房地產信托發展趨勢分析 2020房地產信托行業前景規模分析

• 2020年6月15日 WuYaNan來源：互聯網 661 38
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房地產信托經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委托業務、代理業務、金融租賃、咨詢、擔保等業務。房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

房地產信托是什么？房地產信托就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。房地產信托經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委托業務、代理業務、金融租賃、咨詢、擔保等業務。房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。

房地產信托有哪些種類?

根據資金投向的不同，REIT可分為三類：

1、權益型(EQUITY　REIT)。權益型 REIT直接投資并擁有房地產，其收入主要來源于屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產的增值收益;

2、抵押型(MORTGAGE　REIT)。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發放各種抵押貸款，收入主要來源于發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益;

3、混合型(HYBRID　REIT)。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。

早期的房地產信托主要為權益型，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快，現已超過產權信托，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。

我國房地產信托投資的發展政策建議有哪些?

1、加快相關政策和法律法規制定

房地產投資信托(REITs)作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。另外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

2、加快房地產信托專門人才的培養

加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信托運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資;同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信托人才的培養，需要盡快建立起一支既精通信托業務、又了解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信托業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

3、防范運作中的道德風險

從美國的房地產投資信托運作經驗來看，其經營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會，負責制訂房地產信托的業務發展計劃，并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系，還要創造一種環境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防范風險。

4、建立信托企業信用制度

建立信托企業信用制度，以完善的法律體系促進信托市場的誠信，保證信托市場的健康發展。建立信托企業征信體制，劃分信托企業信息類型，實現征信數據的開放;發展信用中介機構;建立標準化的信托企業征信數據庫;建立健全失信懲罰制度;規范發展信用評級行業;大力發展信托企業信用管理教育。

5、健全信息披露制度

有的信托公司將募集資金投入關聯方、并由關聯公司進行擔保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。

2020房地產信托行業發展現狀及前景規模分析

2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地產信托資產余額同比增長15.15%。據用益信托數據，2018年6月-2019年6月，房地產信托的月度成立規模連續13個月排名集合信托首位。上半年地產信托募集資金占信托市場資金增量的40%。5月份，地產信托占比只增不減，當月金融、工業企業、基礎產業信托募資都在下降，唯獨地產信托募資在增長。5月和6月，地產信托募資占比分別達到42.4%和44.4%，位居首位。

銀保監會7月初針對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示。據數據顯示，7月有63家信托公司發行集合信托產品，共發1632款產品，環比減少20.31%;集合信托產品發行規模為1845.77億元，環比減少20.22%。

產品成立方面，7月有59家信托公司成立1473款集合信托產品，環比減少7.06%;集合信托產品成立規模為1370.71億元，環比減少18.9%。

募集規模方面，7月房地產信托募集規模為584.25億元，環比減少19.63%。2019年上半年各月份房地產信托募集規模均超過600億元，7月下挫被認為是房地產信托規模收縮的起點。

伴隨金融防風險等政策的不斷深入，作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。用益信托最新數據顯示，2019年來，房企通過信托公司發行的信托產品大增近7成至2309只，融資規模近3500億元。與此同時，相關部門也加大了對房地產信托的監管力度，“嚴防死守”房地產信托的融資風險。

近年來，在“房住不炒”的總基調下，中國有關房企融資的政策持續在收緊，但在資本趨利和監管不成熟等因素影響下，近來信托產品的發行有所“抬頭”。2019年來，中國集合信托市場共成立7477只信托產品，募集資金規模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信托共成立2309只產品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。

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