超20城支持開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù) 2023年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

• 郭夢(mèng) 2023年8月16日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 474 25
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近期，多地開始實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括重慶、長(zhǎng)沙、武漢、揚(yáng)州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有其他城市跟進(jìn)實(shí)施。

超20城支持開展房貸“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

近期，多地開始實(shí)施“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款)。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括重慶、長(zhǎng)沙、武漢、揚(yáng)州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有其他城市跟進(jìn)實(shí)施。

‘商轉(zhuǎn)公’會(huì)明顯降低房貸利息負(fù)擔(dān)，從某種意義上講屬于變相下調(diào)存量個(gè)人房貸利率。在住房公積金利率全面下調(diào)的背景下,商業(yè)貸款和公積金貸款之間存在較大利差,對(duì)于正在還貸的家庭來(lái)說(shuō),商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款(即“商轉(zhuǎn)公”),確實(shí)能省下一筆不小的費(fèi)用。

所謂“商轉(zhuǎn)公”,即商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款,因?yàn)樯藤J與公積金貸款的利率差異較大,二者之間的轉(zhuǎn)換無(wú)疑可以降低購(gòu)房者的還款壓力。

“商轉(zhuǎn)公”是商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款的簡(jiǎn)稱，因?yàn)楫?dāng)前各地商貸與公積金貸款的利率相差較大，同時(shí)近年貸款利率全面下調(diào)，“商轉(zhuǎn)公”貸款若配套商業(yè)貸款，還可同時(shí)享受新的較低的商貸利率，這將有效減輕購(gòu)房者的貸款利息負(fù)擔(dān)。

“商轉(zhuǎn)公”本身是優(yōu)化公積金貸款、支持住房消費(fèi)的一種優(yōu)惠政策。但是，這種優(yōu)惠政策需要購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后才能享受到。在多地住房公積金中心借款人申請(qǐng)條件中均明確“原商業(yè)貸款所購(gòu)住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(或房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)證)”。

由于多地“保交樓”仍在持續(xù)推進(jìn)，對(duì)于一些在商貸利率較高時(shí)買入期房的購(gòu)房者，因?yàn)殚_發(fā)商延期交付，目前尚未取得房產(chǎn)證，無(wú)緣通過(guò)“商轉(zhuǎn)公”減輕還款負(fù)擔(dān)。

全國(guó)公積金貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行對(duì)外公布《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》。報(bào)告顯示，住房公積金制度已覆蓋全國(guó)1.69億人，購(gòu)租并舉支持繳存人解決基本住房問(wèn)題的力度不斷加大。

報(bào)告顯示：2022年，全國(guó)住房公積金實(shí)繳單位452.72萬(wàn)個(gè)，實(shí)繳職工16979.57萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)8.80%和3.31%。重慶等6個(gè)城市穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)工作，共有22.03萬(wàn)名靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，其中，新市民、青年人占比超過(guò)70%。公積金貸款方面，全國(guó)共發(fā)放住房公積金貸款247.75萬(wàn)筆，總金額1.18萬(wàn)億元，貸款利率比同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)低0.9—1.35個(gè)百分點(diǎn)，為貸款人節(jié)約利息支出約2089.02億元。

據(jù)住建部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行今年二季度發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》，去年，在浙江、重慶和貴州三地，當(dāng)?shù)刈》抗e金年度個(gè)人住房貸款率超過(guò)90%，安徽、福建、海南、廣西等地個(gè)貸率超過(guò)85%，上海個(gè)貸率也達(dá)到84.9%。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

如今，95后年輕人根本就不愿意結(jié)婚，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)單身人口已經(jīng)達(dá)到2.4億。不結(jié)婚讓很多人更沒(méi)有了買房的想法。所以，目前買房的主要還是以80后和90后群體為主。受傳統(tǒng)思想影響的80后成為了房奴，中國(guó)通過(guò)銀行貸款買房家庭數(shù)量約2億戶，真正屬于“房奴”人數(shù)約4億人。而另一方面，截止到2018年，我國(guó)租房人群也達(dá)到了2億。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，人們對(duì)住房的需求將從滿足基本居住功能向提升生活品質(zhì)轉(zhuǎn)變。改善性住房需求將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，尤其是在一二線城市和部分三四線城市。這也意味著，房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、配套、服務(wù)等方面將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，房企需要提升產(chǎn)品力和品牌力，滿足消費(fèi)者的多元化和個(gè)性化需求。

我國(guó)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)緊密相連，因此，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向也會(huì)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)的刺激與抑制，同樣是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。

廣義房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，對(duì)上下游行業(yè)的帶動(dòng)作用較強(qiáng)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中會(huì)直接消耗大量的建筑材料，帶動(dòng)水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等行業(yè)的發(fā)展;另一方面，與住房相關(guān)的消費(fèi)活動(dòng)也將促進(jìn)家電、家具、紡織、汽車等行業(yè)制造業(yè)的發(fā)展。因此伴隨著廣義房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體受到提振。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》分析

今年以來(lái)，在“防風(fēng)險(xiǎn)”、支持“剛性和改善性住房需求”基調(diào)下，各地“因城施策”，持續(xù)提振消費(fèi)者信心，市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2023年《政府工作報(bào)告》定調(diào)，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持“房住不炒”“保交樓”等仍是調(diào)控關(guān)鍵詞，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前居民部門購(gòu)買力不及以往類似周期。過(guò)去二十年中，房地產(chǎn)銷售面積負(fù)增長(zhǎng)一共出現(xiàn)過(guò)三次，2008年、2014年和2019年。其中，2008年是受到全球金融危機(jī)沖擊，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民可支配收入增速在14%以上;后兩次房地產(chǎn)銷售下降時(shí)城鎮(zhèn)居民可支配收入增速在8%-9%左右，而目前在經(jīng)歷了疫情沖擊三年后，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速僅為5%左右，居民收入增長(zhǎng)的放緩是抑制住房需求擴(kuò)張的重要因素之一。

隨著“金融16條”“三支箭”先后落地，房地產(chǎn)金融環(huán)境得到實(shí)質(zhì)放松，優(yōu)質(zhì)房企融資規(guī)模與融資成本得到強(qiáng)烈支撐，未來(lái)發(fā)展向好。

回顧“十四五”前半程，2021-2023年5月，全國(guó)商品住宅銷售面積合計(jì)約31億平，占到中指此前對(duì)“十四五”預(yù)測(cè)總量的50%，進(jìn)度基本拉平。市場(chǎng)在經(jīng)歷了“大起大落”后，預(yù)計(jì)“十四五”后半程，市場(chǎng)將逐漸回歸常態(tài)，未來(lái)兩年商品住宅年均銷售規(guī)模或降至12億平方米以下。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在“去庫(kù)存”和“調(diào)控”等階段。在這種情況下，租賃市場(chǎng)或成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展熱點(diǎn)。

下半年房地產(chǎn)政策仍將維持偏暖的主基調(diào)。綜合判斷，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能總體處于弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

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