廣州樓市大消息 正式實施 放開120平方米以上住房限購 保障房建設行業相關政策分析報告

• 李波 2024年1月29日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1136 73
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1月27日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步優化廣州市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。《通知》提出，優化調整限購政策。在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于進一步優化廣州市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。《通知》提出，優化調整限購政策。在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

此外，廣州還明確繼續加大住房保障力度、精準支持房地產項目合理融資需求加強房地產市場監管等政策措施。通知自2024年1月27日起正式實施。

放開120平方米以上住房限購

《通知》明確，優化調整限購政策。在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

同時，在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。

對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合并登記業務一同辦理。此外，商服類物業不再限定轉讓對象。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，穩定商品房市場是穩定內需和消費基本盤的重要一環，也是穩定市場預期的關鍵之舉。松綁對大戶型的限購政策，“賣一買一、租一買一”，有助于消化庫存的同時，還將推動剛需和改善型住房需求的循環，新房和二手住房的循環，租賃和交易的循環等，促進供應和交易兩旺。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，廣州此次放寬限購符合市場預期，也符合房地產市場的總體新形勢。廣州上一次放松限購主要從區域角度做了調整，即番禺、黃埔以及白云部分區域放開了限購，此次從物業或戶型角度進行了放松。針對120平方米以上住房進行放松，有利于改善型住房消費需求釋放，同時保障剛需盤政策環境穩定和減少炒作。

繼續加大住房保障力度

《通知》還提出，進一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應結構和政策體系，加大供應力度，不斷滿足各類保障人群住房需求。2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。

李宇嘉表示，廣州此次通過供需兩端調節，既滿足合理的改善型需求，促進供給去化，也滿足工薪階層、新市民和人才群體的需求，以多層次供給匹配多層次需求，促進供應匹配需求，需求牽引供給，讓供求在高位平衡。

此外，《通知》明確，精準支持房地產項目合理融資需求。建立廣州市房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

因城施策推動樓市平穩健康發展

業內人士表示，廣州此次政策調整立足于“先立后破”“穩中求進”“穩進集合”的總基調，在穩住商品房市場、避免大起大落的基礎上，著力于推進住房供給側改革，構建“保障+市場”的住房供應新體系，有望實現向房地產新發展模式的漸進和平穩過渡。

李宇嘉表示，廣州此次政策調整首先從需求端著手，落實1月26日住建部房地產融資協調機制部署會提出的“要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”的精神，有利于進一步穩定市場的信心和預期，推動房地產市場持續健康發展。

《通知》還表示，加強房地產市場監管。強化部門聯動，健全聯合執法和懲戒機制，加強房地產市場監測，加大力度整治房地產開發建設、房屋交易、住房租賃市場秩序，嚴厲查處違法違規行為，保障購房人合法權益。

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優惠的自建或市場化的商品房。

日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產權的;還有一種是公團住房，政府提供相當的優惠條件，使得住房者擁有一部分產權。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。

社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給中低收入的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。

保障房建設經歷五個發展階段

自1994年起，我國開始探索保障性住房建設，至今已經歷了五個重要的發展階段。在1994年，我國頒布了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，標志著我國正式建立了住房保障制度，從此進入了保障性住房建設的第一階段。

從1998年開始的“房改”標志著第二階段的開始。這一階段實行了商品住房和保障性住房的“雙軌制”，經濟適用房成為建設重點。在1998年至2007年的十年間，經濟適用房的投資額一度占到總住宅投資額的16.56%。

在第三階段，從2008年至2013年，我國針對經濟適用房建設中出現的問題進行了修正，轉而以公租房和廉租房建設為重點，同時大規模開展棚戶區改造。

第四階段為2014年至2018年，這一階段以棚戶區改造為主，其他類型的保障房建設有所放緩。而從2019年至今，正處在第五階段。在這一階段，棚戶區改造的力度明顯減弱，保障性租賃住房逐漸成為主要的發力點，為更多人提供穩定和優質的居住環境。

保障房建設行業相關政策分析

2021年6月24日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)，要求加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

2022年，國家發改委印發的《關于印發“十四五”新型城鎮化實施方案的通知》強調，要完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。建立住房和土地聯動機制，實施房地產金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

2023年以來，保障房建設提速。4月28日，中央政治局會議提出要“規劃建設保障性住房”;7月24日，中央政治局會議再次強調“要加大保障性住房建設和供給”。8月25日召開的國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。

《意見》明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”;二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年保障房建設行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

今年，加快推進保障性住房建設成為各大城市一項重要工作。為落實好中央經濟工作會議精神，各地近期加快有關工作推進，而新一輪保障性住房建設一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。

在廣西南寧，當地按照以需求決定建設規模的原則，緊盯“凈地出讓”和“資金平衡”兩個重點，已匯總梳理出配售型保障性住房先導項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設住房4000套。

目前，南寧市住房和城鄉建設局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準入條件、審核流程、戶型面積等實施細則。

日前，深圳市首批13個配售型保障性住房項目近日集中開工，建設面積75.7萬平方米，房源合計1萬余套。此次深圳開工建設首批1萬余套配售型保障性住房，在全國形成了起步就領跑的良好局面。

按照計劃，深圳在加緊建設配售型保障房的同時，下一步將加快建立完善建設配售管理制度，抓緊出臺具體實施辦法和配套政策。

隨著住房問題的日益凸顯，國家層面和城市層面為確保這類人群的住房問題，逐漸完善城市的保障住房體系，多渠道加大保障房供應，一定程度上緩解租房問題。

大城市規劃建設保障房有利于緩解這些城市的住房矛盾，也有利于穩住房地產等相關產業。保障房的大規模建設與供給，對房地產業將產生重大影響，未來我國住房供應體系將發生顯著變化，保障房的地位有望明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。

雖然目前各地區政策并不一致且仍有大量的保障性租賃住房尚在建設中，但通過金融機構對保障性住房投放的開發貸款余額增長可以看出，我國保障性住房建設持續加速并在高位運行。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年保障房建設行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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