2024年地產行業洞察：城中村改造是關鍵抓手

• 吳亞楠 2023年11月18日 來源：互聯網 288 11
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積極穩步推進城中村改造意義重大，能夠在有效擴大內需方面發揮重要作用。積極穩步推進城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

中國正處于經濟上升時期、人口流動以就業為導向、政府主動性更強、城中村呈碎片化，并有基層組織管理，中國的城中村畢竟不是國外的貧民窟，隨著城市的更新改造，城中村也不斷地融入城市的發展歷史當中。

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》顯示：

城中村改造產業報告

城中村成型的過程可分作三類。一是外圍型，處于城市邊緣，且未來將納入城市用地;二是城郊型，部分用地已經被納入城市建設，但依舊保留農村與城市之間的界限，形態較為獨立;三是城市型，基本融入城市，卻擁有自己的生態系統。

城中村最早出現在深圳、珠海等新興城市，隨后在北京、廣州等城市蔓延開來。就2008年的數據顯示，深圳市有241個城中村，北京231個，西安市417個，昆明288個，中小型城市也存在，如浙江紹興有45個城中村。

2023年對于房地產而言是歷史性的一年，行業有待改善，企業盈利延續尋底，與此同時，中央首次定調房地產行業供求關系發生重大變化。縱覽各家券商的投資策略，即將到來的2024年，地產行業仍將處于緩慢復蘇的進程中。

2023年，持有地產股依然不是好的投資選擇。今年7月份，當月申萬房地產指數大漲14%，幾乎一口氣填平此前四個月的全部跌幅。7月份地產股股價的亮眼表現與樓市3月、4月短暫的銷售小陽春錯開，與政策調整預期時點更為貼近。7月份，地產政策的優化調整邁入高潮。7月24日召開的中共中央政治局會議定調，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側，出臺了包括認房不認貸、首套首付降低等一系列政策，響應中央號召。

統計局數據顯示，今年前10月，銷售層面，商品房銷售面積9.26億平方米，同比下降7.8%;商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%;投資層面，全國房地產開發投資9.59萬億元，同比下降9.3%;價格層面，10月份北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格分別環比跌0.4%、漲0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持續推進下，竣工數據是少有的正增長數據，前10個月，房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。

基本面走弱，政策敏感度降低，共同造就了地產股今年的下行趨勢。而從二級市場角度，目前地產股估值處于低位，資金關注度也極低。

城中村改造促進經濟增長和城市高質量發展

中央金融工作會議提出要加快“三大工程”建設，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。今年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。各地正按照部署，扎實開展制定配套政策、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住房和城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

住房和城鄉建設部有關負責人介紹，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。第一類，符合條件的實施拆除新建;第二類，開展經常性整治提升;第三類，介于前兩者之間的實施拆整結合。

在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是黨中央、國務院審時度勢作出的重大決策部署，對消除各類安全風險隱患、改善居住條件、優化住房供給結構、完善城市功能、拓展城市發展空間、促進經濟增長和城市高質量發展等具有十分重大的意義。

積極穩步推進城中村改造意義重大，能夠在有效擴大內需方面發揮重要作用。

中國住房和房地產研究院專家委員會委員王鋒認為，據估計，全國21個超特大城市城中村改造可以產生直接投資超過10萬億元，帶動其他投資超過15萬億元，合計超過25萬億元。以深圳為例，深圳市城中村改造已實現固定資產投資約7000億元，促進了經濟高質量發展，提高了土地節約集約利用水平，保障了城市發展空間;通過拆除并新建，規劃增加120所學校、300所幼兒園和280家社康中心，配建650萬平方米保障性住房，改造后公共服務設施水平顯著提高，市政交通基礎設施承載能力不斷增強，城市功能更加完善。

積極穩步推進城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網撰寫的城中村改造行業報告對中國城中村改造行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關于更多城中村改造行業專業分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。同時本報告還包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。

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