與你有關 住建部最新發布 全面開展城市體檢 城中村改造行業市場機遇分析

• 李波 2023年12月8日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 640 37
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6日，住房和城鄉建設部正式發布《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，要求從明年開始，全國地級及以上城市將全面部署開展城市體檢工作。如何給城市做體檢呢?

6日，住房和城鄉建設部正式發布《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，要求從明年開始，全國地級及以上城市將全面部署開展城市體檢工作。如何給城市做體檢呢?

在浙江安吉一個老舊小區，城市體檢的入戶調查人員正在了解情況。除了充電樁不夠，這個126戶居民的小區，還存在污水管網堵塞、安防設施缺失等問題。

浙江省安吉縣居民 伍權民：現在住在這里感覺最大的問題，還是停車位比較少，道路破損也比較嚴重。

浙江省安吉縣昌碩街道桃園社區居委會主任 郭繼：公共休閑場所不充分，包括老年人行動不便，希望加裝電梯各種各樣的問題。希望通過城市體檢，能夠得到一個城市更新計劃安排，落實下去。

住房和城鄉建設部表示，在地級及以上城市全面開展城市體檢工作，體檢對象包括住房、小區、街區、城區。住房、小區體檢要以社區為基本單元統籌開展，街區體檢要結合現有街道行政邊界開展，銜接城市更新單元。

圍繞這些對象和目標，各地要建立城市體檢基礎指標體系，例如圍繞住房，要設立結構安全、管線管道、入戶水質等指標，圍繞城市，要設立生態宜居、歷史文化保護利用等指標，做到可量化、可感知、可評價。

此外，意見還指出，城市體檢要重在發現問題、推動解決問題。小區體檢要建立各社區問題臺賬，街區體檢要銜接15分鐘生活圈，查找公共服務設施缺口等問題，城區體檢要找準短板弱項。

今年以來，多次頂層會議部署要加快城中村改造等“三大工程”建設。按照部署，住建部等部門陸續明確此輪城中村改造具體實施路徑，近期上海、北京、深圳、重慶、濟南、西安、鄭州等多個超大特大城市也陸續發布今年及后續城中村改造計劃，并在配套政策制定、項目改造方案編制等方面持續推進。

另一方面，超大特大城市名單也在持續擴圍。住建部日前發布的《2022年城市建設統計年鑒》顯示，2022年超大城市增加了東莞、武漢、杭州等3城，特大城市增加了合肥、蘇州2城，全國城區總人口在500萬人以上的超大特大城市已達到19座。

如果你想了解城中村改造行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。重點分析了我國城中村改造行業將面臨的機遇與挑戰，對城中村改造行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

今年以來，中央高 級別會議多次提及城中村改造問題：4 月 28 日政治局會議提出“在超大特大城市積極穩 步推進城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”;6 月 8 日國家金融監督管理總局 黨委書記、局長李云澤于第十四屆陸家嘴論壇開幕式表示將“強化對投資的融資保障， 支持超大特大城市城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施等重大項目建設”。

以往國家 層面的政策大多在城市更新的大范疇之下對城中村改造做出指引，今年將其提級單列， 出臺針對性政策，戰略高度與重要性明顯提升。7 月 21 日國常會審議通過《在超大特大 城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，頂層政策已正式落地，7 月 24 日政治局會 議強調應積極推動城中村改造，預計后續相關細化支持政策有望陸續出臺。

城中村改造實施意義深遠，推進動力充足。超大特大城市是當前推進城中村改造的主要 范圍，作為帶動區域乃至國家經濟社會發展的關鍵增長極，此類城市通常面臨城市土地 資源短缺、居住成本偏高、城市內部發展不均衡等共性化問題。城中村作為相對中心區 域的存量房源地，存在布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環境衛生條件相對較 差等問題，與城市核心區域形成較大反差，是當地經濟社會發展的薄弱環節。

因此，在 超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的 一項重要舉措。同時，在當前經濟下行壓力大、地產疲弱態勢下，城中村改造有望成為 后續穩增長、穩地產重要抓手，戰略意義凸顯，后續政策有望加力推進。

城中村成型的過程可分作三類。一是外圍型，處于城市邊緣，且未來將納入城市用地;二是城郊型，部分用地已經被納入城市建設，但依舊保留農村與城市之間的界限，形態較為獨立;三是城市型，基本融入城市，卻擁有自己的生態系統。

以上海最典型的城中村改造項目普陀區紅旗村為例：該城中村地塊占地面積 586 畝，于 2014 年被列入上海第一批 36 個城中村地塊中 11 個試點項目之一，2014 年 10 月項目 得到批復正式啟動。

該項目改造實施主體為上海中環天地投資有限公司(普陀區屬國企 中環集團和地塊所在長征鎮的現代天地公司集體經濟組織共同出資)，2016 年末土地一 級整理基本完成。2018 年 10 月，上海海升環盛地產商(中海地產、中環投資、新長征 聯合成立)以 93.99 億元地價摘得紅旗村四塊地;2020 年 1-2 月，海升環盛再以 19.14 億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。

城中村最早出現在深圳、珠海等新興城市，隨后在北京、廣州等城市蔓延開來。就2008年的數據顯示，深圳市有241個城中村，北京231個，西安市417個，昆明288個，中小型城市也存在，如浙江紹興有45個城中村。

2023年對于房地產而言是歷史性的一年，行業有待改善，企業盈利延續尋底，與此同時，中央首次定調房地產行業供求關系發生重大變化。縱覽各家券商的投資策略，即將到來的2024年，地產行業仍將處于緩慢復蘇的進程中。

2023年，持有地產股依然不是好的投資選擇。今年7月份，當月申萬房地產指數大漲14%，幾乎一口氣填平此前四個月的全部跌幅。7月份地產股股價的亮眼表現與樓市3月、4月短暫的銷售小陽春錯開，與政策調整預期時點更為貼近。7月份，地產政策的優化調整邁入高潮。

7月24日召開的中共中央政治局會議定調，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側，出臺了包括認房不認貸、首套首付降低等一系列政策，響應中央號召。

統計局數據顯示，今年前10月，銷售層面，商品房銷售面積9.26億平方米，同比下降7.8%;商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%;投資層面，全國房地產開發投資9.59萬億元，同比下降9.3%;

價格層面，10月份北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格分別環比跌0.4%、漲0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持續推進下，竣工數據是少有的正增長數據，前10個月，房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。

城中村改造行業市場機遇分析

中央金融工作會議提出要加快“三大工程”建設，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。今年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。各地正按照部署，扎實開展制定配套政策、摸清城中村底數、編制改造項目方案等工作，住房和城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

住房和城鄉建設部有關負責人介紹，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。第一類，符合條件的實施拆除新建;第二類，開展經常性整治提升;第三類，介于前兩者之間的實施拆整結合。

在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是黨中央、國務院審時度勢作出的重大決策部署，對消除各類安全風險隱患、改善居住條件、優化住房供給結構、完善城市功能、拓展城市發展空間、促進經濟增長和城市高質量發展等具有十分重大的意義。

今年超大特大城市城中村改造系列部署出臺以來，就有聲音將此輪城中村改造理解為2.0版本的棚改。但從當前部署情況來看，此輪城中村改造與此前棚改在安置方式、資金來源、改造重點以及實施路徑等多方面均存在明顯差異，多方分析也認為，不同于此前棚改，此輪城中村改造主要為改善市場供給結構，推動房地產建立發展新模式。

根據部署，此次超大特大城市城中村改造主要分三類推進實施，即符合條件的實施拆除新建、開展經常性整治提升以及介于兩者之間的實施拆整結合。

“分三類實施、‘一村一策’是新一輪城中村改造的新模式，意味著此輪城中村改造不再是過去大拆大建的單一模式。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，和此前棚改完全不同，新一輪城中村改造不是房地產又一次大規模供給，主要是解決我國城市發展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務充分覆蓋城中村，讓村民和新市民等群體徹底融入城市，享受均等化的公共服務，實現城鎮化、公共服務住房和產業的均衡發展。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網撰寫的城中村改造行業報告對中國城中村改造行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。

同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，若你想了解關于更多城中村改造行業專業分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。

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