事關房地產企業 央行 金融監管總局發布 房地產金融市場深度全景調研分析報告

• 李波 2024年1月26日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1433 95
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國家金融監督管理總局消息，1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)。

國家金融監督管理總局消息，1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》明確，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

中國人民銀行、金融監管總局將指導商業銀行抓緊落實《通知》要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

明確經營性物業貸款定義

《通知》所稱經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。

商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經營性物業貸款外，其他貸款仍按現行政策執行。

堅持依法合規展業

《通知》明確，商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。符合《通知》定義的經營性物業貸款應納入房地產貸款統計。

經營性物業貸款的借款人須依法成立，承貸物業應產權清晰，無復雜的債權債務關系。經營性物業貸款的借款人可以為房地產開發企業。

經營性物業貸款可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。

2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。

經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。

經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。經營性物業貸款第一還款來源應為承貸物業本身的經營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬戶，優先用于償還當期貸款本息。

商業銀行要加強對承貸物業經營收支情況的監測，保障信貸資金安全。商業銀行發放經營性物業貸款應以承貸物業作為抵押品。結合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業評估價值。借款人與承貸物業實際經營管理主體不一致的，可將承貸物業實際經營管理主體作為共同借款人或連帶責任保證擔保人。

加強風險管理

在加強風險管理方面，《通知》要求，商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

商業銀行應嚴格開展貸前調查和貸中審查，科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，承貸物業有共同產權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面同意。

商業銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用;及時對物業經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，并采取針對性的風險緩釋和保全措施。

中國人民銀行、金融監管總局各分支機構要加強經營性物業貸款監管，指導督促商業銀行嚴格落實本通知要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

近日，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發通知，要求各地建立城市房地產融資協調機制，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。這是剛剛跨入2024年的中國房地產，迎來的一則重磅消息。

房地產金融是在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。

其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產過程的順利進行。房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。

房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。

房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。

房地產金融還包括房產金融和地產金融。房產金融指房屋或建筑物的生產、流通和消費過程中的各種資金融通活動。地產金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動，具體可分解為市地金融和農地金融。

市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融。農地金融是圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動，在國外又稱農業金融，主要包括農地獲得金融、農地改良金融、農地經營金融。

房地產金融行業發展現狀分析

受到經濟下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產開發投資額首次出現了負增長。具體來說，2022年的房地產開發投資累計值為132895億元，同比下降10.0%。

截止到2023年7月，我國房地產開發投資繼續呈下降趨勢，累計值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產泡沫，為房地產降杠桿，這對房地產業造成了一定的沖擊，導致投資額下降。

根據國家統計局的數據顯示，我國房地產開發投資主要集中在住宅領域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計值達到51485億元，同比下降7.6%，占據了房地產投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個百分點。

其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢，截至2023年7月其他投資累計值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個百分點。商業營業用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產投資累計值比重為7.1%，減少0.9個百分點。

辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產投資累計值比重為4.0%，減少0.01個百分點。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國房地產金融市場深度全景調研及投資前景分析報告》顯示：

自2021年以來，中國房地產開發投資實際到位資金一直呈下降趨勢。截至2023年7月，實際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。

從資金來源來看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大;其次是國內貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。

長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。

發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標后，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。

2022年11月11日，央行、原銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，也即金融支持房地產“十六條”對保持房地產業融資合理適度、推動化解房地產企業風險等方面發揮了積極作用，取得了良好的政策效果;

那么，此次發布的《通知》則更體現了積極的信號，具有非常好的政策導向：保持金融支持房地產政策的連續性和穩定性，體現了支持房地產市場和企業復蘇的堅定決心，這應該是《通知》出臺持最大政治經濟意義所在。

2023年，國家金融監管總局發布了《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》(簡稱《通知》)，主要內容是對去年發布的支持房地產金融“十六條”規定中的兩項有適用期限的——開發貸款、信托貸款等存量融資和向專項借款支持項目發放的配套融資，將適用期限統一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

房地產金融行業未來發展趨勢預測

我國經濟的高速增長不僅提高了當期的支出，更重要的是增加了居民未來收入增長的預期，這種預期造成了居民住房信貸的快速增長。

居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的住房投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長。而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。

未來相當長一段時間內，商業銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

房地產金融行業面臨著機遇和挑戰并存的局面。政府調控政策和市場規模的變化為行業帶來了發展機遇，同時競爭格局和風險控制也給行業帶來了挑戰。

金融機構和房地產企業需要不斷創新和提升自身實力，以適應市場的變化和滿足客戶需求。隨著全球化的發展，未來房地產金融行業將更加注重國際合作，與其他國家和地區的金融機構和房地產企業展開合作，共同推動全球房地產金融市場的健康發展。

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