上海辦公樓市場正處于階段性調整期 辦公樓行業市場現狀分析2023

• 吳澳燕 2023年8月11日 來源：華夏時報 516 28
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2023年上半年，上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應量52.9萬平方米，同比上升264.9%。上半年，上海寫字樓凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期回落31.6%。其中，二季度市場需求量復蘇跡象明顯，凈吸納量超過18萬平方米，較第一季度出現明顯上升。租金方面，受企

2023年上半年，上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應量52.9萬平方米，同比上升264.9%。上半年，上海寫字樓凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期回落31.6%。其中，二季度市場需求量復蘇跡象明顯，凈吸納量超過18萬平方米，較第一季度出現明顯上升。租金方面，受企業成本節約、續租率上升，疊加未來供應放量等因素影響，上半年滬中央商務區租金環比小幅回落 1.7%，非中央商務區租金環比回落 2%。

上海辦公樓市場正處于階段性調整期。今年下半年，上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應，是近十年來的最高水平。仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳也表示，從近五年來看，今年供應量遠遠高于五年平均水平，但需求量卻低于過去五年平均水平。

由于供求發生變化，為吸引租客，寫字樓業主們展開了新一輪激烈競爭，通過提供多種增值服務來吸引租戶入駐，包括調整租金、采取較為靈活的租期約定、提供裝修補貼等方式，以滿足租戶需求。

此前部分企業有擴大辦公面積的意愿，但面臨租金較高或可供選擇的辦公樓較為有限等問題。租賃市場供需出現調整的情況下，這些企業可以用相對更低的成本，獲得面積更大、位置更好、服務更佳的辦公場所。

廣州辦公樓租賃需求逐漸修復

2023年上半年，廣州經濟持續穩定復蘇，但動力稍顯不足。甲級辦公樓市場租賃需求雖有所回暖，但61萬平方米的新增供應仍導致空置率環比上升約3個百分點，達到21.8%，因此租金繼續承壓。優質零售物業市場中餐飲業態表現亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動非保稅物流倉儲市場去化，但難抵空置率突破20%。房地產投資市場總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。

上半年內仲量聯行記錄到數宗租賃面積達4,000平方米或以上的成交，其中多數于琶洲子市場內錄得，均屬于節約成本型搬遷或升級擴租類型。由此可見，部分具備一定承租能力且對辦公空間需求較大的企業正利用廣州辦公樓市場當前處于“租戶市場”的契機，以相對可控的成本，完成企業辦公空間的擴充、升級和整合。

市場供應方面，今年上半年全市新增供應約為61萬平方米;其中，二季度共有4個辦公樓項目竣工約43萬平方米入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動市場去化，在上半年新增供應的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環比上升約3個百分點。

隨著下半年廣州經濟充分發揮全面的穩增長政策效力，廣州商業物業市場有望增強復蘇動能，實現可持續的穩步提升。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國辦公樓行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》顯示：

辦公樓指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代辦公樓正向綜合化、一體化方向發展。

辦公樓 按規模有小型、中型、大型和特大型之分。按層數有低層、多層、高層和超高層之分。按總體布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、結構造型和所用材料，又可分為若干類型。如按平面交通組織形式來分，有內走廊式、外走廊式、雙走廊式和無走廊式(大空間靈活隔斷)等。

縱觀2022年全年，中國40城辦公樓市場指數排名基本保持不變。報告指出，京滬較其他城市遙遙領先，銀川、拉薩等城市則相對靠后。同時，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲等，其指數值會在二季度基礎上錄得增長，市場表現提升。

報告稱，排名前10的城市中，城市排名全年保持不變，可見頭部城市應對不利因素擾動的韌性較強，同時市場走勢保持一致。其中，深圳甲級辦公樓市場全年新增供應約145萬平方米，穩定的總部自用需求支撐新項目有效去化，從而拉動指數全年上升1.4個點。除此之外，成都、杭州、武漢、長沙因相較穩定的市場表現，均錄得指數全年的小幅正增長。

辦公樓行業市場現狀分析2023

從商業地產視角來看，今年大宗交易投資活躍度正逐步上升，辦公樓仍將是核心資產類別。辦公樓市場需求的回暖主要由中國大型企業和金融行業驅動。

進入2023年，中國辦公樓市場穩步恢復市場秩序，迎來積極向好的發展態勢。隨著經濟活動的快速回暖，各個城市均迎來了辦公樓租賃市場的需求提升，問詢量相較于2022年有顯著增長，也為市場帶來了充足的信心。

中國城市返回辦公室工作比率這一數據可以從兩個維度來解讀：一方面是這與已經形成的職場工作模式有很大關聯，另一方面則體現出了中國經濟發展正在快速回歸正常軌道。此外，這也印證了中國辦公樓資產作為最成熟的投資標的，其價值依舊不可替代。

與此同時，即使北京和上海，也仍有大量的辦公樓市場潛在需求尚未被激發。從第三產業人均甲級辦公樓面積這一數值可以看出，北京和上海還落后于紐約等世界上的主要成熟市場的水平，中國的辦公樓市場仍然具備極強的需求潛力。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國辦公樓行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》。

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