超38億元 碧桂園 新消息 物業管理行業發展趨勢分析報告

• 李波 2024年1月24日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 292 11
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1月22日，廣州產權交易所官網顯示，碧桂園發布了5項資產轉讓系列推介公告，這些資產均位于廣州，其中包括公寓、酒店、辦公樓及商業等多種物業資產，擬轉讓資產價格合計38.18億元。

1月22日，廣州產權交易所官網顯示，碧桂園發布了5項資產轉讓系列推介公告，這些資產均位于廣州，其中包括公寓、酒店、辦公樓及商業等多種物業資產，擬轉讓資產價格合計38.18億元。

碧桂園再賣多項資產

碧桂園本次出讓的資產中，轉讓價格最高的是增城區鳳凰城酒店，報價高達12.6億元。該酒店總建筑面積97912.69㎡，其中鳳凰城酒店83099.32㎡，鳳凰城酒店十三區2145.55㎡，鳳凰城酒店員工宿舍12667.82㎡。

番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓，報價為11.52億元。該項目位于華南板塊C位的地段、105國道與南大干線的交匯處，與長隆野生動物園一路之隔;總占地約7.8萬㎡，建筑面積約38萬㎡，自帶商業配套。

此外，增城區碧桂園中心甲級寫字樓報價為7.72億元。該寫字樓位于荔湖新城中軸核心發展區。

白云區人和公寓樓報價為3.84億元。該項目合計土地面積117101㎡，建筑面積34812㎡，總體房量630套公寓，房間數量881間;總共5棟樓、每棟樓建筑面積約7000㎡，分三種房型(1-3房)。

增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業報價為2.5億元。該物業建筑面積13196.55 ㎡，帶永旺租約，即買即收益。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，碧桂園出讓上述廣州的優質資產，表現了其積極盤活存量資產、不逃舊債的決心。這些資產很多處于核心區，具備較高的流動性。

此前，碧桂園已經或正在轉讓多項重大資產。

2023年8月，碧桂園將持有的廣州亞運城項目26.67%股權出售予以中國海外，總代價約12.92億元。2023年12月，碧桂園與萬達商管、珠海萬贏訂立協議，以30.69億元的價格轉讓其所持珠海萬達商管股權。

而就在上周，碧桂園澳洲子公司Risland Australia擬以2.4億澳元出售悉尼剩余所持地塊，碧桂園方面回應稱，目前正在積極接洽中，順利的話有望在上半年完成資產出售。

應對境外債務風險

在業內人士看來，碧桂園一系列出售資產套現動作，均為應對其債務危機作準備。1月16日，碧桂園發布公告稱，已委聘畢馬威擔任境外債務重組的主要財務顧問。

碧桂園表示，公司將在各財務、法律顧問的協助下繼續評估集團的流動資金狀況，建立與所有債權人的合作溝通平臺，共同制定整體方案來全面解決公司當前境外債務風險。目前，該工作正在進行中。

公開資料顯示，碧桂園于2024年到期的美元債券共有兩只，分別為將于1月27日到期的9.65億美元債及4月8日到期的5.37億美元債。目前，碧桂園存續的美元債共計15只，當前余額99.1億美元。

碧桂園集團近期召開的2024年度工作會議透露了該公司最新動向。碧桂園集團董事局主席楊惠妍表示，2024年重點工作仍然是保交付、保經營和保信用。楊惠妍透露，2024年預計交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務。目前，碧桂園9只境內債券已成功展期，境外債務管理措施也在有序推進。

物業管理行業，被稱作是服務城鎮和城市的“最后一公里”，與人民群眾的日常居住生活密切相關。

物業管理，是指通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理行業概述

物業管理被普遍稱為房地產的第二次開發，是物業服務性功能的一種提升，物業管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業本體及其業主和使用人，最終服務于業主和使用人的。

物業管理在小區公共設施保養維護、社區服務、小區建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯。

目前物業管理主要可分為兩類，一是居住物業，指具備居住功能、供人們生活居住的建筑;一是商業物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業,這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。

按業務來分，物業管理公司主要包括基礎物業服務、業主增值服務以及非業主增值服務，基礎物業服務主要是針對業主的服務，包括清潔設備維護、綠化、秩序和安保等基礎;業主增值服務則是針對項目業主，包括空間運營、房屋經濟，以及電商服務、社區金融、家政服務、養老服務等服務;

非業主增值服務是針對地產開發商，提供包括案場、新房代銷等服務，針對建筑商提供的工程服務、顧問咨詢等服務以及針對其他媒體商的廣告服務等。

物業管理行業市場現狀

歷經三十余年的發展，我國物業管理行業正努力擺脫市場發展無序、缺乏配套性法規和規范性文件輔助行業發展的局面。目前，全國各地相繼出臺相應的法律規范，協助行業走向良性發展的道路。在市場進一步規范化發展的過程中，市場上涌現出越來越多優秀的物業服務企業。

中國的物業管理市場充斥著眾多的公司，包括大型國際物業管理公司、國內的大型企業、地方性物業管理公司，以及小規模的物業管理服務提供商，這種多樣性增加了市場競爭的激烈性。一些大型的物業管理公司在中國市場上占據重要地位，但市場份額相對分散。

目前，我國的物業管理市場還是以中低端物業為主，高端物業管理為輔的競爭格局。就當前競爭態勢來看，傳統的中低端物業管理服務供給過多，服務模式缺乏創新，同質化較為嚴重，價格不斷被壓低，競爭非常激烈;

相比于勞動密集型的中低端物業管理服務，以技術和人才為特點的高端物業管理服務有更多的附加值提升空間，通過智能化和人性化的服務讓消費者體驗升級的同時也增加了消費者的價格接受度。

根據企查查的數據，截止2023年12月9日，以“物業管理”為關鍵詞且經營狀態為“正常”的企業數量為314.39家，其中，廣東省企業數量為45.14萬家，占比超過14%。

根據注冊情況，注冊資本在100萬元以下的企業數量占比最大，達到25.38%;其次為100-200(不含)萬元規模的企業數量占比達到19.06%;200-500(不含)萬元注冊規模的企業所占份額為15.43%;500-1000(不含)萬元注冊規模的企業所占份額為13.98%; 1000-5000(不含)萬元注冊規模的企業所占份額為18.03%;5000萬元注冊規模以上的企業所占份額為8.12%。

據中研產業研究院《2024-2029年物業管理產業現狀分析及未來發展預測報告》分析：

從區域分布情況來看，華東地區是物業管理企業供給數量最多、最為集中的地區，占比超過1/3;其次為華南地區和華北地區，市場份額分別達到18.27%和14.40%。

據克而瑞物管數據，截至2023年6月30日，物業管理行業上市企業總數達63家。目前，資料尚在有效期內的遞表企業為6家。

從上市企業數量和行業內企業數量來看，上市企業數量整體較少，未來物業管理行業上市企業數量有很大提升空間。

物業管理行業發展趨勢

在"互聯網+"的背景下，物業管理產業應充分借助室內信息技術，實現智能樓宇、智慧物業、智慧政務、智慧公共服務。這不僅能改變傳統服務模式，實現物業服務轉型升級，降低物業服務成本，改善物業服務成本結構，還能改變業主生活體驗，引領社區生活方式的蝶變。

綜合本地的服務優勢，圍繞廣大業主的需求，開展豐富的物業小區服務、增值服務，讓業主足不出戶便可享受高度人性化、便捷化的服務體驗。

10月，2023中國國際物業管理產業博覽會在深圳開幕。萬物云董事長朱保全在開幕式活動致辭中，基于AI發展，對物業行業大膽預測“五化”趨勢，即崗位物聯網化、作業流程化與機械化、服務AI化，管理報告數據化。提出靠信息不對稱、數人頭的經營模式越來越不可行。

報告在總結中國物業管理行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國物業管理行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為物業管理行業企業在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環境調整經營策略。

想要了解更多物業管理行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年物業管理產業現狀分析及未來發展預測報告》。

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