房貸年齡期限可至百歲?住房貸款行業(yè)市場調研2023

• 陳觀秋 2023年2月17日 來源：互聯(lián)網 1085 69
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2月15日晚間，南寧建發(fā)房產一張“重磅利好”海報破圈，其中表示“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。建發(fā)房產的多處項目在海報上都有所展現(xiàn)。但很快建發(fā)房產方面對此有所回避。業(yè)內人士認為，延長還貸期限，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用，但應以房

房貸年齡期限可至百歲?

2月15日晚間，南寧建發(fā)房產一張“重磅利好”海報破圈，其中表示“子女作為共同借款人，最長可貸至100歲”。建發(fā)房產的多處項目在海報上都有所展現(xiàn)。但很快建發(fā)房產方面對此有所回避。業(yè)內人士認為，延長還貸期限，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用，但應以房住不炒為出發(fā)點。

根據多家媒體報道，建發(fā)銷售人員的解釋是：“100歲是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最長就到100歲了。”

嚴格來說，還貸期限是指“房貸的年齡期限”，其等于貸款人年齡和貸款年限相加。類似表述比較拗口，可以理解為“購房者最遲需要在哪一年還清貸款”。過去很多城市規(guī)定的房貸年齡期限為70歲，目前南寧提及的80歲概念，其通俗理解是，無論購房者辦理何種房貸，80歲之前需要償還完畢。　近期“南寧住房貸款年齡期限延長至80歲”受到了廣泛關注，南寧一些銀行承認確有此事。

對于延長還貸年齡，上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為：“本質上是增加了部分購房者的貸款時長，進而增加貸款額度、減輕月供壓力。”“‘房貸年齡期限延長’政策的最直接效應，是40-59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30年期的貸款時長。因為按照舊政策，此類群體貸款的時長不可能超過30年，而若按房貸年齡期限延長至80年來計算，則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。”

住房貸款是很大一部分想要購房人的需求，住房貸款的市場顯而易見。在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經達到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現(xiàn)盤活不動產的居民人數(shù)也越來越多。“房貸”已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。

住房貸款行業(yè)市場調研

據介紹，人民銀行廣州分行、分行營管部指導轄內金融機構準確把握和執(zhí)行好房地產金融宏觀審慎管理制度，確保房地產信貸平穩(wěn)有序投放，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，穩(wěn)妥參與重點房地產企業(yè)風險處置項目。引導銀行機構配合地方政府優(yōu)化商品房預售資金管理，在確保預售監(jiān)管賬戶資金優(yōu)先支付工程款的前提下，兼顧房企支取劃撥賬戶資金的需求，提高預售資金使用效率。

同時，按照“因城施策”原則，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，堅持“房住不炒”，合理確定差異化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

數(shù)據顯示，2022年2月百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。具體來看，2月，28個重點監(jiān)測城市新房成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%，市場成交創(chuàng)近年來單月新低。

中國工商銀行表示，對于受疫情影響的個人貸款客戶，給予個人貸款延期還款服務支持，延期還款期間，客戶不列入違約客戶名單，同時對客戶做好征信保護，持續(xù)加強客戶服務。

中國農業(yè)銀行表示，對于因疫情原因提出延后還款時間、減免罰息、消除逾期征信記錄等訴求的客戶，符合相關條件的均可享受個人住房貸款客戶關懷政策。客戶可直接與貸款經辦行或客戶經理聯(lián)系，住房貸款咨詢相關辦理條件和辦理流程。

2022年，繼多個熱點城市房貸利率上升之后，有關多個城市二手房“停貸”的消息引發(fā)熱議。熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務。多位銀行業(yè)內人士表示，銀行暫停房貸業(yè)務主要和貸款額度收緊等有關。

據中研產業(yè)研究院《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》分析：

在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經達到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現(xiàn)盤活不動產的居民人數(shù)也越來越多。“房貸”已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經濟整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構劃定了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此，銀行對房地產的貸款和對個人的住房貸款都被設置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調劑上限壓力。

2022年第二季度以來，中國大多數(shù)城市的房貸利率持續(xù)上升。數(shù)據顯示，6月份，研究所監(jiān)測的72個城市主流第一套房貸利率為5.52%，第二套房貸利率為5.77%，分別比5月份上升5個和4個基點;重點城市第一套和第二套房的利率水平離2019年11月的高點不遠。

隨著利率的提高，許多銀行也排隊二手房貸業(yè)務，延長住房貸款周期。據統(tǒng)計，2022年6月72個重點城市的平均貸款周期延長至50天。這與整體市場流動性充裕、利率低不一致。截至6月，中國貸款市場的報價利率(LPR)已連續(xù)14個月調整。房貸與其他類型的貸款市場隔離。

目前房地產行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續(xù)。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。

住房貸款行業(yè)研究報告主要分析了住房貸款行業(yè)的國內外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析(市場規(guī)模、市場結構、市場特點等)、競爭分析(行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等)、產品價格分析、用戶分析、替代品和互補品分析、行業(yè)主導驅動因素、行業(yè)渠道分析、行業(yè)贏利能力、行業(yè)成長性、行業(yè)償債能力、行業(yè)營運能力、住房貸款行業(yè)重點企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場分析、行業(yè)風險分析、行業(yè)發(fā)展前景預測及相關的經營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴謹，分析內容客觀、公正、系統(tǒng)，真實準確地反映了我國住房貸款行業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。

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