2025年城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景趨勢(shì)分析

一、城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模與增長(zhǎng)動(dòng)能

(一)整體市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析及發(fā)展前景展望報(bào)告》，2025年中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到5萬(wàn)億元人民幣，年復(fù)合增長(zhǎng)率保持在8%以上。這一增長(zhǎng)得益于新型城鎮(zhèn)化、智慧城市建設(shè)和雙碳目標(biāo)的疊加效應(yīng)。其中，智慧城市、綠色建筑等新興領(lǐng)域貢獻(xiàn)超過30%的增量，成為拉動(dòng)行業(yè)增長(zhǎng)的核心引擎。

(二)細(xì)分領(lǐng)域增長(zhǎng)動(dòng)能分化

智慧城市領(lǐng)域：數(shù)字孿生、人工智能等技術(shù)加速落地，推動(dòng)市政設(shè)施數(shù)字化管理覆蓋率目標(biāo)達(dá)90%。預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)將建成50個(gè)市級(jí)CIM(城市信息模型)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)維成本降低30%。

城市更新領(lǐng)域：2024年全國(guó)城市更新項(xiàng)目投資規(guī)模突破3.2萬(wàn)億元，老舊小區(qū)改造覆蓋率提升至65%。北京坊、上海愚園路等案例顯示，通過歷史文化街區(qū)活化與老廠房改造，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值提升。

綠色建筑領(lǐng)域：住建部明確2025年新建綠色建筑占比超70%，光伏建筑一體化(BIPV)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)突破800億元，碳中和目標(biāo)驅(qū)動(dòng)綠色建材與可再生能源技術(shù)規(guī)模化應(yīng)用。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析及發(fā)展前景展望報(bào)告》顯示分析

二、城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局演變

(一)市場(chǎng)主體分層競(jìng)爭(zhēng)

頭部企業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)：

綜合服務(wù)商：萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活通過“科技+服務(wù)”模式，在城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)占據(jù)23%份額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：萬(wàn)科、保利等房企轉(zhuǎn)型“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)，2024年城市服務(wù)收入增速超45%，智慧社區(qū)覆蓋率突破70%。

技術(shù)新勢(shì)力崛起：

商湯科技、特斯聯(lián)以AIoT解決方案切入城市治理，2024年訂單額同比增長(zhǎng)200%，在智慧安防、交通調(diào)度領(lǐng)域市占率突破25%。

區(qū)域深耕者差異化競(jìng)爭(zhēng)：

成都興城、廈門建發(fā)等企業(yè)依托地方資源稟賦，在片區(qū)開發(fā)、文旅運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域形成差異化優(yōu)勢(shì)，凈資產(chǎn)收益率(ROE)達(dá)15%-18%。

(二)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分化

城市群優(yōu)勢(shì)突出：長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域釋放60%的新增投資機(jī)會(huì)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs、智慧城市項(xiàng)目高度集中。

中小城市面臨挑戰(zhàn)：數(shù)字化滲透率不足一線城市的1/3，運(yùn)營(yíng)人才缺口達(dá)120萬(wàn)人，依賴政府付費(fèi)的項(xiàng)目占比超70%。

三、城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)

(一)技術(shù)驅(qū)動(dòng)：全域數(shù)字化轉(zhuǎn)型加速

城市治理智能化：

智能交通系統(tǒng)利用AI算法優(yōu)化交通流量，緩解擁堵問題;智慧環(huán)保系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)空氣質(zhì)量，提高環(huán)境治理效率。

數(shù)字孿生技術(shù)支撐城市規(guī)劃與應(yīng)急響應(yīng)，如新加坡、赫爾辛基已建成城市級(jí)數(shù)字孿生平臺(tái)，推動(dòng)管理效率提升。

公共服務(wù)數(shù)字化：

“一網(wǎng)通辦”平臺(tái)普及，政務(wù)服務(wù)線上化率超80%，部分城市實(shí)現(xiàn)證件辦理“只跑一次”。

(二)模式創(chuàng)新：市場(chǎng)化與資本化并進(jìn)

PPP模式升級(jí)：

TOD(軌道交通導(dǎo)向開發(fā))、EOD(生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā))項(xiàng)目占比達(dá)67%，社會(huì)資本參與度提升至55%，項(xiàng)目回報(bào)周期縮短至8-10年。

資產(chǎn)證券化突破：

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行規(guī)模突破6000億元，保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)溢價(jià)率最高達(dá)35%，成為盤活存量資產(chǎn)的核心工具。

全域運(yùn)營(yíng)服務(wù)商崛起：

頭部企業(yè)通過“空間運(yùn)營(yíng)+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”模式，將物業(yè)費(fèi)收入占比從85%降至52%，增值服務(wù)毛利率達(dá)40%以上。

(三)綠色發(fā)展：碳中和目標(biāo)重塑產(chǎn)業(yè)邏輯

綠色建筑規(guī)模化：

BIPV技術(shù)成本下降推動(dòng)應(yīng)用普及，預(yù)計(jì)2025年新增光伏建筑裝機(jī)容量超10GW。

低碳城市試點(diǎn)：

深圳、上海等城市試點(diǎn)碳賬戶體系，通過碳積分激勵(lì)節(jié)能行為，推動(dòng)建筑、交通等領(lǐng)域減排。

(四)民生服務(wù)升級(jí)：精準(zhǔn)化與普惠性并重

社區(qū)嵌入式服務(wù)：

養(yǎng)老、托育等網(wǎng)點(diǎn)三年行動(dòng)計(jì)劃啟動(dòng)，2025年將新增超12萬(wàn)個(gè)服務(wù)設(shè)施，催生萬(wàn)億級(jí)民生服務(wù)市場(chǎng)。

智慧城市應(yīng)用場(chǎng)景拓展：

數(shù)字公民身份普及，電子證照、在線政務(wù)服務(wù)覆蓋率超95%，部分城市試點(diǎn)區(qū)塊鏈技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

四、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

(一)財(cái)政可持續(xù)性壓力

土地出讓收入同比下滑12%，43%的三線城市債務(wù)率超警戒線，依賴土地財(cái)政的模式難以為繼。

(二)技術(shù)應(yīng)用鴻溝

中小城市數(shù)字化滲透率不足，導(dǎo)致智慧城市項(xiàng)目成本增加，技術(shù)落地效率降低。

(三)盈利模式單一

70%的城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目仍依賴政府付費(fèi)，市場(chǎng)化收入占比低于30%，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)突出。

五、未來發(fā)展戰(zhàn)略建議

(一)企業(yè)層面

技術(shù)投入：研發(fā)投入占比提升至5%以上，聚焦AIoT、數(shù)字孿生等核心技術(shù)。

模式創(chuàng)新：探索“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”全鏈條模式，通過REITs等資本工具盤活存量資產(chǎn)。

區(qū)域聚焦：重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等城市群，參與智慧城市、城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目。

(二)政策層面

完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收制度：優(yōu)化征稅細(xì)節(jié)，給予公益性項(xiàng)目稅收優(yōu)惠。

推動(dòng)數(shù)據(jù)共享：建立全國(guó)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，打破部門間數(shù)據(jù)孤島，提升治理效率。

加強(qiáng)人才培養(yǎng)：校企合作培養(yǎng)“智慧城市+運(yùn)營(yíng)”復(fù)合型人才，緩解人才缺口。

2025年城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，技術(shù)革新、模式重構(gòu)與綠色發(fā)展構(gòu)成三大主線。頭部企業(yè)通過數(shù)字化、資本化手段鞏固優(yōu)勢(shì)，中小城市需借力政策與技術(shù)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)追趕。未來，行業(yè)將從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”，深度參與城市治理的企業(yè)將在15萬(wàn)億市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。

如需獲取完整版報(bào)告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案，請(qǐng)查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析及發(fā)展前景展望報(bào)告》。