房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析：地產(chǎn)板塊直線攀升，龍頭房企大漲

• 方蔓桃 2023年8月25日 來(lái)源：百度 1189 77
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行

隨著中央政治局對(duì)地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)的轉(zhuǎn)變以及住建部明確了政策支持方向，后續(xù)核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續(xù)落地。重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。

資料顯示，地產(chǎn)ETF(159707)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成!同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國(guó)企央企含量高，同時(shí)享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF(159707)也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

繼民營(yíng)房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”，可以說(shuō)市場(chǎng)信心已經(jīng)快消耗殆盡。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在上演“生死時(shí)速”。一方面政府有關(guān)部門(mén)要出臺(tái)諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費(fèi)等更有力的政策，另一方面房企更要通過(guò)切實(shí)降價(jià)讓利于購(gòu)房人，才能真正通過(guò)市場(chǎng)化銷售帶動(dòng)存量的出清，促進(jìn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)模式。同時(shí)，如果有關(guān)部門(mén)能幫助解決相關(guān)人員的失業(yè)問(wèn)題，也能為房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產(chǎn)融資“三支箭”重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)房企，近期卻連續(xù)爆發(fā)違約事件，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)似乎又進(jìn)入至暗時(shí)刻。

7月24日，中共中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”之后，在以經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作為主題的中央政治局會(huì)議上，首次就房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化給出最新表述。

此后的一個(gè)月，住建部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等國(guó)家部委以及各級(jí)政府相關(guān)部門(mén)均陸續(xù)出臺(tái)大量“救市”政策，著實(shí)讓各界看到國(guó)家對(duì)于化解本輪房地產(chǎn)危機(jī)行業(yè)的高度重視，也似乎讓大家一度看到房地產(chǎn)行業(yè)觸底反彈的曙光。

8月4日，江西贛州發(fā)布18條房地產(chǎn)措施，其中提到支持實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼和繼續(xù)實(shí)行階段性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。8月1日，江蘇句容出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，其中包括多孩家庭購(gòu)新房給予契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買(mǎi)新建商住房給予契稅補(bǔ)貼等。同日，四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，提出買(mǎi)新房給購(gòu)房補(bǔ)貼，包括對(duì)人才和多孩家庭給購(gòu)房補(bǔ)貼等。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年已有超50城執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，補(bǔ)貼方式主要包括按套或面積一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房?jī)r(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等。

“短期來(lái)看，預(yù)計(jì)需求端政策仍將聚力降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，‘一區(qū)一策’、結(jié)合生育政策等或是重要方向，針對(duì)改善性住房需求的信貸政策也有望加力。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

繼民營(yíng)房企接連爆雷后，央企地產(chǎn)也險(xiǎn)些“金身告破”，可以說(shuō)市場(chǎng)信心已經(jīng)快消耗殆盡。無(wú)獨(dú)有偶。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.78，為多年來(lái)低位;2023年1-7月，無(wú)論是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續(xù)擴(kuò)大;根據(jù)克而瑞報(bào)告顯示，2023年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低，同時(shí)單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大;2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長(zhǎng)17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環(huán)比下降37.7%。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入、市場(chǎng)銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進(jìn)一步擴(kuò)大，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購(gòu)房人都在黑暗中繼續(xù)煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時(shí)，根據(jù)央行發(fā)布金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，2023年7月末，廣義貨幣(M2)余額285.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn);2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無(wú)論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預(yù)期，說(shuō)明過(guò)去作為資金主要“蓄水池”的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)充分飽和，再也無(wú)法吸納大規(guī)模資金入場(chǎng)。

“從目前樓市整體放松的環(huán)境來(lái)看，各地的購(gòu)房補(bǔ)貼大都屬于各地調(diào)控放松‘組合拳’的組成部分。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波此前曾評(píng)價(jià)購(gòu)房補(bǔ)貼政策稱：政策單一對(duì)市場(chǎng)釋放的效力相對(duì)有限，需要和其他調(diào)控放松政策形成合力，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定影響力。

隨著近期官方對(duì)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的接連表態(tài)，新一輪穩(wěn)樓市暖風(fēng)再起，分析普遍認(rèn)為當(dāng)下“政策底”再度夯實(shí)的信號(hào)明顯。但在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過(guò)程中，對(duì)政策寬松邊界和趨勢(shì)的判斷顯得尤為重要。調(diào)整探索的嘗試?yán)铮簧俪鞘惺紫冉o出了相對(duì)穩(wěn)妥的鼓勵(lì)方式——購(gòu)房補(bǔ)貼。

8月4日，據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官方微信號(hào)“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，南京發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知，8條政策里首條便是對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼。

具體而言，鼓勵(lì)新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)評(píng)估后對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼，切實(shí)減輕剛性和改善性購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

報(bào)道稱，近日多城擬降低二套房首付比例的消息引關(guān)注。從多家當(dāng)?shù)劂y行及分支機(jī)構(gòu)獲悉。多數(shù)銀行表示，暫未收到二套房首付比例調(diào)整通知，不過(guò)也有銀行稱已跟進(jìn)執(zhí)行。對(duì)此，專家表示，不同于其他政策，降首付政策的實(shí)施，影響范圍廣泛，對(duì)新房和二手房市場(chǎng)都有拉動(dòng)作用，從而對(duì)樓市形成支持。展望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策還有較大空間。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

繼中央定調(diào)要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，各地政策變化備受關(guān)注。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月以來(lái)，中央及各部委密集釋放積極信號(hào)，一定程度帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)，政治局會(huì)議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，但具體政策落地及市場(chǎng)顯效均需時(shí)間，當(dāng)前居民置業(yè)意愿仍偏低，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下行。

8月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月前兩周重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場(chǎng)繼續(xù)低位調(diào)整。陳文靜指出，中央及主管部門(mén)發(fā)聲后，合肥、鄭州、杭州等城市優(yōu)化樓市政策，短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市優(yōu)化樓市政策，核心城市政策有望加快落地，進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，但政策顯效仍需要一定時(shí)間，短期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，金融相關(guān)支持備受關(guān)注。8月20日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)于8月18日聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，學(xué)習(xí)貫徹中央決策部署，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作。其中提到，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

8月18日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)電視會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。

由此可見(jiàn)，無(wú)論是知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，都在為化解這場(chǎng)巨大的危機(jī)而做出自己應(yīng)有的努力。盡管現(xiàn)實(shí)情況不容樂(lè)觀，但是我們依然可以借鑒過(guò)往國(guó)外類似危機(jī)的處理方式，從中獲取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，做出適合中國(guó)國(guó)情的決策。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本輪危機(jī)的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分杠桿化。無(wú)論購(gòu)房人首付比例，房企拿地、施工和銷售等環(huán)節(jié)的實(shí)際出資比例，商品房預(yù)售許可制度下行業(yè)杠桿化浪潮，還是金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企、買(mǎi)房人信用擴(kuò)張不斷放松管制，基于市場(chǎng)參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿行為的放大。同時(shí)，由于過(guò)去若干年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模一路高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)不斷上漲，行業(yè)上行趨勢(shì)很好地掩蓋了市場(chǎng)和信用風(fēng)險(xiǎn)，也助推了加杠桿操作。但如今房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)確立，房?jī)r(jià)不再是只漲不跌，因此當(dāng)務(wù)之急是盡可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去高杠桿化，無(wú)論是房企、購(gòu)房人還是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)企業(yè)，絕不能逆勢(shì)加杠桿，將危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)，而是均需要同步化、漸進(jìn)式降低杠桿比例，通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)去杠桿化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)量供給逐步出清。

日前，人民銀行發(fā)布2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)。針對(duì)下一階段工作安排，人民銀行指出，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，穩(wěn)固支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展。綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配。堅(jiān)決防范匯率超調(diào)風(fēng)險(xiǎn)、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，新一季報(bào)告釋放出多方面重要政策信號(hào)，為精準(zhǔn)發(fā)揮貨幣政策作用指明階段性方向。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的基本思路是不變的。”業(yè)內(nèi)人士表示，近期人民銀行的會(huì)議均反映出對(duì)房地產(chǎn)的大力支持。種種政策都是吻合導(dǎo)向的，報(bào)告與這些政策總體基調(diào)是一致的，也有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  中研普華的整份研究報(bào)告向您詳盡描述您所處的行業(yè)形勢(shì)，為您提供詳盡的內(nèi)容。中研普華在其多年的行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上建立起了完善的產(chǎn)業(yè)研究體系，一整套的產(chǎn)業(yè)研究方法一直在業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，...

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