中國大城市開發日趨飽和 2023城市更新行業未來發展趨勢預測

• 黃文玉 2023年8月2日 來源：互聯網 231 7
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近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統的城鎮化轉變為以人為本的城鎮化成為了中國城鎮化關注的主題，“新型城鎮化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，上升為全國性的發展戰略。“城市更新”正是實現“新型城鎮化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要

由于我國經濟遠超預期的增長速度，城市規模膨脹的速度十分驚人，甚至遠遠快于城鎮人口的增長速度，城市的快速粗放式膨脹，以及建設規劃的落后，導致我國各大城市出現了大量僅僅過了二三十年就需要重新改造的區域，城市擁堵，城市內欠缺區塊規劃，城市內部基礎建設滯后的問題近年來暴露無疑，以舊城區、舊廠房、城中村的改造為主的“城市更新”成為了各地政府著力推進的重點工作。

城市更新行業發展現狀分析

近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統的城鎮化轉變為以人為本的城鎮化成為了中國城鎮化關注的主題，“新型城鎮化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，上升為全國性的發展戰略。“城市更新”正是實現“新型城鎮化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑，也越來越受到政府和社會的關注。

從進入21世紀后，隨著我國經濟實力的快速增長和城市盲目擴張問題的暴露，我國的城市更新運動開始不斷加速，北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市紛紛制訂了大規模的城市更新規劃，一場盛大的城市更新運動在中國展開，大量舊改項目不僅大大改觀了城市面貌，市民的生活環境，也帶動了房地產行業的蓬勃發展，城市生活質量不斷提高。現在，“城市更新”運動在全國不斷蔓延。南京、武漢、昆明、太原為代表的二線城市，城市更新的規模非常驚人，在對城市進行手術刀式革新的同時帶來了大量的投資機會，對于促進城市經濟發揮了積極作用。

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2027年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

我國仍處于城市快速發展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮年新增就業1206萬人，城鎮人口規模及家庭數量的增加對于城市人居環境、建成區物質空間形態、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。

黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮化建設指明了基本方向。作為新型城鎮化高質量發展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區內開展提升城市功能、優化空間結構、改善人居環境、塑造特色風貌等持續改善城市空間形態和功能。

聚焦居民所思所想所盼所急，各地大力實施城市更新行動，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2022年，我國實施城市燃氣、供水、排水、供熱等管道老化更新改造，開工項目1.69萬個、完成投資近千億元。2019年至2022年，全國累計新開工改造城鎮老舊小區16.7萬個，惠及居民2900多萬戶，完成投資6600多億元。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側重“三區一村”改造、存量資產盤活，并繼續強調有序推進城市更新行動。7月，國家發展改革委辦公廳發布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》提出，對長期閑置但具有較大開發利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產，可采取資產升級改造與定位轉型、加強專業化運營管理等，充分挖掘資產潛在價值，提高回報水平。同期，國家發展改革委發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等‘三區一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

實施城市更新行動，是提升人民生活質量的重要舉措。河南省南陽市委副書記、市長王智慧說，近年來，南陽市針對住房、教育、醫療等供給質量不高的問題，大力實施高品質生活創造行動。2022年改造提質城鎮老舊小區351個，新建改擴建公辦幼兒園27所、寄宿制中小學25所，努力補齊基礎設施和公共服務設施短板，讓城市生活更有溫度。

根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，房地產開發進入白銀時代，但存量資產運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內涵提升”替代，一線城市面臨傳統商圈和存量產業用地等建筑物的轉型升級，從而促進城市的可持續發展。

城市的發展伴隨著新區擴張和舊區更新，以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。隨著中國經濟發展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經濟的發展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業態優化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產業升級”并存時代，城市更新對現有建筑的升級改造與創新利用，成為下一輪城市發展的新增長點，成為企業轉型升級持續性發展的主要動因。

城市更新行業未來發展趨勢及前景

近幾年，中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發展的新主題。

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  2023-2027年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告

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