住建部:中國住房需求沒收縮 房地產市場未來發展趨勢分析

• 郭夢 2023年12月14日 來源：互聯網 596 33
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中國住房和城鄉建設部副部長董建國13日在2023-2024中國經濟年會上表示，今年1至11月，中國一二手房合計交易量實現同比正增長，說明住房需求保持穩定，沒有出現明顯的收縮。

住建部:中國住房需求沒收縮

中國住房和城鄉建設部副部長董建國13日在2023-2024中國經濟年會上表示，今年1至11月，中國一二手房合計交易量實現同比正增長，說明住房需求保持穩定，沒有出現明顯的收縮。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議強調，積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

房地產市場規模將維持10萬億

“住宅市場發生的根本變化就是區域市場更重要，細分市場要深耕，市場分層要特別注意自己的定位。”12月9日，御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖在《中國企業家》雜志社主辦的“第二十一屆中國企業領袖年會”上表示。

馮侖坦言，大水漫灌、快速發展時代過去了，細分市場很重要。原來2019年新房加舊房近16萬億元(銷售額)規模的房地產市場，現在減到了不到10萬億元，幾乎減掉了一半。未來整體市場都會維持在10萬億元以下，其中新房有四五萬億元。

曾經的國民經濟支柱產業——房地產行業，在2023年成了經濟復蘇的主要“拖累”。拉動經濟的“三駕馬車”中，投資受到的影響最為明顯。國家統計局數據顯示，1—10月份，全國固定資產投資(不含農戶)419409億元，同比增長2.9%。如果扣除房地產開發投資，則是同比增長7.2%。

房地產行業作為中國的國民經濟支柱性行業是綠色減碳的關鍵領域，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，發展中的矛盾卻日益激化。一方面行業內適應各種新型建造方式和管理模式的建筑業高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產建筑業在環保上面臨的主要挑戰。

在此背景下，數智化轉型，推進智能化的建設、銷售方式已經成為房地產行業可持續發展的必然選擇。

今年以來，房地產市場總體呈現企穩回升勢頭。此前市場調整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式難以為繼。當前，要加快推動房地產向新發展模式平穩過渡。

房地產市場未來發展趨勢

當前，我國房地產市場仍處于調整周期。2023年，房地產市場呈現前高中低后穩的趨勢。預計將經過一段時間的調整，逐漸向穩定過渡。我們應該對房地產市場平穩健康發展有信心，需求決定市場仍有較大增長空間。長期看，房地產市場調整有益于我國經濟增長和可持續發展，但短期內應注重防風險。

2023年接近尾聲，這一年，由于“房地產市場供求關系發生重大變化”而出臺了一系列調控政策確保房地產市場平穩發展。

國家統計局數據顯示，今年1-10月，我國現房銷售2.0億平方米，同比增長15.6%，表現明顯好于期房，從占比上看，現房銷售面積占總銷售面積的比重為21.5%，較2022年末提升4.2個百分點。

我國經濟需要擺脫對房地產業的過度依賴，房地產業也需要擺脫過去的“三高”模式。房地產產業鏈條長，對整個宏觀經濟常常有“牽一發而動全身”的效應，房地產業的調整，朝著更加健康的方向發展，也是我國經濟實現高質量發展的重要組成部分。

房地產業的信心來自市場依然有較大的需求空間，房地產業正在尋求新的平衡。我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，而且城鎮化率按常住人口統計是65.2%，按照戶籍人口統計僅為47.7%。所以，城鎮化無論從數量還是從質量來看，都有較大提升空間，這意味著我國的城市化趨勢將會繼續，城市人口將會繼續增加，對于基本的房屋需求依然強勁。此外，我國人均住房面積已達41平方米左右，但結構上中小戶型偏多，隨著人們生活水平提高，住房改善性需求潛力也非常大。

據中研普華產業院研究報告《2024-2029年房地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》分析

在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，隨著行業發展進入新階段，房地產新模式正在加快構建。

今年10月底召開的中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會議中被提及。分析人士認為，“三大工程”(保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設)將是2024年政策發力主要方向，預計對穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。

中央金融會議要求所有類型房企融資需求一視同仁，政策端可能會繼續出臺相關動作支持房企融資。在未來市場中值得關注的三個指標，第一個是銀行信貸的支持;第二個宏觀政策，包括特殊再融資債券和特殊國債;第三個“保交樓”的問題，尤其是非市場化解決現有的 “保交樓”難點項目。

中央定調房地產行業發生重大變化后，一線二線及三四線城市，都會有進一步相關的舉措，這些政策的疊加，一旦到了臨界點會給市場一個托底或者一個向上的作用。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向專業化，規范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術不斷革新也將對行業的升級，互聯網技術在流通環節的運用和智能化體系的建設差距顯然還有很大。

房地產企業應致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發展方向，新設計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質住房發展。未來，企業需要通過提升資產運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮居民住房問題中發揮更加重要的作用，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業等提供了新發展機遇。

未來中國房地產的支柱地位仍然不可動搖，對于GDP的貢獻尚無其他行業可以替代，一旦發現房地產行業有一定系統性風險，國家會有應對政策出臺。中央金融工作會議提到房地產市場供需關系發生了轉換，這也是政策轉換的信號，降息、放開限購、放開限價等政策出臺。

房地產行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析房地產未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘房地產行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

欲了解更多關于房地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2024-2029年房地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》。

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