城市更新是什么？我國城市更新行業發展現狀分析

• 2020年5月25日 HaoChenChong來源：互聯網 399 19
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城市更新是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動?，F階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

城市更新是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。現階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。以創客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎上升級，如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO3Q等。對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說，則是發展樓宇經濟，借此提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高政府稅收。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。

根據中研普華研究報告《2019-2025年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》統計分析顯示：

中國城市更新行業發展現狀分析

一、中國城市更新建成面積分析

數據顯示：廣州市建成區面積1237.55平方公里。廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標圖建庫用地)共20862宗、589平方公里，超過全市存量建設用地總量(1758平方公里)的1/3。按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來長期發展需要。其中，納入2020年前實施規劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中國城市更新用地面積分析

深圳可提供新增建設用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散?？山ㄔO用地匱乏、空間承載力逼近極限，制約著重大項目、公共設施的建設與發展。城市更新承擔著解決城市配套短板的問題、增加公共配套利益落地、助推區域城市規劃、提升區域城市經濟的任務。

三、中國城市更新項目數量分析

1、廣州

2017年廣州共安排122個城市更新正式項目(全面改造類項目21個，微改造類項目101個)、用地面積16.46平方公里;片區策劃類項目32個、用地面積75.05平方公里;廣州市財政安排資金4.64億元。自廣州市實施城市更新以來，累計批復城市更新項目共336個、約37平方公里。

按照目前的城市更新進程，2018年，廣州市城市局計劃安排正式項目222個、3400公頃。其中，將加快實施13條舊村全面改造。出臺《廣州市城中村人居環境整治行動方案》，促進城中村人居環境、功能配套、產業人文等整體提升。

廣州老舊小區微改造工作走在全國前列，廣州是一線城市中唯一入選住建部老舊小區改造試點的城市。2016、2017年城市更新年度正式計劃共安排財政資金2.5億元，推進老舊小區微改造項目107個，涉及用地面積765公頃，惠及群眾80萬人。2018年擬推進老舊小區微改造項目168個，并將繼續開展老舊小區微改造規劃設計方案競賽，打造一批示范精品項目。廣州將以住建部在廣州開展試點工作為契機，總結形成可在全省、全國推廣復制的示范化、標準化經驗。

2、深圳

截至2017年12月31日，深圳市歷年公告城市更新單元計劃項目共計650項，計劃批準拆除重建用地面積50.23平方公里。2017年全市批準拆除重建類城市更新單元計劃項目共50項，計劃拆除重建面積231.94公頃，其中包括47項新增計劃和3項已批更新單元計劃調整。此外，全市還批準2個綜合整治類計劃，批準用地面積13.64公頃。全市除大鵬新區外，其他九個行政區(功能新區)均有城市更新單元計劃列入。

全市2017年批準城市更新單元計劃項目數同比下降48%，擬拆除重建規模同比下降57%。項目平均規模為4.46公頃，同比下降22%，項目小型化趨勢明顯。2017年全市列入更新單元計劃的項目中有14%為小地塊，43%為1-3公頃的單元計劃，拆除重建范圍面積在9公頃以上的僅28%。

從2017年已列入城市更新計劃項目的計劃改造方向來看，舊工業區改造與城中村改造仍然為主要改造對象。工改中，28%用地擬更新改造為居住與商業，37%用地擬更新為工業用途。

全市計劃通過城市更新配建2所36班九年一貫制、3所36班小學、1所24班小學、1所18班小學、1所18班幼兒園、1所12班幼兒園、2所9班幼兒園、1座綜合體育活動中心、2處110KV變電站。

“十三五”期間，深圳將通過城市更新，配建人才住房和保障性住房約650萬平方米，配建13萬套人才住房和保障性住房。

四、城市更新供應商品房占商品房總供應面積比例

以深圳市為例，數據顯示，2011年深圳城市更新項目供應商品房約91萬平方米，2012年約148萬平方米，2013年約290萬平方米，2014年約256萬平方米，占全市房地產市場供應總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業主的物業以外，城市更新供應商品房約436萬平方米，占全市的47%。2017年，城市更新供應商品房約355萬平方米，占全市的40%。

2017年，深圳全市計劃安排建設商品住房8萬套、建筑面積720萬平方米;截止到2017年底，全市新增安排項目約9.78萬套，建筑面積約880.5萬平方米，計劃完成率122.3%。2017年，全市計劃安排供應商品住房用地168公頃;截止到2017年底，全年實際供應商品住房用地204公頃，完成供地任務121.1%，其中完成新供應用地8.9公頃，城市更新用地81.3公頃，通過征地返還解決歷史遺留問題供應建設用地113.8公頃。

截止到2017年底，全市商品住房新批準預售32412套、307.94萬平方米，面積較過去五年平均值(561.62萬平方米)同比下降45.2%;新建商品住房銷售25822套、259.43萬平方米(占預售84.25%)，面積較過去五年平均值(457.08萬平方米)同比下降43.2%;二手住房成交62717套、532.01萬平方米，面積較過去五年平均值(697.46萬平方米)同比下降23.7%。

圖表：2017年深圳商品住房供地與安排建設情況表

資料來源：深圳規劃和國土資源委員會

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