未來工業地產將迎來全新發展新浪潮 2023年中國工業地產行業發展現狀

• 陳澤芳 2023年9月18日 來源：互聯網 1074 68
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從全球視野來看，工業地產是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業地產租金低于寫字樓與商業零售。與國際標準比較，國內工業地產的租金低于國際上成熟市場租金。因此，未來國內工業地產的租金擁有很大的上升空間。

工業地產行業的盈利能力較強，從近幾年行業的凈利潤情況來看，行業的凈利率總體保持在10-15%之間，行業處于良好的發展態勢之中。過去很長一段時間內，工業地產行業都不是一個完整發展的商業市場。與國際成熟的工業地產市場相比，我國工業地產發展仍處于初級階段。在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數據、AI等技術將更一步地發展和深入應用，工業地產作為新基建時代，工業轉型升級的重要載體，也將迎來一場新的發展機遇。智慧工業地產建設正向著智慧化、創新化、生態化的方向進行轉變。

工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。

據中研產業研究院《2022-2027年中國工業地產行業競爭格局及投資風險預測報告》分析：

工業地產不同于商業地產。它是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。

近些年來，隨著線上經濟和物流行業等產業的發展，工業地產也如一匹黑馬一樣沖入了投資者的視線。由于工業地產的地理位置通常在城市副中心或郊區，對交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業項目的價值首要是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力人口集中且人流量多的集中商業地段。而且工業地產的設計，主要是側重于辦公與生產的內、外部的空間環境的營造，商業地產的設計需要依據市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所滿意的空間環境營造。

從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。伴隨著工業的成長，我國的工業廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業面臨轉型升級的戰略機遇，國家也出臺了相關政策促進產業結構調整和完善，工業地產迎來全新發展新浪潮，成為未來幾年地產投資黑馬。

2023年中國工業地產行業發展現狀

工業地產融資渠道方面，我國工業地產融資渠道不斷完善。近年來，房地產企業融資正走向多元化之路：由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、創新融資為輔，間接融資和直接融資相結合的方向發展，房地產信托、房地產投資基金(REITs)、IPO、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性的目的。中國“十四五”規劃提出，2025年戰略新興產業和數字經濟核心產業增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經濟的轉型升級將推動相關工業地產需求的快速增長。

在國內一些城市，為適應發展需要，政府在土地供應中已采取了研發用地、科研用地等新的土地形態。這些土地雖然仍保持著工業用地的部分外在特點，但承載的產業內涵已出現根本變化。從現實意義講，工業用地需要升級為符合新經濟和新型工業化發展的產業升級需要，符合產業布局和城市規劃要求的產業用地。其中，產業地產的主要形態包括：城市新區、城市副中心、都市型產業園、大學產業園區、創意產業園、媒體產業園等具備產業聚集特點，并在此基礎上為之服務的綜合性產業商服地產。此外，開發區單純做工業地產開發越來越不適應經濟和社會發展需要，部分開發區正在升為產業型新城，將會為工業地產探索出一條新路。

從全球視野來看，工業地產是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業地產租金低于寫字樓與商業零售。與國際標準比較，國內工業地產的租金低于國際上成熟市場租金。因此，未來國內工業地產的租金擁有很大的上升空間。

由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，造成了城市郊區廠房熱的出現。反觀城市中心區域土地價值一路飛漲，不少城市中心原有廠房面臨重新規劃和拆遷等問題，這些被排擠出來的生產加工企業集中瞄準了租金價格低的城郊區域，同時近幾年城市交通的飛速發展，給城郊工業地產的發展提供了有利的條件。隨著城鎮化步伐的加快，帶動工業進一步發展，工業地產將出現“井噴”，投資回報率將進一步提高。”因為從投資角度來看，工業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標，能促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。

欲了解更多工業地產行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國工業地產行業競爭格局及投資風險預測報告》。報告在總結中國工業地產行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國工業地產行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。如果企業想抓住機遇，并在合適的時間和地點發揮最佳作用，那么我們推薦您閱讀我們的報告。

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  2022-2027年中國工業地產行業競爭格局及投資風險預測報告

  工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括...

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