寫字樓市場銷售均價是多少？寫字樓市場存量規模分析 2020寫字樓市場投資前景分析

• 2020年5月9日 WuYaNan來源：互聯網 1164 75
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如今樓盤在建設規劃的時候一般都會附帶商業和寫字樓，這樣能保證房地產企業營收面更廣。在經濟發達的大都市，商務精英們對辦公環境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設計風格鮮明、通信設備先進、內部基礎設施人性化以及擁有

如今樓盤在建設規劃的時候一般都會附帶商業和寫字樓，這樣能保證房地產企業營收面更廣。在經濟發達的大都市，商務精英們對辦公環境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設計風格鮮明、通信設備先進、內部基礎設施人性化以及擁有具備相關經驗的物業管理公司等，這推高了起價值，成為房地產類別中極具投資價值項目。辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，宏觀經濟下行，工業、服務業規模增速下降導致國內辦公樓市場近兩年表現遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發投資規模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

2019年辦公樓銷售情況如何?

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國第三產業GDP雖然長期保持穩定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產業GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經濟增速下降，以及經濟下行壓力，給國內辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

寫字樓市場發展特征分析

寫字樓市場流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。

在這種背景下，一種更加重視生態、環保及舒適性的應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen(氧氣)、officepark(花園辦公)、open(開放而自由)、own(獨立私家電梯/空調)opportunity(發展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態環境優良、建筑密度低、規模大、業態全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。

寫字樓平均售價走勢分析

自2003年以來，辦公樓平均銷售價格呈現波動性上升的態勢，2013年達到階段高點，之后回落調整。近年來價格穩步上行，2019年辦公樓的平均銷售價格為16700元/平方米，與去年同期相比有所上漲，上漲幅度為2.1%。

根據中研普華研究院《2020-2025年寫字樓市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》顯示：

寫字樓市場投資規模分析

2011-2017年，我國寫字樓開發投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩健的水平。2017年，中國寫字樓市場投資規模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。

辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，宏觀經濟下行，工業、服務業規模增速下降導致國內辦公樓市場近兩年表現遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發投資規模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數據來源：中研普華產業研究院整理

2018年供應高峰持續上行，CBRE監測的主要17個城市寫字樓新增供應接近850萬平方米。一線城市新增供應380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續看到百萬平方米級別的充沛供應，北京CBD、望京和麗澤區域項目集中上市迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應壓力較大。

截至2019年，國內辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積復合增長率5.85%。

寫字樓市場存量規模分析

圖表：甲級寫字樓存量及未來供應

數據來源：中研普華產業研究院整理

寫字樓是城市第三產業的重要載體，寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分，隨著中國城市的發展與產業結構的升級，寫字樓經濟所占的比重將越來越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來越大。中國寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續發展潛力。未來寫字樓市場規模如何?請關注中研普華研究院報告《2020-2025年寫字樓市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》

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