上海2023年超額完成“兩舊一村”改造 2024城中村改造行業發展分析

• 黃文玉 2024年1月8日 來源：互聯網 新華社 人民日報 744 44
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城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。

從上海市城市更新領導小組辦公室獲悉，2023年“兩舊一村”改造提前1個月完成年度目標任務。數據顯示，2023年全年，上海市零星舊改完成12.3萬平方米、4084戶，舊住房成套改造完成29.6萬平方米，城中村改造啟動10個項目。值得注意的是，上海市將以拆除重建為主加快推進不成套職工住宅改造，支持不成套職工住宅改造后的新增房源納入保障性租賃住房統籌，以滿足新市民、年輕人對住房的多樣化、多元化需求，確保外來人員進得來、留得下、住得安、能成業;同時，上海市還將積極探索申請式騰退、協議置換、躉租、征收等方式推動不成套里弄、公寓、花園住宅更新，已試點在多區以躉租方式改善中心城區老舊小區老年人家庭居住條件。

城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

城中村改造行業發展現狀分析

我國的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據第七次全國人口普查數據，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現了快速發展，但這些城市的城中村可以說是經濟社會發展的薄弱環節。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環境衛生條件相對較差，與光鮮亮麗的城市核心區域形成較大反差。

城中村伴隨著工業化、城鎮化快速發展而形成，被稱為“都市里的村莊”。在一些超大特大城市，城中村呈現數量多、面積大、人口多等特點。以廣東廣州為例，城中村村域面積占全市面積的1/10左右，常住人口占全市常住人口的三成以上。在發展過程中，不少城中村存在房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等突出問題。另外，一些城中村違章建筑多、人口密集、產權關系復雜。現階段推進城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程，需要因地制宜，以新思路新方式破解一系列難題。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。

城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業活動減少、居住環境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發企業無法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目，但開發企業不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業而言，需要注意改造區域內的功能調節。

城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續更加重要。作為政治、經濟和文化中心的中心城市，應該有更多的地區文化擔當意識。城市政府、規劃與設計單位應該有強烈的地方文化自主性意識，讓城市傳統建筑和建筑風格可以延續，增進城市的歷史和文化質感。

應該加強城市規劃和城市建設過程中的公眾參與，推進民主社會和市民社會的建設，社會公平性應該得到強化。對于提升環境質量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務配套等大有裨益，對其而言是局體利益最大化，但對全區居民和全市居民而言，就有失公平。遠景設計研究院認為，城市規劃和建設過程中，一定要養成機會成本的思維，憑什么重點發展和開發一個地方，如何滿足其他地方的發展訴求，都是需要思考的問題。

城中村改造行業未來發展方向及趨勢

①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展;②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

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