中國第一高樓辦公出租率達到80% 辦公樓市場增長空間分析

• 吳智聰 2022年12月14日 來源：互聯網 1451 96
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世界500強企業租戶面積占比30%以上，辦公出租率達到80%，商業出租率約98%……在上海陸家嘴金融城，辦公體量超過20萬平方米的中國第一高樓上海中心，表現出強勁韌性，出租率逆勢上升。

被看作城市經濟熱度“晴雨表”的陸家嘴寫字樓，整體出租率已創下年內新高。逆勢上揚背后，既有新經濟、新賽道強勁支撐起的“基本面”，也有綠色環保、新能源等引領的新風尚。小小一方天地，管窺經濟密碼。

持續擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內環境、開闊的工作平面、合作客戶和同業的聚集……不同于傳統銀行總部“格子間”式樣的辦公區域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區域全部打通成一個大開間，并增設了十多個會議室和共享區域。

持續擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內環境、開闊的工作平面、合作客戶和同業的聚集……不同于傳統銀行總部“格子間”式樣的辦公區域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區域全部打通成一個大開間，并增設了十多個會議室和共享區域。

去年11月，法國巴黎銀行(中國)有限公司租下位于浦東陸家嘴金融城的上海中心17、18層兩個樓面，約8800平方米，并準備以此為落腳點在中國市場持續“加碼投資”。

目前，這家正在申請券商、基金等新業務牌照的外資銀行還在準備繼續擴租。法國巴黎銀行(中國)有限公司首席執行官兼行長賴長庚表示，中國是全球第二大經濟體，中國資本市場已成長為世界第二大市場，人民幣成為全球第四大支付貨幣。隨著人民幣國際化水平不斷提升，以人民幣交易為基準的全球商業活動會持續增長。上海作為人民幣交易清算中心，無疑具有巨大的發展機會。

辦公樓行業發展現狀

根據國家統計局數據顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計值為226.72萬平方米，累計增長35.4%。

辦公樓指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，一般具有較好的地理位置，相關的物業和服務設施水平高，具有聚集的商業圈，效率較高。從辦公樓建設情況來看，近年來我國辦公樓開發投資額與新開工面積均呈現先降后增的趨勢。2020年，我國辦公樓開發投資完成累計值達到0.65萬億元，較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。

辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，經濟的高速增長也將帶領辦公樓的需求增長。根據仲量聯行數據顯示，我國GDP排名前30的城市，第三產業增加值每增長一個單位，將拉動辦公樓需求增長547平方米。其中，深圳影響系數最高，達到了1672億元/平方米。

改革開放40年來，我國經濟取得驚人的增長，相應的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經濟進入高質量發展階段，經濟增速有所放緩，對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

從供求平衡關系來看，我國辦公樓市場尚存在供應缺口。根據仲量聯行數據顯示，我國GDP前50的城市現有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中4座一線城市的供應缺口達到3000萬平方米以上。

分城市類型來看，一線城市的供應缺口最大，其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫字樓需求端則出現了持續的下降，2010-2017年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態勢，2018年出現負增長，為2014年以來首次出現負增長，后連續三年下降。2020年，我國辦公樓用房銷售規模為3334.33萬平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國辦公樓用房銷售規模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價格來看，我國寫字樓行業目前供給整體大于需求，且行業需求長期以來持續疲軟，這一點從我國寫字辦公樓平均銷售價格可以看出，2018年以來，我國寫字樓行業并沒有出現住宅地產行業類似的火熱行情銷售價格整體保持平穩，截至2021年5月，全國寫字辦公樓平均銷售價格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業發展前景

在疫情慢慢退去的環境下，經濟將會持續增長，經過近5年來的高位運行以及持續調控，市場已迎來理性增長時代。隨著房地產長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現，2022年房地產投資有望平穩健康發展。

2021年末中國城鎮常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬，比上年末增加885萬，會帶來新的住房需求。

房地產市場供給在逐步優化，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給格局在逐步形成，新的發展模式正在探索中成型。同時，房地產調控因城施策有利于促進房地產良性循環，也有利于保障群眾正常居住需要。

辦公樓市場增長空間分析

目前，只有北京、上海、廣州和深圳的四個一線城市處于成熟期，而中國內地70%的城市仍處于起步期。據估計，北京和上海甲級和乙級辦公樓的潛在需求約為4000萬平方米，廣州和深圳的潛在需求約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，前十大城市的潛在需求總量超過其他200多個城市的需求潛力之和，體現了中國辦公樓市場需求聚集到龍頭城市的特點。

白皮書顯示，中國的頂級城市已經完成了80%以上的辦公樓供應。特別是在中國經濟總量排名前50的城市中，17個城市的辦公樓處于供應過剩狀態，未來進一步發展的空間相對有限。隨著中國經濟的不斷轉型，高質量的發展，商業房地產也需要轉向集約化資源投資和精細管理，加快與新動能的協調，滿足行業的實際需求。

預計到2030年，新增加的2億城鎮人口將有80%以上分布在這19個城市群。根據第一財經城市商業魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業門店數量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來具有較大發展潛力，商業地產租金具備上漲空間。

想要了解更多辦公樓行業的發展前景，請查閱《2022-2026年中國辦公樓行業競爭格局及發展趨勢預測報告》。

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