2023年住房貸款行業市場深度調研：30多個城市重啟房貸“商轉公”

• 陳觀秋 2023年11月15日 來源：工人日報 新華財經 人民日報海外版 1331 87
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據不完全統計，今?年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉公”腳步。

2023年住房貸款行業市場深度調研

一、30多個城市重啟房貸“商轉公”

連日來，多地重啟住房貸款“商轉公”業務。

“商轉公”，即將商業貸款轉為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據不完全統計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉公”腳步。

不過，申請“商轉公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉公”房屋須取得不動產權證書，貸款置換對象限于純商業貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉公”。此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄有明確要求。

例如，湖南長沙的“商轉公”業務，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理;江蘇蘇州要求，“商轉公”的商業貸款為符合條件的存量首套住房商業貸款;黑龍江哈爾濱明確，“商轉公”的申請者應是首次申請公積金貸款。

不同城市對個貸率的預警標準并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長沙明確，當個貸率高于90%(含)時，暫緩“商轉公”預約及受理;哈爾濱則規定，個貸率連續6個月高于85%(含)時，將暫停受理“商轉公”。

“公積金貸款和商業貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉公’的房屋產權明晰，這樣才能更有效管控貸款風險。”北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣這樣解釋房產證是“商轉公”硬門檻的原因。

今年以來，除“商轉公”外，一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉移接續、擴大靈活就業人員試點范圍、一人購房全家幫、認房不認商貸等政策，增強靈活性，進一步優化公積金使用。

二、超20城公積金“認房不用認貸”接力出臺 銀行房貸放款提速

今年以來，房地產市場備受關注。“認房不認貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……一系列房地產調整優化措施接連出臺。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。同時，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

中國人民銀行、國家金融監管總局有關負責人介紹，近年來我國房地產市場供求關系發生重大變化，借款人和銀行對有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資;對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、國家金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

據中研產業研究院《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》分析：

“認房不用認貸”政策正在向公積金領域延伸。越來越多城市明確公積金執行“認房不用認貸”。據不完全統計，截至11月8日，已有包括上海、鄭州、成都、杭州等超二十城執行公積金“認房不用認貸”。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，多地公積金實行“認房不用認貸”政策，反映出各地因城施策更加靈活，盤活住房公積金，進一步支持剛性和改善性住房需求釋放，亦符合支持居民合理住房需求的政策導向，有利于減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒，促進市場修復。

所謂“認房又認貸”指的是如果購房者有“賣一買一”的置換需求，但由于購買第一套住房時曾使用過購房貸款，即便已經還清了購房貸款，但因為有貸款記錄的存在，再次置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例的首付標準以及房貸利率。

隨著房地產市場的變化，改善性需求與日俱增，但對于很多家庭來說，置換房屋時資金壓力依舊較大，調整到“認房不認貸”，則會更有利于改善需求的入場。

對于今年房地產市場的整體形勢，住房城鄉建設部黨組書記、倪虹部長表示，今年的房地產市場，總的看是前高、中低、后穩。從數據看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。

而對于接下來的政策走向，倪虹部長表示，房地產市場有其特殊性，它是以城市為單元的市場，區域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。關于房地產調控，強調因城施策、精準施策、一城一策。

住房貸款行業研究報告主要分析了住房貸款行業的國內外發展概況、行業的發展環境、市場分析、競爭分析、產品價格分析、用戶分析、替代品和互補品分析、行業主導驅動因素、行業渠道分析、行業贏利能力、行業成長性、行業償債能力、行業營運能力、住房貸款行業重點企業分析、子行業分析、區域市場分析、行業風險分析、行業發展前景預測及相關的經營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴謹，分析內容客觀、公正、系統，真實準確地反映了我國住房貸款行業的市場發展現狀和未來發展趨勢。

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