2022年租售住房結(jié)構(gòu)將趨于合理 一線、二線城市住房租賃價值指數(shù)持續(xù)擴大

• 2021年12月14日 LiuMingYue來源：經(jīng)濟參考報 中國經(jīng)濟網(wǎng) 402 19
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《中國住房發(fā)展總報告(2021-2022)》——2022年住房市場將變中趨穩(wěn),時間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。首先，全國平均住房價格增幅先快速上升后逐步回落。

2022年租售住房結(jié)構(gòu)將趨于合理

《中國住房發(fā)展總報告(2021-2022)》——2022年住房市場將變中趨穩(wěn),時間上，住房市場從上半年的普遍過熱轉(zhuǎn)向下半年的普遍降溫。首先，全國平均住房價格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之后住房價格漲幅逐月回落。2021年調(diào)控政策從逐步疊加發(fā)力到開始微調(diào)。在城市調(diào)控上，上半年20余城市不斷升級，下半年20余城市實施“限跌”。在部門調(diào)控上，調(diào)控政策鏈逐步閉合并日益發(fā)力。

一線、二線城市住房租賃價值指數(shù)持續(xù)擴大

數(shù)據(jù)顯示，2021年全國已竣工商品住房存銷比估算值為16.7(月)，未竣工商品住房存銷比為3.9(年)。再次，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟升到回落企穩(wěn)的變動過程。住房開發(fā)投資累計值同比增長率在2021年2月達到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速為9.3%，住房租賃回歸至正常水平。最后，住房租賃受疫情影響相對較大，恢復過程中城市層級性分化加劇。一線城市與二線城市住房租賃價值指數(shù)間“剪刀差”持續(xù)擴大。

住房租賃行業(yè)發(fā)展分析

隨著租客、業(yè)主的代際更迭，需求和供給的持續(xù)提高，面向住房租賃行業(yè)的未來發(fā)展，《藍皮書》預(yù)測，基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規(guī)模將達到10萬億元，住房租賃行業(yè)進入發(fā)展的“黃金十年”。在此進程中，仍有不少難點，需各方合力共同破局。

一方面，《藍皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前住房租賃供給仍是存量供給為主，而租賃住房的房齡20年以上占比達65.3%;30年以上占比達27.3%。其中，約40%存在質(zhì)量、環(huán)境、配套錯配等問題。

另一方面，住房租賃市場規(guī)模提高，意味著未來機構(gòu)化長租房占比將大幅提升。《藍皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前我國機構(gòu)化長租房占比不足5%。綜合國際經(jīng)驗來看，秦虹認為未來10年內(nèi)，通過培育樣板機構(gòu)，住房租賃打造中國特色的城市居住租賃模型，在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時，提高機構(gòu)化長租房占比，尤其在一線重點城市達到15%以上，住房租賃對承接租賃需求，推動行業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

對于這部分房源的提質(zhì)增效，住房租賃居住供給需由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。這意味著接下來一段時期里，將鼓勵專業(yè)住房租賃企業(yè)參與，發(fā)揮市場管理運營經(jīng)驗，對存量房源改造盤活，從而提高租賃住房供給的“量”。

此外，住房租賃產(chǎn)品的“質(zhì)”和服務(wù)體驗的“質(zhì)”也需要同步提升，其首先是不斷建立和維護住房租賃市場清朗環(huán)境。《藍皮書》調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在北京受調(diào)租客中，有43.8%曾遇到不良中介，對于保障租客和業(yè)主基本合法權(quán)益，不少專家認為要住房租賃建立以長租房為引領(lǐng)的租賃供給體系，發(fā)揮專業(yè)化住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)作用。通過對房屋標準化改造，提供專業(yè)生活服務(wù)，長租房讓廣大租客更能“品質(zhì)居住”。

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