疫情后二手房市場走勢 統計局回應樓市銷售下降 新冠肺炎對我國房地產市場影響分析

• 2020年3月24日 HaoChenChong來源：互聯網 981 62
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隨著肺炎疫情的不斷好轉，各行各業都恢復了新的生機，3月份以來樓市逐步回暖。從上周成交量來看，各線城市成交量環比不同程度回升。其中，三線代表城市增幅略高于一二線城市。

隨著肺炎疫情的不斷好轉，各行各業都恢復了新的生機，3月份以來樓市逐步回暖。從上周成交量來看，各線城市成交量環比不同程度回升。其中，三線代表城市增幅略高于一二線城市。

上周受監測的一二三線各類代表城市樓市成交量環比增幅分別為14.8%、16.4%、36.2%。具體來看，一線城市當中廣州環比增幅最高，接近一倍。二線城市當中大連增幅最為顯著，福州次之，增幅接近四成。三線代表城市當中韶關增幅最高，接近150%，揚州次之。

值得一提的是，從全國范圍來看，由于大部分城市房產中介機構陸續復工，當前二手房市場的回暖跡象更為明顯。從鏈家重點一二線城市的新增客源來看，春節假期結束后新增需求開始回升，且隨著疫情好轉，3月新增客源量增長速度加快。

統計局回應樓市銷售下降

1-2月份全國商品房銷售面積下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。國家統計局新聞發言人毛盛勇16日在新聞發布會上說，房地產“房住不炒”的定位沒有改變。這些年實施因城施策，強化和落實地方城市主體責任，房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面初步形成。至于房地產發展政策，按照推動高質量發展的要求，不把房地產作為短期刺激政策。

1、2月北京二手房成交量跌近6成

根據最新數據統計，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。2020年1-2月北京二手房網簽量約1.2萬套，同比下降27.4%。2月北京二手房網簽量約3477套，環比下降59.4%，同比下降42.9%。1-2月北京鏈家二手房實時成交量同比下降約57.6%。另外，受新冠肺炎疫情影響，二手中介機構暫停對外營業，客戶看房熱情減弱，整個市場幾乎陷入成交冰凍期，均價亦難維持上行趨勢，2月二手房成交均價54115元/平，環比下跌8.6%，同比下跌9.7%。成交均價下跌亦受結構性因素影響，2月高單價的中心城六區成交占比環比下降3.8個百分點。

新冠肺炎對我國房地產市場影響分析

2020年春節前后，因疫情的急速蔓延，房地產行業休眠，企業銷售停擺。這點和其他服務業，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同，1月26日晚間，中國房地產業協會向會員單位并全行業發出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。

(一)短期關停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發展超出想象，對地產最直接的影響是售樓處的關閉以及開發項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發拿地也將受阻;結合房企1月銷售數據，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%，地產行業因疫情迎來休眠期不言自明。

圖：TOP100房企銷售額/億元

來源：中研普華研究院

(二)疫情打破高周轉，考驗房企融資能力

房地產是典型的高負債行業，開發商追求極至高周轉。很多地產商都在效仿碧桂園，從拿地、融資、設計、建設到開盤，六個月周期，甚至更少時間。高周轉的目的是，最大限度地降低庫存和利息壓力;

現金流是房企賴以生存和持續發展的關鍵，尤其在因突發疫情導致行業銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，現金流壓力大增及負債水平上升，因此融資能力和融資成本對房企來說至關重要。由于疫情對經濟產生了一定負面影響，預期未來市場資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動性，未來房企在市場上的融資能力一定程度上影響著房企的發展腳步。

(三)資金充足的房企有望拿地突圍

從1月房企拿地情況來看，由于春節錯峰，工作日減少，房企拿地力度減小。保利發展、中國鐵建、萬科等部分資金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影響，銷售回款受阻，房企資金得不到有力補充，未來短期內房企整體拿地力度將減小，土地市場或將繼續趨冷，但部分資金充足的房企在這過程中能夠抓住機遇，以相對較小的競爭壓力拿地補庫存，以求長期發展。

(四)中研普華總結

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關注現金流，考慮到一季度經濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準等比較大力度的刺激性政策，適當放松房地產調控的可能性大，出臺相關政策刺激地產保增長。關注央行政策及地方的房地產調控政策。

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