金融部門將設立1000億元住房租賃貸款支持計劃 商品行業市場前瞻2023

• 吳澳燕 2023年1月13日 來源：新浪 新華網 390 18
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在推動住房租賃市場建設方面，金融部門近期將出臺金融支持住房租賃市場發展的相關文件，并設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

金融部門將設立1000億元住房租賃貸款支持計劃

近日，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》，擬重點推進21項工作任務，引導優質房企資產負債表回歸安全區間，推動行業向新發展模式平穩過渡。

在推動住房租賃市場建設方面，金融部門近期將出臺金融支持住房租賃市場發展的相關文件，并設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

首套住房貸款利率政策“動態調整”

在階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限數月后，中國人民銀行、銀保監會5日對外宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。

人民銀行、銀保監會近日發布通知稱，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動態調整機制旨在引導各地調整首套房貸利率政策，而非房貸利率本身，房貸如何定價仍需購房者和銀行雙方協商確定。業內專家預期，在多部門政策協同發力下，部分城市的首套房貸利率有望延續此前水平或進一步下調。

根據中研普華產業研究院發布的《2021-2026年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》顯示：

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

2021年全國房地產市場的商品房銷售面積小幅增加，增幅比2020年進一步收窄，同時商品住宅待售面積增幅由負轉正，出現了自2016年以來的首次增加。

商品行業市場前瞻2023

數據顯示，2021年全國商品房銷售面積為17.94億平方米，比2020年小幅增加1.9%，增幅比2020年的2.6%進一步收窄。其中，住宅和辦公樓的銷售面積小幅增加，商業營業用房的銷售面積小幅下降;商品房銷售面積中部地區增幅最大，比2020年增長5.4%，東北地區降幅最大，比2020年下降6.4%。商品住宅待售面積增幅由負轉正，出現了自2016年以來的首次增加，全國商品房待售面積增幅也較2020年有所擴大。

同時，2021年下半年開始，房地產企業普遍出現資金緊張、流動性困難，部分企業出現到期債務不能如約償還，在建工程趨于停工等問題，對市場預期形成較大沖擊。藍皮書認為，隨著政策執行糾偏，房地產行業融資偏緊收緊的狀況將得以緩解，房地產企業和購房者的合理資金需求將得以改善。

住建部數據顯示，十年來，住建部累計完成投資14.8萬億元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢。

2022年，地方政府為吸引企業積極參與土地競拍，掛出多宗優質地塊，該部分土地多將在2023年入市，預計整體新增供應結構將更多地向改善類項目傾斜。同時，我國經濟仍處在緩慢恢復階段，居民收入預期、市場觀望情緒的修復仍需時間，剛需釋放動能仍偏弱。預計在2023年成交結構中，改善類產品占比或進一步提升。

受房地產市場持續調整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。據初步統計，2022年全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降35.9%、31.5%，絕對規模均處近十年同期最低水平。在全國土拍市場整體表現低迷下，政府推地傾向以主城區優質地塊為主，以提高房企參拍積極性，住宅用地成交樓面價結構性小幅上漲，同時地方政府持續優化土拍規則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價率僅3.0%。

預計2023年，堅持“房住不炒”基調不變，供需兩端政策均有繼續優化空間，政策力度有望進一步加強，核心二線城市政策有望全面放開，一線城市政策優化空間較大，如降低房貸利率、降低首付比例、優化限購等方面繼續調整;支持企業合理融資需求，房企融資鏈條有望進一步暢通，企業資金面有望得到改善;“保交樓”仍然是側重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質性進展，共同促進購房者預期好轉。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2021-2026年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》。

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