上海今年商業綜合體將超400家 2023商業綜合體發展趨勢預測報告

• 黃江 2023年3月15日 來源：新浪 1352 89
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2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因為一些原本在前兩年完工開業的項目受新冠影響延遲到了今年。2023年，上海購物中心總量(3萬平方米以上)將超過400家。

商業綜合體即購物中心，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系。購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。

上海今年商業綜合體將超400家 2023商業綜合體發展趨勢預測報告

近期，上海購物中心協會發布《上海購物中心2022-2023年度發展報告》，對后疫情時代購物中心業態的一些發展趨勢進行預測。

《報告》提出，2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因為一些原本在前兩年完工開業的項目受新冠影響延遲到了今年。2023年，上海購物中心總量(3萬平方米以上)將超過400家。

2022年，上海新開業購物中心(3萬平方米以上)共20家，其中新建開業3萬平方米以上的購物中心僅l0家，且都在第四季(多數在12月中下旬)開業，是多年來最少的。一些存量老舊購物中心(廣場)因經營單一經不起疫情沖擊，出租率大幅下降，敷不入出，有的關門大吉，轉手經營，有的并購調改，業態重組，去年第四季調改重新開業有10家，占年度總開業數的50%。

2022年，上海購物中心業態受疫情影響，經營總體同比下降25.4%，特別是有些傳統單一的購物中心經營規模降幅達30%左右。2022年，上海購物中心業態經營總規模為2000億元左右，經營總額約占上海社會消費品零售總額12.6%，比上年下降了0.36個百分點。

進入2023年，隨著疫情防控措施的優化，上海消費市場正在全面重啟，從新開業購物中心的所在地看，“五個新城”和居民家門口的“十五分鐘生活圈”是它們的入駐新“熱土”。

上海“十四五”規劃的實施，加快了五個新城的商業布局，2023年，奉賢新城的南方國際集團新開建“圓都”項目正加快建設，浦東新區的臨港愛琴海等多個購物中心(廣場)新建開業，青浦新城的上海東渡蛙城等多個購物中心(廣場)擬在年內開業，這些新項目都將推動新城商圈建設。

三年疫情對社區商業發展產生了深刻影響，社區型購物中心利用已有的社群、“團長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費者足不出戶也能享受美好生活。《報告》指出，從2023年上海擬新開的購物中心項目看，3-5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區商業廣場，占上海新開項目的50%以上。

購物中心的消費群體中，最具代表性的是“z世代”新消費群體，而隨著“z世代”年齡的增長和成家立業，不斷新生可愛的寶寶，稱之為“a世代”。牢牢把握消費新熱點、新趨勢，是2023年購物中心業態的創新轉型方向。

《報告》指出，2023年，一些購物中心(廣場)特色餐飲更新會更快，復合型的集文化藝術、健身健美、娛樂潮玩于一體的組合餐飲會更受“z世代”的歡迎。同時，為滿足“a世代”消費需求，“嬰兒水(泳)館”“兒童中心”“兒童天地”“兒童樂園”“兒童冰雪”等也有望成為購物中心不可或缺的新消費場所。

“國潮+新潮”相融合的業態，也將成為2023年購物中心發展的新趨勢。“商業+文化”“商業+藝術”“商業+運動健身”等跨界復合體驗型品牌將以首店首發等形式，不斷呈現在消費者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創電玩、新能源車聯銷等既有中式消費又有時尚體驗的跨界業態更受消費者青睞;運用數字化技術進行運營創新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術的開發運用，將現實場景與虛擬場景有機融合，將是購物中心聚客增流重要內容。

根據中研普華研究院《2023-2028年中國商業綜合體行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》顯示：

根據2023年政府工作報告，今年城鎮新增就業預期目標設置為1200萬人左右，城鎮調查失業率5.5%左右。

過去十年間，中國城鎮新增就業人數年均約1270多萬人;而在2022年，經濟發展遇到疫情等多重超預期因素沖擊的情況下，城鎮新增就業達到1206萬人，超額完成1100萬人的年度目標任務，年末城鎮調查失業率降到5.5%。

仲量聯行華北區研究部負責人米陽：“1200萬新增就業人口的發展目標，是在就業總量壓力較大的基礎上制定的較為平穩、易于落實的穩健目標。根據人力資源和社會保障部過去十年的平均數據，城鎮就業人員中48%為第三產業從業人員，基本需要在辦公空間中工作運行和經濟活動，即可轉化為5760萬平方米的新增辦公需求，相當于全國重點四十城優質辦公物業總體量的約六成水平，有望成為第三產業辦公面積需求增長的利好信號。此外，充分的就業機會和勞動報酬，將從根本上提高消費意愿和消費者活力，推動零售、餐飲、文旅等多樣商業地產市場回暖。”

政府工作報告顯示，要“突出企業科技創新主體地位”。2022年，高新技術企業達到40萬家，中小型科技企業達50萬家，其研發投入占全國企業研發投入的68%，762家企業進入全球企業研發投入2500強。今年，這一力量在規模上還是質量上都還要進一步擴大提升。

米陽：“2022年互聯網大廠整合退租的趨勢為商業地產市場留下深刻印象，科技行業未來的需求機遇成為市場重點關注的話題之一。一方面，在互聯網(傳統意義上的科技大廠)之外，高技術制造業等硬核科技領域前景廣闊，國家戰略政策顯著利好。雖然其人力規模和辦公樓使用面積較小，不具備爆發式增長的特點，但其發展壯大將利好以產業園和工業廠房為主的工業地產空間。

另一方面，在二十大和2023年兩會的表述中，企業從“技術創新”的主體轉變成“科技創新”的主體，在國家創新戰略中地位提高，將展現出更多價值和市場活躍性。據工業和信息化部數據，全國已經培育了7萬多家專精特新中小企業，其中專精特新“小巨人”企業8997家;累計已有1300多家專精特新中小企業A股上市，占A股上市企業總數的27%。2023年，中國力爭全國專精特新中小企業總量超過8萬家，計劃培育100個左右中小企業特色產業集群，并加大對中小微企業融資支持，支持專精特新企業加快上市。雖然本輪創新增長機遇預計將難以比擬2014年前后的“雙創”熱潮，也不會復制2018年前后的大廠高速擴張競賽，但豐富的企業主體發展將為商業地產市場帶來多元、活躍的增長機遇，改善整體市場預期和環境。“

政府工作報告強調，今年的工作重點包括深化國資國企改革，提高國企核心競爭力。國資委表示，中央企業要堅持“一個目標”，即做強做優做大國有資本和國有企業。下一步央國企重組整合，專業化整合和產業化整合將要共同推進、互相促進。

米陽：“2020-2023年是國企改革三年行動的時期，國資委對央國企及其下屬機構的監管和提效要求顯著提高，央企效益增長創下歷史最好水平，并在新興領域持續加大投入。因此，過去三年央國企的不動產相關需求也相應地大幅擴張，央國企租戶成為疫情擾動下表現穩健的壓艙石，是業主方和服務機構重點關注和服務的客戶類型。

從另一個角度而言，過去一段時間內國家對于央國企(尤其是金融機構)有了更高的風氣建設和節儉要求，已經開始改變國有金融機構和國央企在企業選址方面的判斷和考量因素，促使央國企更多地關注性價比較高的新興區域或樓宇。一方面，部分企業將從市中心的高端租賃用房搬遷整合到存量資產中，造成原址樓宇退租空置壓力提高;另一方面，這也將推動市場中出現一批較大規模的央國企企業不動產搬遷和整合需求。“

《2023-2028年中國商業綜合體行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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