首批產(chǎn)品將問(wèn)世 消費(fèi)產(chǎn)品Reits獲批在即 百貨商貿(mào)等資產(chǎn)有望被進(jìn)一步盤活

• 李波 2023年10月27日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 250 8
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10月26日，據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只產(chǎn)品上報(bào)。

10月26日，據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等多只產(chǎn)品上報(bào)。

中國(guó)證券報(bào)表示，如后續(xù)上述產(chǎn)品獲批，意味著市場(chǎng)首批消費(fèi)Reits產(chǎn)品即將問(wèn)世。華泰證券表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，海外成熟REITS市場(chǎng)中，消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施為主流底層資產(chǎn)，收益較為可觀。

其進(jìn)一步分析稱，目前百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已納入REITs試點(diǎn)，購(gòu)物中心等在資產(chǎn)特點(diǎn)、合規(guī)要求等方面均與REITs表現(xiàn)出了較高的適配性。

引入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs使多方獲益，既能盤活存量資產(chǎn)，也可改善公募REITs供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，并為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇。在促進(jìn)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)修復(fù)的背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)碛休^好的收益率表現(xiàn)和估值表現(xiàn)，在我國(guó)發(fā)展前景可期。

公司方面，東吳證券表示，百聯(lián)股份、天虹股份：擁有優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)、受益于REITs估值重估。

多年以來(lái)，隨著購(gòu)物中心等大型綜合體的興起，百貨行業(yè)就開(kāi)始進(jìn)入陣痛期。僅在2015年，大陸地區(qū)150家連鎖百貨集團(tuán)旗下百貨店關(guān)停數(shù)量就達(dá)到100家，創(chuàng)下近十年來(lái)新高。發(fā)展至2020年，百貨行業(yè)仍沒(méi)有改變此狀況。

購(gòu)物中心相比于傳統(tǒng)的百貨門店，在客群定位，功能布局、空間打造、消費(fèi)體驗(yàn)上都更多地從消費(fèi)需求、消費(fèi)變化、消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)，更好地體現(xiàn)了消費(fèi)者中心地位，表現(xiàn)出了鮮明的需求導(dǎo)向、流量導(dǎo)向，更好地順應(yīng)了消費(fèi)品質(zhì)化、家庭化、生活方式化發(fā)展方向，順應(yīng)了消費(fèi)中心從功能性、實(shí)物型消費(fèi)向服務(wù)型、體驗(yàn)式、社交化、泛娛樂(lè)化消費(fèi)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

近年來(lái)，隨著數(shù)字化進(jìn)程的加快以及商品同質(zhì)化趨勢(shì)的加深，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)整體呈下降趨勢(shì)。總體來(lái)看，傳統(tǒng)百貨零售業(yè)發(fā)展主要面臨時(shí)尚特質(zhì)與理念不符、發(fā)展方向和發(fā)展道路不明、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)手段匱乏、數(shù)字化突破難度大、商品吸引力不足等問(wèn)題，需要通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)適應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)的變化。

面對(duì)市場(chǎng)的壓力和變化，百貨企業(yè)一直在積極地改革創(chuàng)新，尋求新的增長(zhǎng)空間。業(yè)內(nèi)人士表示，在消費(fèi)新常態(tài)下，零售企業(yè)最重要的是做好三個(gè)鏈接：一是與消費(fèi)者的鏈接，二是與內(nèi)部員工和導(dǎo)購(gòu)的鏈接，三是與數(shù)字化的世界和物理世界的鏈接。

許多領(lǐng)先的百貨企業(yè)都以打通線上線下為基礎(chǔ)、以重構(gòu)傳統(tǒng)商業(yè)要素為核心、以創(chuàng)新商業(yè)發(fā)展及全業(yè)態(tài)融合為目標(biāo)，大膽創(chuàng)新，積極轉(zhuǎn)型，抗風(fēng)險(xiǎn)能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升。

調(diào)查顯示，85.4%的百貨零售企業(yè)開(kāi)展了線上業(yè)務(wù)，應(yīng)用程度深淺不同，但面對(duì)新增的業(yè)務(wù)需求，都面臨著深水區(qū)的數(shù)字化變革。除了線上業(yè)務(wù)，百貨企業(yè)也在線下運(yùn)用各類科技增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，獲得消費(fèi)信息數(shù)據(jù)。

調(diào)查顯示，近七成的受訪企業(yè)已采用自助收銀系統(tǒng)。顧客可以在自助收銀機(jī)或微信小程序內(nèi)進(jìn)行自助結(jié)算，減少在客流高峰期排隊(duì)結(jié)賬的時(shí)間，提高收銀效率。商家也可以據(jù)此分析商品銷售情況，記錄會(huì)員消費(fèi)信息，實(shí)現(xiàn)智能數(shù)字化的會(huì)員管理。

零售百貨行業(yè)現(xiàn)狀深度分析

近年來(lái)，百貨業(yè)出現(xiàn)了三個(gè)大的變化，一是普遍進(jìn)行了升級(jí)改造，增強(qiáng)了互動(dòng)體驗(yàn)，時(shí)尚感、品質(zhì)感提升;二是開(kāi)展了富有成效的全渠道營(yíng)銷，在更多維度上宣傳了企業(yè)品牌，延伸了服務(wù);三是改善了與品牌商的關(guān)系，改變了商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和商品經(jīng)營(yíng)兩張皮的情況。

百貨業(yè)是時(shí)尚的行業(yè)，百貨店是時(shí)尚引領(lǐng)者和消費(fèi)聚集地，是所在城市商業(yè)繁榮的代表，是高端品牌不可或缺的市場(chǎng)通道，有的百貨店更是所在城市的地標(biāo)建筑。

國(guó)際知名百貨店與所在大都市，在時(shí)尚與品味方面形成了互相成就的關(guān)系。當(dāng)前，一線城市爭(zhēng)相建設(shè)成為國(guó)際消費(fèi)中心，百貨的作用更為突出。在二三線及以下城市，百貨店同樣是當(dāng)?shù)貢r(shí)尚品質(zhì)消費(fèi)的首選。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023年版零售百貨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》分析：

從外部看，消費(fèi)理念改變和恩格爾系數(shù)下降是兩大支撐因素。一方面，消費(fèi)者更加追求個(gè)性、品質(zhì)、綠色、健康，特別是年輕一代消費(fèi)者更加追求品質(zhì)生活，更在意商品設(shè)計(jì)風(fēng)格、品牌力、新品、IP等特點(diǎn)。隨著品質(zhì)消費(fèi)升級(jí)，奢侈品消費(fèi)也呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。

從內(nèi)部看則存在差異化、體驗(yàn)化和商品力三大變革因素：

首先，近幾年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出的企業(yè)，都是在差異化上做足了文章，如SKP、杭州大廈、銀泰百貨等。中國(guó)的人口紅利在消減，但結(jié)構(gòu)性紅利仍然突出，做好品牌定位是卓越運(yùn)營(yíng)的重要前提。

其次，線下商業(yè)既要體現(xiàn)線下互動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，又要充分利用數(shù)據(jù)化手段，延伸服務(wù)時(shí)間和空間，以卓越體驗(yàn)吸引、留住顧客。

最后，百貨企業(yè)通過(guò)包括商場(chǎng)定位、品牌組合、商品價(jià)格、商品服務(wù)等的全面提升，將讓顧客感覺(jué)到物有所值，更有心理的滿足，也會(huì)增添百貨業(yè)態(tài)的新魅力。

新冠疫情帶動(dòng)線上購(gòu)物蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)百貨零售企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型步伐有所加快。接近九成的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)展線上業(yè)務(wù)，微信小程序或公眾號(hào)商城應(yīng)用最為普遍，占比96.7%;相對(duì)PC端電商和手機(jī)APP等，小程序具有輕量、快捷等特點(diǎn)。

現(xiàn)下，國(guó)內(nèi)零售商中，永輝、沃爾瑪(含山姆會(huì)員店)、華潤(rùn)萬(wàn)家、麥德龍、物美、盒馬、大潤(rùn)發(fā)、家樂(lè)福等企業(yè)在自有品牌方面都走在行業(yè)的前列，但大部分中小零售商仍處于摸索與觀望階段。

在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)及公域互聯(lián)的時(shí)代，實(shí)體門店想要生存，必須要轉(zhuǎn)變價(jià)值，弱化賣貨的功能，增加體驗(yàn)的價(jià)值。尤其是個(gè)體戶類型實(shí)體零售店，要與工廠達(dá)成戰(zhàn)略合作，成為智能工廠的體驗(yàn)店、數(shù)據(jù)入口、售貨服務(wù)中心。

比如消費(fèi)者想要購(gòu)買鞋子，可以到制定的實(shí)體門店，在物聯(lián)網(wǎng)+傳感器設(shè)備上，把自己定制的款式與尺碼長(zhǎng)傳到智能工廠。

工廠獲取用戶定制數(shù)據(jù)化，可以實(shí)現(xiàn)定制化、個(gè)性化的生產(chǎn)，然后根據(jù)用戶的需求配送到指定地點(diǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，實(shí)體門店靠不再是賣貨賺差價(jià)，而是服務(wù)賺錢。

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一般包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特征分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向、產(chǎn)業(yè)空間引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的深化，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域化對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響顯著增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)層次和深度也發(fā)生了變化。因此，科學(xué)預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和空間變化態(tài)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃具有重要的意義。

報(bào)告對(duì)我國(guó)零售百貨的行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的情況、重點(diǎn)企業(yè)狀況、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對(duì)零售百貨業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行詳盡深入的分析，并根據(jù)零售百貨行業(yè)的政策經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境對(duì)零售百貨行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和防范建議進(jìn)行分析。

想要了解更多零售百貨行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023年版零售百貨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》。

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  2023年版零售百貨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一般包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特征分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向、產(chǎn)業(yè)空間引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的深化，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域化對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響顯...

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