城中村改造行業分析：深圳六成市民可入住政府提供住房 未來城中村改造能給房企帶來多少機遇

• 郭夢 2023年12月25日 來源：互聯網 1379 91
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深圳可能是國內第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年籌建100萬套以上保障性住房的目標，這一目標達成的時間目前已經提前至2027年。深圳還曾明確規劃未來六成人口居住于保障性住房的遠景目標。

深圳六成市民可入住政府提供住房

深圳可能是國內第一座提及“二次房改”概念的城市，早在2018年，便提出到2035年籌建100萬套以上保障性住房的目標，這一目標達成的時間目前已經提前至2027年。深圳還曾明確規劃未來六成人口居住于保障性住房的遠景目標。

深圳近2000萬人中有1200萬人居住在租賃住房中，其中八九百萬人居住在城中村，意味著深圳人口的近一半居住在城中村，而深圳擁有正規商品房的人不到總人口的30%，與北上廣動輒百分之六七十的住房自有率無法相比。

城中村改造行業分析

城中村的改造，看似是一件小事，實際上是關乎城市百年發展的大計。新一輪的國策調整與城市紅利劃分即將拉開序幕，對房地產業影響深遠。

城中村是我國城鄉二元土地制度和城市建成區持續擴張帶來的特有產物。根據我國《憲法》， 城市的土地屬于國家所有;農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外， 屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。隨著城市建成區的逐步擴張， 部分農村和城市郊區的土地，以及宅基地、自留地、自留山等，被納入城市建成區的范圍， 但土地性質暫未從集體所有轉變為國家所有，此即城中村的來源。

近年來，上海、廣州、深圳等城市在城中村改造中有很多有益探索。

上海市提出，預計到2025年，中心城區周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年，中心城區周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設計，也充分考慮了市場化機制的參與。

日前，廣州市有關部門發布了《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》，表明廣州將以立法推進城中村改造工作。今年以來，廣州積極探索城中村改造的新思路新方式，強化“有效市場、有為政府”的作用，堅持“凈地出讓”，在重點片區開展城中村改造“統籌做地”試點。所謂統籌做地，就是政府引入企業，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。

一段時間以來，深圳市推進城中村保障性住房品質化安全改造提升工作。深圳市將城中村改造與保障性租賃住房的發展相結合，是統籌保障性租賃住房和城中村改造的探索。找準城中村改造和保障性租賃住房兩項工作的結合點，通過城中村統租將兩者整合在一起，能夠提供更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。

據中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國城中村改造行業發展前景及投資風險預測分析報告》分析

城中村是城市更新的重點內容之一，各地對于城中村的定義在區位、土地權屬、土地性質 和土地用途方面具有共性。

城中村改造主要分為兩種模式，一種是由開發商以市場化的方式推進，但因為高昂的拆遷成本，這種模式顯然難以為繼，推進速度較慢，而且較高的成本也使其難以作為保障房運營。另外一種方式主要由國有企業介入，進行綜合整治，修建配套設施，對少量房屋拆除重建，這是未來城中村改造的主要路線。

城中村作為城市發展過程中的自建房，受到的因素較多。普遍來看城市在快速發展過程中，隨著城區邊界不斷快速拓展，新建城區不斷包圍原始自然村落，普遍會形成大量城中村自建房。

在中央明確中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，適時調整優化房地產政策成為房地產市場指導方向。城中村改造政策的出臺，其作用在于給房地產市場一個基本盤，意味著此次政策不僅是要穩定當下房地產，更是為今后其他房地產政策推動打下基礎。

深圳近年來逐漸轉向第二種城中村改造模式。2019年，《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》對外發布，劃定了全市城中村綜合整治分區范圍，其中福田、羅湖和南山綜合整治分區劃定比例不低于75%，其余各區不低于54%，規定綜合整治分區內的城中村不得拆除重建，同時由各區政府直接投資對納入綜合整治的城中村進行基礎設施改造。

未來城中村改造能給房企帶來多少機遇，取決于城市和房企。人口規模大、吸引力強的城市在本輪城中村改造中機會更多，已經在這些城市深耕的企業將“近水樓臺先得月”;不同房企能參與的環節不同，如國企有機會參與各個環節，實力民企可以通過社會資本方式參與后期開發，有多業態開發運營經驗的房企可以參與項目的運營和管理。

城中村改造行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析城中村改造未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘城中村改造行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

欲了解更多關于城中村改造行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國城中村改造行業發展前景及投資風險預測分析報告》。

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