央行：將適時調整優化房地產政策 未來房地產發展新模式分析

• 曾燕 2023年11月13日 來源：互聯網 946 59
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央行發布中國區域金融運行報告(2023)，央行將適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

央行：將適時調整優化房地產政策

央行發布中國區域金融運行報告(2023)，央行將適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。

據媒體報道稱，整體來看，除北京和上海外，10月GDP前10城市新房成交套數環比均有所增長，但同比看北京、深圳、杭州和蘇州成交表現弱于去年同期。不只這10個城市，中指重點監測的100城10月商品住宅成交規模環比增長約4%，但同比看仍下降約13%。不難發現，10月樓市成交延續復蘇的特征比較明確，但整體市場表現仍弱于去年同期。此外，政策效果釋放的可持續性也還有待觀察。受訪專家認為，當前仍處政策寬松期，供需兩端政策還有發力的空間和預期。另外，年底將近，房企出于沖刺年終業績考慮，或加大營銷優惠力度“以價換量”，市場仍將保持一定活力。但后續市場仍面臨調整壓力，未來的市場表現仍與政策力度息息相關。

雖然政策面持續寬松，但10月百強房企業績仍未明顯好轉。

中指院數據顯示，今年10月百強房企單月銷售額4476億元，同比下降33.5%，環比降7.5%。

“房企銷售額降幅擴大主要原因，一是近期個別房企流動性緊張加劇，房地產企業風險仍在蔓延，打擊了行業信心。二是政策放松及支持力度不夠，特別是一線城市限購仍較為嚴厲，首套房及二套房首付比例沒有調整放松，抑制了部分需求。”中指院企業研究總監劉水表示。

此外，其認為，近期重點城市政策效果持續性不足，缺乏帶領市場持續回升的“領頭羊”城市，重點城市向三四線城市傳導乏力，未能帶動整體市場出現明顯修復。

值得關注的是，10月，各地優化政策進一步落地推進，但由于多數城市限制性政策已基本放開，政策出臺頻次較9月減少。

政策調整情況來看，10月杭州收窄限購范圍，上海優化金山區三個重點區域人才購房政策，上海、北京優化住房公積金貸款套數認定標準，成都執行公積金“認房不認貸”，同時成都、濟南、合肥等多地取消了地價上限。

“認房不認貸政策落地后，10月多地市場情緒回落，政策效果持續性不足，一線城市政策優化預期等因素依然制約著購房需求釋放節奏。”上述中指院分析師表示，從政策趨勢來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間;北京、上海優化普通住宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年房地產行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》統計分析顯示：

就房企應對策略，克而瑞分析師認為，目前樓市復蘇動能不足，企業仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。

中共中央政治局7月24日召開會議。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

與4月28日召開政治局會議相比，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”是新提法。

中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受第一財經采訪時稱。他表示，中央明確用“重大變化”來描述房地產市場，并再次強調重點防范化解房地產風險，或表明當前必須要重視因房地產領域而對宏觀經濟帶來的影響。

今年的房地產市場，總的看是前高、中低、后穩。從數據看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。

近日召開的中央金融工作會議提出，加快保障性住房等“三大工程”建設。這是中央作出的重大決策部署，是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措。目前，有關工作已經啟動。

——規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。要求是，城市黨委、政府擔負起主體責任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。青年人有希望，城市才能有未來。

——城中村改造，是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是，消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展。

——“平急兩用”公共基礎設施建設，是統籌發展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是，平時用得著、急時用得上。

未來房地產發展新模式分析

當前，我國房地產市場正處在轉型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續發展仍然有堅實的支撐。隨著中央各項決策部署的持續落實，隨著房地產發展新模式的逐步建立，一定能夠推動房地產轉型升級、實現高質量發展，讓人民群眾住上更好的房子。

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