彭文豪
一、行業現狀：消費升級驅動結構性增長
根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商鋪租售行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》顯示，2023年中國商鋪租售市場規模達1.8萬億元，同比增長7.2%，預計2028年將突破2.5萬億元，年復合增長率達6.5%。這一增長背后，是消費升級、城市更新與政策驅動的三重合力。
從區域分布看，長三角、珠三角、京津冀三大城市群商鋪租售規模占全國總量的60%，其中上海、北京、深圳等一線城市商鋪租金水平持續領跑。例如，2023年上海南京西路商圈商鋪租金達50元/平方米/天，同比上漲8%;深圳福田CBD商鋪租金達35元/平方米/天，同比上漲6%。與此同時，成都、武漢、杭州等新一線城市商鋪需求爆發，2023年成都太古里商圈商鋪空置率降至5%，租金同比上漲12%。
從業態結構看，傳統零售業態占比從2018年的60%降至2023年的40%，而體驗式業態占比提升至35%。例如，劇本殺、密室逃脫等沉浸式娛樂業態在購物中心中的占比從2020年的5%提升至2023年的15%;茶飲咖啡、國貨美妝、網紅餐飲等新興業態占比達25%。以長沙為例，2023年茶顏悅色、文和友等本土品牌在五一廣場商圈的商鋪租賃需求同比增長200%。
消費者需求正從“功能消費”向“情感消費”躍遷，驅動商鋪租售行業三大變革：
1. 體驗化需求：消費者更愿意為“體驗”買單。例如，2023年北京SKP-S商場引入“火星主題”沉浸式體驗空間，客單價同比提升30%;上海前灘太古里打造“天空環道”運動場景，帶動周邊商鋪租金上漲15%。這一趨勢推動企業加速布局體驗式業態，如蔦屋書店、鐘書閣等文化體驗店在全國擴張，2023年新增門店超100家。
2. 場景化需求：消費場景多元化催生新需求。例如，露營經濟、寵物經濟等場景推動相關業態爆發。2023年戶外露營品牌“牧高笛”在全國購物中心開設50家體驗店，單店月均銷售額突破50萬元;寵物品牌“寵胖胖”在杭州、成都等城市開設寵物友好咖啡館，客流量同比增長200%。
3. 品牌化需求：消費者對品牌認知度提升。例如，2023年高端奢侈品品牌在中國市場新增門店超200家，其中LV、Gucci等品牌在成都太古里、深圳萬象城等商圈的門店銷售額同比增長超50%。與此同時，國貨品牌崛起，2023年完美日記、花西子等美妝品牌在全國購物中心開設300家體驗店，單店月均銷售額突破30萬元。
三、供應鏈重構：數字化與綠色化雙輪驅動
商鋪租售行業的供應鏈正經歷兩大轉型：
1. 數字化升級：大數據、AI等技術重塑運營模式。例如，萬達商管通過“慧云”智能管理系統，實現全國200余家萬達廣場的能耗降低15%、運營效率提升20%;龍湖集團推出“瓏珠”會員體系，2023年會員消費占比達40%，復購率提升30%。此外，貝殼找房、58同城等平臺通過VR看房、智能匹配等技術，2023年商鋪租賃交易效率提升50%。
2. 綠色化轉型：ESG理念推動行業低碳化。例如，2023年太古地產宣布旗下所有購物中心將于2030年實現碳中和，并投入10億元用于綠色改造;華潤萬象生活推出“綠色租約”，要求租戶在裝修、運營中采用環保材料，2023年簽約租戶達200家。在此背景下，企業紛紛布局綠色供應鏈，如萬科印力推出“零碳購物中心”標準，2023年減少碳排放量超30萬噸。
中國商鋪租售行業呈現“雙軌競爭”格局：
1. 頭部企業：通過全鏈條布局掌控市場。例如，萬達商管管理全國400余家萬達廣場，2023年租金收入超500億元，同比增長10%;華潤萬象生活運營60余個購物中心，2023年銷售額突破1200億元，同比增長15%。這些企業憑借規模優勢與技術壁壘，在市場中占據主導地位。
2. 區域品牌：通過差異化競爭突圍。例如，K11集團聚焦“藝術+商業”模式，2023年上海K11購物中心銷售額同比增長25%，客單價達800元;大悅城控股推出“青年引力場”概念，2023年北京朝陽大悅城客流量突破3000萬人次，同比增長20%。這些企業通過聚焦細分客群或場景，成功避開與頭部企業的正面競爭。
外資企業方面，新加坡凱德集團通過收購國內商業項目，2023年在中國市場的管理面積突破1000萬平方米;香港新鴻基地產則通過打造高端商場，2023年上海IFC商場租金收入超50億元，同比增長12%。
五、政策與監管：從“保供”到“提質”
國家對商鋪租售行業的監管呈現兩大轉向：
1. 城市更新：2023年國務院發布《關于實施城市更新行動的指導意見》，明確要求到2025年完成20%老舊商業體的改造。例如，上海張園、北京西單更新場等項目通過“修舊如舊”改造，2023年租金水平同比上漲20%;廣州永慶坊通過引入非遺文化業態，2023年客流量突破500萬人次，同比增長30%。
2. 綠色發展：“十五五”規劃提出建設100個綠色商業綜合體，并對采用新能源設備的企業給予30%的補貼。這一政策推動龍湖天街、大悅春風里等企業加大投資，2023年綠色商業項目面積突破5000萬平方米。
基于中研普華產業研究院的深度研究，2023-2028年商鋪租售行業的投資機會集中于以下領域：
1. 高端商圈商鋪
o 一線城市核心商圈：聚焦上海南京西路、北京國貿等區域，布局奢侈品、高端餐飲等業態。例如，2023年上海恒隆廣場商鋪租金達80元/平方米/天，同比上漲10%;北京SKP商鋪空置率低于2%，租金同比上漲8%。
o 新一線城市潛力商圈：關注成都春熙路、杭州湖濱銀泰等區域，開發國潮品牌、網紅餐飲等業態。例如，2023年成都太古里商鋪銷售額突破100億元，同比增長20%;杭州湖濱銀泰in77商鋪租金同比上漲15%。
2. 社區商業
o 最后一公里經濟：在人口密度超2萬人的社區布局生鮮超市、藥店、便利店等業態。例如，2023年錢大媽、百果園等品牌在全國開設5000家社區店，單店月均銷售額突破20萬元。
o 養老服務：針對老齡化社區，開發康復理療、老年大學等業態。例如，2023年泰康之家在全國布局20個養老社區，配套商鋪租金同比上漲12%。
3. 文旅商業
o 景區商業：在5A級景區布局非遺體驗、文創零售等業態。例如，2023年西安大唐不夜城商鋪租金同比上漲18%，客流量突破5000萬人次;成都寬窄巷子商鋪銷售額突破30億元，同比增長25%。
o 主題街區：打造“國潮”“二次元”等主題街區，吸引年輕客群。例如，2023年長沙超級文和友客流量突破1000萬人次，商鋪租金同比上漲20%;重慶鵝嶺二廠文創園商鋪入駐率達95%，租金同比上漲15%。
4. 跨境商業
o 免稅經濟：在海南自貿港、粵港澳大灣區布局免稅店、跨境商品體驗店等業態。例如，2023年三亞海棠灣免稅城銷售額突破600億元，同比增長30%;深圳前海壹方城跨境商品體驗店客流量同比增長50%。
o 海外倉建設：在東南亞、中東布局前置倉，服務跨境電商。例如，2023年菜鳥網絡在吉隆坡、迪拜建設海外倉，帶動周邊商鋪需求增長30%。
七、風險提示：需警惕三大挑戰
1. 經濟波動：若2024-2028年GDP增速低于5%，將抑制消費需求，導致商鋪空置率上升。
2. 政策不確定性：若未來出臺“商業用地限供”或“租金管控”政策，將沖擊行業供給。
3. 技術迭代風險：若VR看房、智能管理系統等技術普及速度低于預期，可能導致企業競爭力下降。
商鋪租售行業正處于“規模擴張+質量躍升”的轉型窗口期。中研普華產業研究院預測，2028年中國商鋪租售市場規模將突破2.5萬億元，行業利潤率將從當前的5%-7%提升至8%-10%。對企業而言，這既是一場“數字化能力+綠色創新+場景運營”的綜合大考，也是一條仍在加速卻遠未見頂的長坡厚雪。投資者可重點關注高端商圈商鋪、社區商業、文旅商業與跨境商業四大賽道，同時警惕經濟波動與政策風險。
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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2023-2028年中國商鋪租售行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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