房地產行業市場調研 多地房地產政策迎來調整優化

• 方蔓桃 2023年8月26日 來源：百度 918 57
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如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》。重點分析了我國房地產行

日前，重慶市市長胡衡華在推動城市建設和房地產發展工作專題會議上強調，要緊盯“金九銀十”，研究落實好有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，相關政策能出盡出、應出早出。22日，黑龍江省大慶市委書記李世峰在聽取全市城市建設和房地產開發等相關工作匯報后強調，要以更實舉措助力房地產業平穩健康發展，吃透中央精神，堅持分類施策、多管齊下，前瞻性建設小區周邊基礎設施和公共服務設施，優化土地、金融、公積金等一攬子政策組合，以有為政府帶動有效市場。

包括公積金在內的更多實質性政策相繼落地。西安住房公積金管理中心表示，將恢復辦理在西安市購買自住住房的關中平原城市群成員城市(寶雞、咸陽、銅川、楊凌、運城、臨汾、天水、平涼、慶陽市)和觀察員城市(延安、三門峽)住房公積金繳存職工住房公積金貸款業務，以上城市住房公積金繳存職工與西安本地繳存職工享有同等貸款權益。

哈爾濱方面則開展了“商轉公”業務。為有效緩解貸款職工還款壓力，減少繳存職工家庭購買自住住房貸款的利息支出，哈爾濱住房公積金中心與16家銀行簽訂合作協議進行“商轉公”。其中，中行、農行等9家銀行可直接辦理順位抵押“商轉公”業務。

如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》。重點分析了我國房地產行業將面臨的機遇與挑戰，對房地產行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產也險些“金身告破”，可以說市場信心已經快消耗殆盡。中國房地產行業正在上演“生死時速”。一方面政府有關部門要出臺諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進行業進入良性循環模式。同時，如果有關部門能幫助解決相關人員的失業問題，也能為房地產行業整個產業鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產融資“三支箭”重點支持的優質房企，近期卻連續爆發違約事件，我國房地產行業似乎又進入至暗時刻。

廈門二套房貸利率下限從LPR+80基點調整為LPR+60基點。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，房貸利率下降結合新一輪的降首付、認房不認貸、減稅、補貼等住房政策，將全面降低購房成本，有助于提振市場預期，促進住房需求釋放，為市場修復注入動力。

此外，存量房貸利率調整也在路上。根據最新公布的LPR，1年期LPR較上月下調10個基點，5年期以上LPR卻未能如預期調整，選擇“按兵不動”，這被市場認為是在給即將進行的存量房貸調整預留空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，房價調整壓力大的城市或將通過下調加點數來降低房貸利率。

海通國際分析師梁中華表示，存量房貸利率調降仍有較大的調整空間，一方面能大大降低購房者的還款壓力，另一方面能夠從源頭遏制購房者提前還貸的行為。

“短期來看，預計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，‘一區一策’、結合生育政策等或是重要方向，針對改善性住房需求的信貸政策也有望加力。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產也險些“金身告破”，可以說市場信心已經快消耗殆盡。無獨有偶。國家統計局數據顯示，2023年7月，房地產開發景氣指數為93.78，為多年來低位;2023年1-7月，無論是全國房地產開發投資資金、房地產開發企業到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續擴大;根據克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低，同時單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大;2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環比下降37.7%。無論是房地產開發資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進一步擴大，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時，根據央行發布金融統計數據報告，2023年7月末，廣義貨幣(M2)余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點;2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預期，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產行業已經充分飽和，再也無法吸納大規模資金入場。

我國房地產市場中，商品房占到80%，這在全世界是絕無僅有的，將來的市場結構會改變。“顯然現在大大小小的開發商會進行新的調整、洗牌，叫驚雷滾滾還是叫烏云密布，怎么形容都不為過。行業還會存在，但是企業的調整會非常非常大。

房地產作為中國經濟支柱產業是不會改變的。“企業起起落落很正常”。香港的地產商在經歷了多個高低房地產周期后，積累了寶貴的經驗，特別是在資產負債管理和戰略調整方面。

業內人士指出，不論是香港的新鴻基、瑞安還是恒隆，公司的資產負債和內地地產商相比都非常低，就算是和美國其他一些發達國家比，公司負債率也是比較低的。并且，地產開發是非常慢的，不高速運轉，一步一個腳在那開發，水平非常高。

“從目前樓市整體放松的環境來看，各地的購房補貼大都屬于各地調控放松‘組合拳’的組成部分。”58安居客研究院院長張波此前曾評價購房補貼政策稱：政策單一對市場釋放的效力相對有限，需要和其他調控放松政策形成合力，會對市場形成一定影響力。

隨著近期官方對優化調整房地產政策的接連表態，新一輪穩樓市暖風再起，分析普遍認為當下“政策底”再度夯實的信號明顯。但在供求關系發生重大變化的過程中，對政策寬松邊界和趨勢的判斷顯得尤為重要。調整探索的嘗試里，不少城市首先給出了相對穩妥的鼓勵方式——購房補貼。

房地產行業市場前景分析

繼中央定調要“適時調整優化房地產政策”后，各地政策變化備受關注。對此，業內人士認為，7月以來，中央及各部委密集釋放積極信號，一定程度帶動房地產市場預期和信心修復，政治局會議提出要適時調整優化房地產政策，住建部強調要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，但具體政策落地及市場顯效均需時間，當前居民置業意愿仍偏低，全國房地產市場活躍度繼續下行。

展望后市，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前住建部提出降低首套房首付比例和利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等，預計后續會有更多熱點城市降低首付比例并調整優化二套住房購房政策。熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求。

陳文靜也認為，一線城市樓市政策優化方向或包括優化“認房又認貸”、降低二套首付比例、優化部分區域限購、降低交易稅費、調整普宅認定標準等。樓市政策需要協同優化，盡快落地，從而促進樓市預期實質修復。

8月以來，房地產市場低迷態勢并未改變，根據中指研究院數據，8月前兩周重點50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場繼續低位調整。陳文靜指出，中央及主管部門發聲后，合肥、鄭州、杭州等城市優化樓市政策，短期來看，預計將有更多城市優化樓市政策，核心城市政策有望加快落地，進一步修復市場預期，但政策顯效仍需要一定時間，短期全國房地產市場調整態勢或延續。

房地產業作為國民經濟的支柱產業，金融相關支持備受關注。8月20日，央行官網發布消息稱，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會于8月18日聯合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作。其中提到，調整優化房地產信貸政策，繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

比如，近年來，隨著人口老齡化加劇，健康問題不斷被重視，投入養老養護領域占比增加。平臺數據顯示旗下大健康品類銷量同比增長40%，由此可見，國人對健康不斷的重視度，其中火熱的男友養護科技增幅更是達到120%。擁有創新優勢的“君 臻強”隨之嶄露頭角，也是側面命中了大人們心中的小秘密。

在業內人士看來，本輪危機的實質是房地產行業過分杠桿化。無論購房人首付比例，房企拿地、施工和銷售等環節的實際出資比例，商品房預售許可制度下行業杠桿化浪潮，還是金融機構對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動房地產行業高杠桿行為的放大。同時，由于過去若干年房地產行業規模一路高歌猛進，房價不斷上漲，行業上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風險，也助推了加杠桿操作。但如今房地產行業下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此當務之急是盡可能對房地產行業去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產行業產業鏈上有關企業，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風險轉嫁到第三方機構，而是均需要同步化、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現去杠桿化進程，實現房地產行業過量供給逐步出清。

……

“房地產市場企穩回升的基本思路是不變的。”業內人士表示，近期人民銀行的會議均反映出對房地產的大力支持。種種政策都是吻合導向的，報告與這些政策總體基調是一致的，也有助于進一步促進房地產市場的平穩健康發展。

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