進入縮表出清階段。2021年，房地產行業不同所有制企業總資產表現分化。年內，房地產上市公司總資產規模增速進一步放緩。其中，滬深上市公司總資產均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個百分點。內地在港上市房地產公司總資產均值為2470.2億元，同比增長均值為10.5%，較上年回落11.8個百分點。滬深及內地在港上市房地產公司總資產增速創近年新低。央企、地方國企體現出了較強的持續經營能力，在逆周期階段依然穩步前行。

此前，房地產行業經歷了大規模的調控與整頓。2022年的房地產市場，各項數據表現不甚樂觀。房地產是中國重要的支柱產業，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。2022年中國商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產開發投資完成額同比下降10.0%，分別創1992年、1999年有統計以來的新低，成為2022年中國經濟最大的拖累。

房地產行業市場深度分析

30大中城市商品房銷售數據顯示，2023年3月商品房銷售可能進一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計銷售1238萬平方米，同比增長38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產市場經歷高速增長后逐漸趨于穩定的背景下,行業轉型升級已成為當務之急。　房地產行業步入存量時期，精細化轉型勢在必行，地產科技正顛覆傳統格局，成為房企轉型升級的重要賽道。

2021年，滬深上市房地產公司營收增速與上年持平，內地在港上市房地產公司營收增速略有提升，但凈利潤增速創新低，“增收少增利”現象加劇。其中，滬深及內地在港上市房地產公司營業收入均值分別為316.6億元、462.7億元，同比分別增長15.5%、17.7%，增速較上年增加0、2.0個百分點;凈利潤均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2、19.2個百分點。

2021年，房地產行業杠桿水平整體下降。根據中指院發布的數據，2021年行業銷售額增長促進了剔除預收賬款的資產負債率的下調，滬深及內地在港上市房地產公司的指標均值分別為64.4%、69.5%，較上年分別下降0.2、2.0個百分點，均值全部合規。2021年上市房企一方面縮減債務規模，另一方面加大股東投入，補充公司凈資產，有效降低了杠桿水平。滬深及內地在港上市房地產公司凈負債率均值分別為76.5%、64.7%，同比分別下降4.6、0.3個百分點。2021年滬深及內地在港上市房地產公司的現金短債比均值分別為1.24、1.32，為短期債務提供了有力保障。受銷售增速放緩、融資環境持續收緊等因素影響，滬深及內地在港上市房地產公司現金流呈凈流出狀態，均值分別為-21.5億元、-14億元。

據悉，近兩年盡管行業面臨調整與轉型，但無論是地產、商業、物業，還是產城、物流、租賃，乃至文旅、康養、金融資管等領域，仍存在大量機遇。未來房企將以多元業態為題，探尋市場的新機會。

房地產行業是典型的周期性行業;長期來看,房地產需求主要取決于置業人口的總 量和結構;中短期來看,由于房地產內在的量價邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現出周而復始的波動。

我國房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發揮了重要作用。而在快速發展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產行業在整體保持穩步增長的同時出現了階段性的波動。

不過，在此背景下，行業優秀公司精準把握資本市場改革機遇，踏準市場節奏，聚焦市場主流需求，強調財務安全與經營穩健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質量發展，彰顯出高投資潛力。中指院方面分析認為，2021年，資本市場前高后低，三季度以后，資本市場整體震蕩走弱。長期來看，房地產行業機遇與挑戰將有新的發展變化，房地產上市公司應堅持穩中求進工作總基調，順應政策及行業趨勢，積極探索新的發展模式，推動公司實現高質量發展。

房地產行業作為中國的國民經濟支柱性行業是綠色減碳的關鍵領域，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，發展中的矛盾卻日益激化。一方面行業內適應各種新型建造方式和管理模式的建筑業高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產建筑業在環保上面臨的主要挑戰。

在此背景下，數智化轉型，推進智能化的建設、銷售方式已經成為房地產行業可持續發展的必然選擇。

今年以來，房地產市場總體呈現企穩回升勢頭。此前市場調整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式難以為繼。當前，要加快推動房地產向新發展模式平穩過渡。

房地產行業市場趨勢分析

目前，從需求和供應來看，目前中國房地產市場總體供過于求的狀態已經持續了一段時間。另外，房地產市場集中度較高，行業內龍頭企業的市場占有率也越來越高。然而，需求和供應往往受到當地政策、市場經濟等因素影響，因此在不同城市和地區，所面臨的困境也各不相同。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向專業化，規范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術不斷革新也將對行業的升級，互聯網技術在流通環節的運用和智能化體系的建設差距顯然還有很大。

房地產企業應致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發展方向，新設計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質住房發展。未來，企業需要通過提升資產運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

其次，與需求和供應相關的是樓市價格的變化。近年來，中國樓市價格經歷過多次波動。但是，整體而言，主要城市的房價仍然非常高，且隨著中國城市化進程的加速，房價仍然有持續上漲的趨勢。然而，一些政策限制和控制房價的政策，比如房貸利率等，也對房價的上漲產生了調控作用。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮居民住房問題中發揮更加重要的作用，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業等提供了新發展機遇。

欲了解更多關于房地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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