房貸政策有了新變化 你關心的問題都在這里

• 李波 2023年9月4日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 942 59
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這兩天，房貸利率、首付比例變化的消息牽動購房者的心。根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調整二套房貸利率、調整首付款比例等。

這兩天，房貸利率、首付比例變化的消息牽動購房者的心。根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調整二套房貸利率、調整首付款比例等。

以下梳理了具體的調整細節，看看有沒有你關心的問題。

問題一：降低房貸利率，我能申請嗎?包含住房公積金貸款嗎?

答：根據通知，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

也就是說，如果你是政策發布(8月31日)前貸的款，不管貸款是否已經發放了，只要你跟銀行簽了貸款合同，又符合首套住房的標準，那就可以去申請降低利率。值得注意的是，住房公積金貸款目前不在調整范圍內。

不過，如果你當時簽訂的貸款利率已經很低了，就不一定有下調的空間。

據估算，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶。

問題二：我該怎么申請降低存量首套房貸利率?

答：根據通知，對于符合條件的存量住房貸款，借款人申請降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”，向銀行申請“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協商變更原來的利率水平。具體選取哪種方式，可以結合自身情況和銀行協商。

值得注意的是，如果選取第一種方式，新發放貸款只能用于償還“舊房貸”，不能挪作他用。

時間上看，如果你符合條件，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請了?，F在，銀行正在進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作。到時候怎么申請還有待各銀行進一步明確。

問題三：降低存量首套房貸利率，能省多少錢?

答：對不少房貸利率處于高位的購房者來說，降低存量房貸利率、減少利息支出，可以說是期盼已久。

根據測算，本次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設協商后房貸利率降至4.3%，每年可節約利息支出超5000元。

但具體每筆貸款的調整幅度有多大，還要根據實際情況來看。根據通知，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

這就是說，對借款人而言，具體能享受到多大幅度的調降，要看辦理貸款時當地的首套房貸利率下限，以及與銀行的協商情況。

問題四：我要買二套房，貸款利率能降多少?

答：對于要買二套房的購房者來說，此次房貸政策調整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過去LPR“加60個基點”變為“加20個基點”，一次性降低40個基點，力度可是不小。

假設按8月份最新5年期以上LPR計算，以LPR加60個基點申請貸款，二套房貸款利率達到4.8%，調整為加20個基點后，貸款利率則降至4.4%。以200萬元、20年期、等額本息的商貸為例，調整后借款人可節約利息支出超10萬元，月供將減少400多元。

過去一段時間，不少住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求，降低二套房貸款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求。

問題五：統一首付款比例下限，我的首付款能降多少?

答：根據通知，不再區分實施“限購”和“非限購”城市，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

這個政策對“非限購”城市的購房者來說可能意義不大，因為很多地方已經在按這個水平執行。

但在“限購”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實際執行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至達到60%至80%。

這次調整后，“限購”城市的購房者將從中受益。以一套總價500萬元的二套房為例，首付60%，需要300萬元;如果首付比例降到30%，首付款就能減少150萬元。

降低首付比例下限，有利于降低居民首付負擔，增強購房能力和意愿。不過，政策規定的只是一個下限，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點城市的首付比例能否下調、下調幅度有多大，還得各地根據當地房地產市場形勢和調控需求來定。

中國首席經濟學家論壇理事長、上海市經濟學會副會長連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購房者的利息負擔，對于刺激消費、推動房地產市場復蘇會有積極作用。

整體來看，8月底房地產政策優化節奏加快，多項利好政策集中趕在“金九銀十”到來之前落地，將有助于促進房地產市場信心修復和預期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

2023房地產市場現狀分析

近日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產市場有所改善，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行，上半年房地產市場總體呈現企穩態勢。

未來，房地產開發投資還會處于低位運行。但是隨著房地產市場調整逐步到位，房地產開發投資會逐步回到合理水平。

有專家表示，在房地產市場新階段，各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優其屋”轉變，推動住宅開發從單一走向多元，推動產、住、城融合，著眼行業未來發展，促進房地產市場平穩健康發展。

今年以來，樓市曾在5、6月份有所回升，但進入下半年，樓市多個指標均呈現下跌態勢。

國家統計局公布，1—7月份，全國房地產開發投資67717億元，同比下降8.5%;其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

1—7月份，房地產開發企業房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25%。

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個;同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產行業報告對中國房地產行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。

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