22城首輪土拍收官!收金5000億 同比降超50% 土地開發行業現狀分析

• 2022年6月24日 zengyan來源：券商中國 1187 77
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據報道，隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。有研究機構統計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。

22城首輪土拍收官!收金5000億 同比降超50%

據報道，隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。有研究機構統計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。其中，深圳平均溢價率為14.98%，是本輪熱度最高城市;天津流拍與撤牌地塊宗數最多，顯出冷意。

5月房地產開發投資分析

隨著房地產寬松政策持續落地，2022年5月房地產市場初步回暖。銷售端看，5月房企銷售環比增長，同比下降，預計6月銷售有延續改善的趨勢;投資端看，5月房地產開發投資和房屋新開工面積均出現環比回升。

不過根據前5個月累計數據，房地產多項指標仍在繼續下探。房地產前5月銷售降幅較前4月進一步擴大;開發投資增速同比下降;房企到位資金降幅同環比擴大。

土地市場顯現暖色，最早也最權威的一組數據來自財政部。值得注意是，財政部最新數據顯示，今年前5個月地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入(下稱“土地出讓收入”)18613億元，雖比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。但是，從5月份單月來看，土地出讓收入為3601億元，較4月的3054億元，環比上漲了17.9%。

多地樓市土地和住房成交分析

報告顯示，6月前20日百城土地成交金額為1661億元，環比5月前20日增速為53%。從多家機構獲得數據顯示，6月以來，多地樓市土地和住房的成交都顯現暖意。與此同時，房企融資環境也在持續改善。

報告顯示，6月1日至6月20日，全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數為449幅，環比5月同期增長20%，但是同比下降40%。總體來看，土地市場呈現弱復蘇態勢，雖然不及去年同期，但環比5月同期有著一定的增長。

全國百城土地成交溢價率如何 當前土地市場交易分析

據報道稱，百城土地成交溢價率至今仍然未見起色。報告顯示，6月1日至6月20日，全國百城土地成交溢價率為3%，與5月同期溢價率相比變化不大。相比之下，去年6月同期全國百城土地成交溢價率為12%，可見當前溢價率較弱。對此，報告指出，基于當前土地市場交易的疲軟態勢，溢價率總體也難以強勢，且會持續處于歷史低位。

對于未來的土地市場，中指研究院預期，土拍規則將繼續放寬，部分城市將通過降門檻、降地價、提利潤，提升企業拿地意愿。即使如此，部分庫存去化承壓或市場處于深度調整期的城市，如天津、濟南、福州土拍熱度延續去年第三批集中供地的低溫熱度，短期仍難以改善。

土地開發行業現狀分析

據中研普華產業研究院出版的《2022-2027年土地開發產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》統計分析顯示：

今年以來的首輪集中供地，不少本土民企或中小型房企在土地市場上現身，并有所斬獲。合肥的首輪土拍中，9宗競品質地塊被本土民企拿下;在上海首輪供地中，也有同潤、佳運置業等中小型房企拿地。

業內人士指出，中小房企在此前的規模擴張中落敗，但因禍得福，現在負債少、杠桿率低，可以抓住競爭壓力小、參與門檻有所降低的窗口期補倉，但限于資金實力，未來拿地或并不會太多。

民營房企中，龍湖、碧桂園、鄭州本地的永威置業等企業亦現身拿地。不過，多數房企競得地塊是已有項目后期開發用地或前期已介入的城改用地，僅龍湖競得的地塊為非定向出讓地塊。民營房企拿地仍舊偏向謹慎。

盡管大多數城市中民企蹤跡寥寥，但合肥的首輪土拍市場上，民企拿地宗數占比超過5成，其中的主力是本土中小型民營房企。

據好地網統計，在合肥首輪土拍22宗成交地塊中，民企拿下了14宗，占比64%;拿地金額共103億元，占比55%。拿地企業包括安徽置地、安徽新華、安徽邦泰、遠大、文一等合肥或安徽其他城市民企，另有偉星房產、龍湖等外來民營房企。

類似的現象也出現在了上海首輪供地中，如先后在金山、寶山羅店拿下2宗地塊的小房企上海佳運置業，僅早年間在上海開發了4個項目，如今時隔多年再度返滬。深耕上海的大華、大名城、上海同潤投資等中小民企也有所斬獲。

事實上，杭州本土企業眾安集團、德信地產也在首輪杭州土拍中斥資拿地，眾安收獲5宗地塊，拿地總金額約為39億元。

在蘇州第二輪土拍中亦有諸多本土中小房企參與。第一財經了解到，除了成功摘地的亨通和蘇州嘉盛地產外，還有包括金新城、山東萬城、連云港賽特置業、連云港匯銘置業等4家民企有報名。

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