今年7月美國成屋銷售量數(shù)據(jù)分析 美國房地產(chǎn)市場分析

• 曾燕 2023年8月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 656 38
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目前，美聯(lián)儲實施激進緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產(chǎn)市場是受沖擊最直接的領(lǐng)域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態(tài)，美國房地產(chǎn)市場明顯降溫。此外，由于庫存嚴重短缺推高房價是其房屋銷售停滯、房地產(chǎn)市場熱度下降的另一個重要原因。

目前，美聯(lián)儲實施激進緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產(chǎn)市場是受沖擊最直接的領(lǐng)域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態(tài)，美國房地產(chǎn)市場明顯降溫。此外，由于庫存嚴重短缺推高房價是其房屋銷售停滯、房地產(chǎn)市場熱度下降的另一個重要原因。

今年7月美國成屋銷售量數(shù)據(jù)分析

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(National Association of Realtors)當?shù)貢r間22日公布數(shù)據(jù)顯示，今年7月美國成屋銷售量環(huán)比下降2.2%，銷售量低于市場預(yù)期。

數(shù)據(jù)顯示，美國7月成屋銷售量按年率計算為407萬套，較去年同期減少16.6%，其中東北部和中西部成屋銷售量較去年同期減少超過20%。價格方面，7月成屋價格中值為40.67萬美元，同比增長1.9%，是今年1月以來首次出現(xiàn)價格同比上漲。庫存方面，7月底待售房屋共111萬套，環(huán)比增長3.7%，同比則下降14.6%。按照當前銷售速度，需要3.3個月售出市場上的所有房屋。在供需平衡的市場，通常需要5個月至6個月來售出市場上所有房屋。

美媒分析認為，受美聯(lián)儲連續(xù)加息應(yīng)對通脹影響，美國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。近來美國長期國債收益率走高推高了房貸利率。高房貸利率和低庫存是導(dǎo)致成屋銷售量減少的主要原因。高房貸利率削弱了潛在購房者的購買力導(dǎo)致購房需求減少，但庫存嚴重不足仍推高了房價。對于價格較低的房屋，競價購買仍非常普遍。

據(jù)美國住房金融機構(gòu)房地美(Freddie Mac)17日公布數(shù)據(jù)顯示，美國30年期固定抵押貸款平均利率升至7.09%，創(chuàng)造自2002年4月以來的最高紀錄。

由此可見，美聯(lián)儲加息對美國經(jīng)濟影響是多維度的。與一年前相比，美國住房通貨膨脹率上升了7.7%。受此影響，美國長期抵押貸款利率已經(jīng)超過7%，導(dǎo)致美國購房者住房負擔(dān)能力降至幾十年來最低。根據(jù)房地美8月17日公布的數(shù)據(jù)，截至該周，美國30年期固定抵押貸款平均利率為7.09%，高于上周的6.96%。而一年前，30年期固定利率只是5.13%。由于抵押貸款成本增加，購買房屋的成本增高，使之前鎖定較低利率的美國房主不愿出售房屋。而低庫存和高成本的結(jié)合，給潛在購房者增加更大壓力，導(dǎo)致房屋銷售量比一年前下降了約20%。

從購房者角度來看，隨著抵押貸款利率的上升，加上高房價影響，美國購房者也將難以找到較為經(jīng)濟適用的房子。Redfin最近的一項研究顯示，目前超過90%的抵押貸款房主的利率為6%或更低，這意味著他們會留在當前的房屋中，而不是出售房子或換房，那樣會帶來更高的借貸成本。這使得市場上待售房數(shù)量極低，從而維持了房價在較高水平。

隨著買家活動的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵措施。據(jù)一份統(tǒng)計顯示，現(xiàn)在通過削減價格促銷房產(chǎn)的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。包括買斷利率等措施的建筑商份額，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。從區(qū)域上看，按3個月移動平均計算，僅美國東北部的建筑商信心指數(shù)上升了4點至56點。在中西部和南部，信心指數(shù)分別保持在45點和58點，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數(shù)下降了1點至50點。

美國銀行近期發(fā)布的研究報告顯示，在美國人口急速增長且住房存量緊張的城市，購房者正面臨著可用房屋長期短缺的難題。這些城市人口激增、勞動力市場活躍且住房庫存量低。其中，圣安東尼奧、達拉斯、休斯敦、奧蘭多這4個城市的短缺情況尤為明顯。與2019年同月相比，奧蘭多今年8月的房價上漲58%，達拉斯上漲49%。美國銀行研究報告表示，雖然住房庫存較低的城市已集中力量建設(shè)新住宅，但美國的人口流動趨勢若沒有改變，相關(guān)城市的住房需求依然強勁，供應(yīng)也不一定跟得上。

美國房地產(chǎn)交易價格分析

雖然高利率有效壓制了購房需求，房地產(chǎn)交易量大幅萎縮，但是美國房地產(chǎn)交易價格卻在持續(xù)抬升。房價也開始出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)正。根據(jù)Redfin的數(shù)據(jù)，庫存緊張導(dǎo)致美國各地房價大幅上漲，市場上百萬美元以上住房的占比正接近歷史高位。Redfin的研究人員提出，庫存緊張是更多住房價格突破七位數(shù)大關(guān)的主要原因。今年2月，這一數(shù)字一度降至7.3%的12個月低點。

利率上行意味著支付利息的增長，高利率削弱了購房者的實際購買力。但截至目前，尚沒有美國加息停止的明確跡象。相反，美聯(lián)儲公布7月議息會議紀要顯示，多名與會者認為，在除住房以外的核心服務(wù)項方面，尚未出現(xiàn)明顯的通脹下降壓力。由于通脹仍遠高于現(xiàn)有目標，且勞動力市場依然緊張，大多數(shù)與會者繼續(xù)認為通脹存在重大上行風(fēng)險，因此可能需要進一步緊縮貨幣政策。在會議紀要公布后，市場預(yù)期9月加息概率突破一成，較公布前有所提升，這對房地產(chǎn)而言無疑是一拳重擊。

本月初，房利美公布的一項調(diào)查顯示，由于房屋供應(yīng)庫存仍然稀缺和房價降溫停滯，認為現(xiàn)在不是買房好時機的消費者比例在7月達到了13年來的最高水平，達到82%，這是該公司2010年開始進行這項調(diào)查以來的最高比例。無論如何，在美聯(lián)儲持續(xù)加息下，7%的抵押貸款利率繼續(xù)給美國購房者帶來巨大的壓力和沉重的生活負擔(dān)。

美國房地產(chǎn)市場分析

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年版房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組機會研究及決策咨詢報告》統(tǒng)計分析顯示：

隨著美國抵押貸款利率的上升，潛在的房屋買家受到了重創(chuàng)， 8月份美國住宅建筑商信心意外出現(xiàn)今年以來的首次下降。根據(jù)全美房屋建筑商協(xié)會/富國銀行的住房市場指數(shù)，8月份新建住宅市場的建筑商信心指數(shù)下跌了6點，至50點，低于預(yù)期。這是七個月來的首次下滑，也是自5月信心指數(shù)首次從負面回升以來的最低點。

全美房屋建筑商協(xié)會主席、來自阿拉巴馬州伯明翰的房屋建筑商和開發(fā)商Alicia Huey表示：“由于建筑工人短缺、可建設(shè)土地匱乏以及配電變壓器持續(xù)短缺導(dǎo)致的高建筑成本，再加上抵押貸款利率的上漲，8月的建筑商情緒低迷。”

7月的最后一周，美國30年固定貸款的平均利率超過了7%。在美國建筑商信心指數(shù)的三個組成部分中，目前的銷售情況下降了5點至57，預(yù)計未來六個月的銷售下降了4點至55。買家流量下降了6點至34。

全美房屋建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家表示：“客戶流量的下降提醒我們，與一年前相比，住房通貨膨脹率上升了7.7%。”他還指出，目前市場在全美范圍內(nèi)的住房短缺約為150萬套。

據(jù)美媒報道，隨著抵押貸款利率的上漲和買家活動的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵措施。現(xiàn)在，經(jīng)過連續(xù)四個月的下滑，削減價格的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。然而，平均價格降幅仍然維持在6%。使用所有類型激勵措施的建筑商份額，包括買斷利率，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。

從區(qū)域上看，按三個月移動平均計算，美國東北部的建筑商信心指數(shù)上升了4點，至56。在中西部和南部，信心指數(shù)分別保持在45和58，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數(shù)下降了1點，至50。

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