每日聚焦 物業管理行業發展趨勢

• 2022年11月18日 FangManTao來源：百度 209 5
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近年來，隨著快速城鎮化及人均可支配收入的不斷增長，物業服務百強企業的在管建筑面積及物業數目迅速增加。物業服務百強企業的在管總建筑面積平均數由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復合年增長率約為15.63%。物業服務百強企業在管物業平均數由201

第一章 物業服務概況

一、物業服務的概念

物業管理可以分為住宅物業與非住宅物業。其中，住宅物業服務包括保安、開荒清潔、綠化、園藝、及維修保養服務，非住宅物業服務包括商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產業園、高速公路服務站、公園及學校等范圍內資產的服務。物業管理是物業公司的基礎業務，同時也是公司開拓其他增值業務的基礎，幫助公司提升在物業開發管理價值鏈上的服務廣度與深度。

第二章 物業服務行業發展分析

一、市場分析

近年來，隨著快速城鎮化及人均可支配收入的不斷增長，物業服務百強企業的在管建筑面積及物業數目迅速增加。物業服務百強企業的在管總建筑面積平均數由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復合年增長率約為15.63%。物業服務百強企業在管物業平均數由2015年的154個增至2020年的244個，復合年增長率約為9.64%。由于在管物業的建筑面積及數目增長，物業服務百強企業的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復合年增長率約為16.7%。

近三年來，我國物業服務行業保持了較好的發展態勢，市場規模不斷增長，從2019到2021年，行業的市場規模增長了4136億。

在2019年行業市場規模約19433億元，2021年達到23570億元，行業發展態勢良好。

圖表：中國物業服務行業市場規模

數據來源：中研普華產業研究院

二、我國物業服務競爭格局分析

中國的物業服務行業正走在產業快速集中的路上。例如，產業集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業服務集團有限公司以物業服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業集團有限公司著力于“物業服務發展”與“社區生態建設”雙主航道的發展策略。

近年來，“互聯網+”思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業+互聯網”模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。

三、中國物業服務企業發展分析

2020年，萬科物業、碧桂園服務、融創服務在城市服務方面均有收獲。以融創服務為例，2020年8月17日，融創物業服務集團有限公司與天津市南開區政府簽訂戰略合作簽約。此舉不僅是南開區政府在高端物業服務行業全區部署重要舉措的一項重大成果，也將是一次政府與企業共同推動“城市服務物業化”的強強合作與戰略探路。

萬科物業發布業內首個城市服務品牌—“萬物云城”，計劃未來三年拓百城：2020年10月24日，萬科物業發布行業內第一個以城市服務為定位的品牌——“萬物云城”。

第三章 物業服務前景趨勢分析

一、相關政策

根據建設部2007年164號令《建設部關于修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》的相關內容，“物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業?！?/p>

根據法的等級效力，行政法規必須服從法律，包括立法的原則和條文; 物業管理本身是一種主體平等的委托合同關系，而非上下級的行政管理關系。為避免字意上的歧義，即將物業管理改稱物業服務。

2021年伊始，住建部、國家發改委、銀保監會等十部委聯合發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，政策利好推動資本市場物業板塊第一周迎來開門紅，已經持續走低5個多月的物業板塊重新升溫?！笆濉逼陂g，我國物業行業產值持續提升，市場規模增勢強勁，行業呈現高速發展態勢，2020年預計行業產值突破11800億元，管理面積超過330億平方米。

二、前景分析

現階段，我國物業管理行業正處于政策紅利釋放、管理規模擴張、管理業態豐富、增值服務迸發的快速發展期，頭部企業集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強企業營業收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業績維持持續增長態勢。2020年500強企業營業收入占行業總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點。2018年至2020年500強企業營業收入所占市場份額增加3.26個百分點，頭部企業的創收能力進一步增強。

中國城鎮化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業管理行業的主要增長驅動因素。隨著中高收入階層的涌現及其消費力不斷提升帶動對更優質產品和服務的需求，將對中國中高端物業管理服務的發展產生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業管理公司已進行投資以提高服務質量，且更加注重客戶的需求。物業服務百強企業順應這一趨勢，采取多項措施，優化其傳統的物業管理服務，并運用技術解決方案提升服務質量。根據中指院的資料，服務質量得到提升的物業管理公司可收取較高的服務費。

專家預計，“十四五”末全行業收入將達2萬億元規模。2020年對于物業管理行業是意義非凡的一年，新冠肺炎疫情激發了物業管理行業的發展。2020年初，上市公司僅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已經上市。

通過利用云應用、電子商務、物聯網、大數據及人工智能等資訊科技，多數物業管理公司得以發展出多元化業務、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術并使用電子服務平臺，物業管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區增值服務并進一步將彼等的服務擴展至公共空間管理、社區金融、房地產代理及家政服務。

整個物管行業仍處于高速發展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業服務行業迎來新的發展機遇期。未來十年物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望突破3.2萬億。

未來，物業服務將引領房地產業向多元化、綜合性的服務集團轉型。未來，物業管理不僅提供基礎物業業務，還將成為綜合性、多元化的服務單元，可能成為智慧城市和社區運營的重要服務群。

展望2022年下半年，房地產開發周期的回暖和企業信貸的回暖將有利于銷售規模和盈利能力的恢復，而產業結構調整和新業務線的拓展將繼續促進優秀企業的成長。

未來房地產行業的整體發展是一個多維度的發展模式。未來物業公司的核心盈利點不是提供基礎物業管理服務，而是按服務體驗套餐收費。在提供最基本的物業服務時，按服務套餐收取物業費。這種模式的核心不是簡單的物業管理，而是綜合業主提供多元化服務。

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