房地產(chǎn)市場大消息 央行 金融監(jiān)管總局最新發(fā)文 住房租賃行業(yè)前景研究與市場供給分析

• 李波 2024年1月8日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1231 80
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1月5日，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(以下簡稱《意見》)。《意見》提出，加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度。

1月5日，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布消息稱，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(以下簡稱《意見》)。《意見》提出，加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度。

支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。業(yè)內(nèi)人士表示，《意見》提出的各項(xiàng)舉措，將有利于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)

《意見》提出，支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運(yùn)營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)?；?、集約化經(jīng)營，提升長期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平。

建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場發(fā)展應(yīng)以市場配置為主，按市場化原則自主決策，為租賃住房的投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，市場功能完備、結(jié)構(gòu)均衡、競爭有序。

加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度

在加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新方面，《意見》提出，加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度、滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求、支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款、完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合金融服務(wù)等。

對(duì)于加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度，《意見》明確，支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體依法合規(guī)新建、改建長期租賃住房發(fā)放住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款。

住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度相關(guān)要求?！兑庖姟窂?qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等提供開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案。引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域

在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，《意見》明確，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營長期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進(jìn)住房租賃企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。

優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地(含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等)依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長期租賃住房的企業(yè)提供資金支持?！兑庖姟愤€強(qiáng)調(diào)，引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金長期持有運(yùn)營租賃住房。支持保險(xiǎn)資金等長期資金投資住房租賃市場。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對(duì)沖相關(guān)利率風(fēng)險(xiǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，背后的動(dòng)因與過去幾年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、探索長租房市場一脈相承：通過發(fā)展租賃市場，為當(dāng)下的住房問題提供更可持續(xù)的解決方案。

從需求側(cè)看，市中心適合新市民、年輕人選擇的租賃房源有限，租賃房源整體質(zhì)量參差、價(jià)格不穩(wěn)定，要想租到一套好房子，往往需要許多時(shí)間和成本的投入。

從供給側(cè)來看，住房租賃市場的回報(bào)周期長、租金回報(bào)率低，長期以來企業(yè)的參與積極性不高，而且當(dāng)中一些房源的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，涉及不同類型的用途和主體。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)競爭格局分析及發(fā)展前景研究報(bào)告》顯示：

住房租賃行業(yè)前景研究與市場供給分析

在一線城市、新一線城市里，分別有64%、56%的業(yè)主愿意將閑置房用于出租，以激活閑置房的使用價(jià)值，尋求存量房產(chǎn)的“使用性增值”。從市場預(yù)期看，今年一二月份全國商品房銷售，包括一手和二手房，結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長。雖然70個(gè)大中城市的房價(jià)有漲有跌，但總的看價(jià)格是平穩(wěn)的。同時(shí)，保交樓工作在扎實(shí)推進(jìn)，有力保障了購房人的合法權(quán)益。房企的合理性融資也得到了改善，市場主體信心正在恢復(fù)。

隨著“租賃住房”上升到國家戰(zhàn)略層面，政策紅利釋放、強(qiáng)勁的租賃需求和穩(wěn)定的投資收益吸引力讓長租公寓賽道進(jìn)入快速發(fā)展期。仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《2023中國長租公寓市場白皮書》顯示，4個(gè)一線城市中，上海外來人口數(shù)量超1000萬，在常住人口中的占比達(dá)40.6%，外來人口為城市提供生產(chǎn)力和消費(fèi)力的同時(shí)，也增加了城市的住房需求。

2021年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

2023年開年，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》，即住房租賃“金融17條”，提出加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理。

在租賃土地供應(yīng)放緩的形勢下，政策將進(jìn)一步加大“存量資產(chǎn)盤活”的推動(dòng)力度;存量資產(chǎn)運(yùn)營時(shí)代，會(huì)有更多大體量綜合性的資產(chǎn)逐步面市。未來，長租公寓運(yùn)營商要具備商業(yè)、物業(yè)、公寓等多元業(yè)態(tài)組合營運(yùn)能力和優(yōu)質(zhì)資源整合能力。

有數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模已近2萬億元，預(yù)計(jì)未來5~10年，租賃市場仍將保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，整體市場規(guī)模在2030年有望突破3萬億元。在房源選擇上，目前約65%的租客會(huì)優(yōu)先考慮“長租機(jī)構(gòu)的房子”。由此可見，住房租賃市場不僅前景廣闊，專業(yè)化、規(guī)范化也是大勢所趨。

租賃住房供給分析

我國流動(dòng)人口達(dá)2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題。

隨著疫情影響持續(xù)減弱，專業(yè)長租機(jī)構(gòu)積極讓利以及開學(xué)季、畢業(yè)季等租房旺季的來臨，長租市場在今年還將迎來較大增長，同時(shí)品質(zhì)租住需求也將進(jìn)一步增強(qiáng)。

2022年，以培育發(fā)展保障性租賃住房為重心，我國住房租賃市場發(fā)展節(jié)奏明顯加快，進(jìn)入2023年，支持住房租賃市場發(fā)展的導(dǎo)向仍在延續(xù)，行業(yè)金融支持政策進(jìn)一步加碼。住房租賃貸款支持計(jì)劃的落地將進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)整體金融環(huán)境，從而提振企業(yè)參與的積極性，推動(dòng)住房租賃市場活躍度提升。

從政策動(dòng)向來看，中央層面繼續(xù)加大住房租賃金融支持力度，大力增加租賃住房供給。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫的住房租賃行業(yè)報(bào)告對(duì)中國住房租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

同時(shí)揭示了市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

想了解關(guān)于更多住房租賃行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)競爭格局分析及發(fā)展前景研究報(bào)告》。同時(shí)本報(bào)告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

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