住建部發通知 明確了 就實施城市更新工作提出五點明確要求 城市更新行業市場前瞻分析

• 李波 2023年7月10日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 240 7
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據住建部網站7日消息，為復制推廣各地已形成的好經驗好做法，扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規劃、建設、治理水平，住建部近日發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，就實施城市更新工作提出五點明確要求。

據住建部網站7日消息，為復制推廣各地已形成的好經驗好做法，扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規劃、建設、治理水平，住建部近日發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，就實施城市更新工作提出五點明確要求。

堅持城市體檢先行

建立城市體檢機制，將城市體檢作為城市更新的前提。指導城市建立由城市政府主導、住房城鄉建設部門牽頭組織、各相關部門共同參與的工作機制，統籌抓好城市體檢工作。

堅持問題導向，劃細城市體檢單元，從住房到小區、社區、街區、城區，查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。

堅持目標導向，以產城融合、職住平衡、生態宜居等為目標，查找影響城市競爭力、承載力和可持續發展的短板弱項。

堅持結果導向，把城市體檢發現的問題短板作為城市更新的重點，一體化推進城市體檢和城市更新工作。

發揮城市更新規劃統籌作用

依據城市體檢結果，編制城市更新專項規劃和年度實施計劃，結合國民經濟和社會發展規劃，系統謀劃城市更新工作目標、重點任務和實施措施，劃定城市更新單元，建立項目庫，明確項目實施計劃安排。

堅持盡力而為、量力而行，統籌推動既有建筑更新改造、城鎮老舊小區改造、完整社區建設、活力街區打造、城市生態修復、城市功能完善、基礎設施更新改造、城市生命線安全工程建設、歷史街區和歷史建筑保護傳承、城市數字化基礎設施建設等城市更新工作。

強化精細化城市設計引導

將城市設計作為城市更新的重要手段，完善城市設計管理制度，明確對建筑、小區、社區、街區、城市不同尺度的設計要求，提出城市更新地塊建設改造的設計條件，組織編制城市更新重點項目設計方案，規范和引導城市更新項目實施。

統籌建設工程規劃設計與質量安全管理，在確保安全的前提下，探索優化適用于存量更新改造的建設工程審批管理程序和技術措施，構建建設工程設計、施工、驗收、運維全生命周期管理制度，提升城市安全韌性和精細化治理水平。

創新城市更新可持續實施模式

堅持政府引導、市場運作、公眾參與，推動轉變城市發展方式。

加強存量資源統籌利用，鼓勵土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主導功能、混合用地、大類為主、負面清單”更為靈活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理長效機制。

健全城市更新多元投融資機制，加大財政支持力度，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續前提下，提供合理信貸支持，創新市場化投融資模式，完善居民出資分擔機制，拓寬城市更新資金渠道。

建立政府、企業、產權人、群眾等多主體參與機制，鼓勵企業依法合規盤活閑置低效存量資產，支持社會力量參與，探索運營前置和全流程一體化推進，將公眾參與貫穿于城市更新全過程，實現共建共治共享。

鼓勵有立法權的地方出臺地方性法規，建立城市更新制度機制，完善土地、財政、投融資等政策體系，因地制宜制定或修訂地方標準規范。

明確城市更新底線要求

堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。

加強歷史文化保護傳承，不隨意改老地名，不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時也要防止脫管失修、修而不用、長期閑置。

堅持尊重自然、順應自然、保護自然，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系。

堅持統籌發展和安全，把安全發展理念貫穿城市更新工作各領域和全過程，加大城鎮危舊房屋改造和城市燃氣管道等老化更新改造力度，確保城市生命線安全，堅決守住安全底線。

據中研產業研究院《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》分析：

城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。

現階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。

它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。

城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的產生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。

老舊小區改造的內容則以修繕既有建筑及配套設施為主，分為基礎類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節能改造、加裝電梯等)和提升類(社區綜合服務設施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區的環境和生活配套。

老舊小區改造是十四五時期的惠民生工程的工作重點，2020年全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮老舊小區數量再創新高，達5.56萬個。

2022年初以來，全國城鎮老舊小區改造工程持續提速，前5月已新開工改造小區2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區改造計劃，老舊小區改造市場未來發展潛力巨大。

山東省老舊小區改造市場規模約2086億元，市場空間巨大

2021年3月，中央發布《“十四五”規劃》，明確設立城市更新量化數據指標，提出十四五時期21.9萬套小區改造計劃;

2021年政府工作報告再次重點提及城市更新：

強調“十四五”期間加快實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新逐步上升至國家重要戰略層面。2022年老舊小區改造政策逐漸演進，支持力度逐步加大。

2022年3月，政府工作報告中提出再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造;

2022年7月，發改委指出對老舊小區改造項目，可以通過精準定位、提升品質、完善用途等方式，吸引社會資本參與，進一步盤活存量資產;2022年8月，國常會指出：將老舊小區改造納入政策性開發性金融工具支持領域，并盡可能吸引民間投資。

根據山東省住建廳披露，2021年省內老舊小區改造總量位居全國首位，2022年1-8月老舊小區開工數量也位居全國第一，山東省是我國老舊小區的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區改造市場將達2086億元，市場空間巨大。

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續關注核心城市人、項目的變化。

從線下到線上、從開發到存量、從生產到服務，政府關注的產業升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯。

現今"消費升級"的強勢出現培育出了商業環境土壤，而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備，城市更新的商業契機就在這個環境中。

種種跡象表明，城市更新已經成為房地產行業的下一個"兵家必爭之地"。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。

統計數據顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現期。

想要了解更多城市更新行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》。

報告對我國城市更新行業的供需狀況、發展現狀、子行業發展變化等進行了分析，重點分析了國內外城市更新行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。

報告還綜合了城市更新行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息...

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