樓市又有大消息 涉及170個城市 房地產金融市場深度全景調研分析報告

• 李波 2024年2月6日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1022 65
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記者從住房和城鄉建設部、金融監管總局獲悉，各地加快建立以城市為核心的房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區域內商業銀行推送，滿足房地產項目和企業合理融資需求。

記者從住房和城鄉建設部、金融監管總局獲悉，各地加快建立以城市為核心的房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區域內商業銀行推送，滿足房地產項目和企業合理融資需求。

截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協調機制，提出第一批房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，涉及房地產項目3218個。商業銀行接到名單后，按規程審查項目，已向27個城市83個項目發放貸款共178.6億元。

第一批房地產項目名單中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企開發的項目。業內人士表示，城市房地產融資協調機制加快落地見效，將有效緩解房企資金緊張問題，支持項目開發建設交付，促進房地產市場平穩健康發展。

房地產金融是在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產過程的順利進行。

房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。

房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。

房地產金融還包括房產金融和地產金融。房產金融指房屋或建筑物的生產、流通和消費過程中的各種資金融通活動。地產金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動，具體可分解為市地金融和農地金融。

市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融。農地金融是圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動，在國外又稱農業金融，主要包括農地獲得金融、農地改良金融、農地經營金融。

房地產金融行業發展現狀分析

受到經濟下行等宏觀因素的影響，2022年我國房地產開發投資額首次出現了負增長。具體來說，2022年的房地產開發投資累計值為132895億元，同比下降10.0%。

截止到2023年7月，我國房地產開發投資繼續呈下降趨勢，累計值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產泡沫，為房地產降杠桿，這對房地產業造成了一定的沖擊，導致投資額下降。

根據國家統計局的數據顯示，我國房地產開發投資主要集中在住宅領域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計值達到51485億元，同比下降7.6%，占據了房地產投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個百分點。

其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢，截至2023年7月其他投資累計值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個百分點。

商業營業用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產投資累計值比重為7.1%，減少0.9個百分點。

辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產投資累計值比重為4.0%，減少0.01個百分點。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國房地產金融市場深度全景調研及投資前景分析報告》顯示：

自2021年以來，中國房地產開發投資實際到位資金一直呈下降趨勢。截至2023年7月，實際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。

從資金來源來看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大;其次是國內貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。

長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。

發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標后，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。

2022年11月11日，央行、原銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，也即金融支持房地產“十六條”對保持房地產業融資合理適度、推動化解房地產企業風險等方面發揮了積極作用，取得了良好的政策效果;

那么，此次發布的《通知》則更體現了積極的信號，具有非常好的政策導向：保持金融支持房地產政策的連續性和穩定性，體現了支持房地產市場和企業復蘇的堅定決心，這應該是《通知》出臺持最大政治經濟意義所在。

2023年，國家金融監管總局發布了《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》(簡稱《通知》)，主要內容是對去年發布的支持房地產金融“十六條”規定中的兩項有適用期限的——開發貸款、信托貸款等存量融資和向專項借款支持項目發放的配套融資，將適用期限統一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

房地產金融行業未來發展趨勢預測

我國經濟的高速增長不僅提高了當期的支出，更重要的是增加了居民未來收入增長的預期，這種預期造成了居民住房信貸的快速增長。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的住房投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長。

而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發展潛力廣闊，產品日益豐富。未來相當長一段時間內，商業銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

房地產金融行業面臨著機遇和挑戰并存的局面。政府調控政策和市場規模的變化為行業帶來了發展機遇，同時競爭格局和風險控制也給行業帶來了挑戰。

金融機構和房地產企業需要不斷創新和提升自身實力，以適應市場的變化和滿足客戶需求。隨著全球化的發展，未來房地產金融行業將更加注重國際合作，與其他國家和地區的金融機構和房地產企業展開合作，共同推動全球房地產金融市場的健康發展。

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