商品房行業市場現狀調查及市場發展預測2023

• 陳觀秋 2023年2月23日 來源：互聯網 1160 75
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春節過后，北上廣深等一線城市以及蘇州、武漢、成都等重點二線城市房地產市場迎來一波回暖。近期，多地報道房貸年齡限制放款，且公積金政策、房貸利率下調等政策也在持續“助攻”樓市。業內期待許久的樓市“小陽春”正在醞釀當中。

春節過后，北上廣深等一線城市以及蘇州、武漢、成都等重點二線城市房地產市場迎來一波回暖。近期，多地報道房貸年齡限制放款，且公積金政策、房貸利率下調等政策也在持續“助攻”樓市。業內期待許久的樓市“小陽春”正在醞釀當中。

蘇州市政府日前印發關于推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施的通知，其中提出，自2023年1月1日至12月31日，對月銷售額10萬元以下(含本數)的增值稅小規模納稅人，免征增值稅;

增值稅小規模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅;允許生產性服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計5%抵減應納稅額;

允許生活性服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%抵減應納稅額。因城施策用足用好房地產長效機制工具箱，調整優化限制性政策和土地出讓政策，實施好差別化住房信貸政策，大力支持剛性和改善性購房需求，堅持“房住不炒”，認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據實際情況調整公積金貸款政策，加快推進房屋征收搬遷貨幣化安置，優化商品房價格備案制度。

據中研產業研究院《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》分析：

中央多次強調 " 允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求 "，進一步明確了支持房地產市場穩定發展的信號。當前房地產市場情緒仍較為低迷，政策端仍需發力穩定預期。短期來看，各地因城施策的力度有望進一步加大，" 保交樓 " 相關舉措繼續落地見效，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，特別是熱點一二線城市，購房者預期和置業信心有望逐漸回升，但對于大多數城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。

商品房概念

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

商品房預售許可證是由市、縣房地產行政主管部門核發的，同意開發商進行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有：預售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質、發證機關及發證日期等。

商品房行業市場現狀調查

根據國家統計局公布的2022年房地產統計數據，2022年的房地產市場主要統計指標中，除待售商品房增加到5.64億平米，比2021年底增長10.5%之外，其他房地產統計指標皆明顯下跌。

其中，房屋新開工面積12.06億平方米，下降39.4%;商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%;全國房地產開發投資13.29萬億元，比上年下降10.0%。房地產開發企業到位資金14.9萬億元，比上年下降25.9%。

全國商品房銷售面積為9757.57萬平方米(其中銷售現房1591.04萬平方米，期房8166.53萬平方米)，銷售額為9452.53億元，銷售均價約為0.97萬元/平方米;2022年1-10月全國商品房累計銷售面積為111179.29萬平方米，銷售面積累計同比下降22.3%，累計銷售額為108832.22億元，銷售額累計同比下降26.1%;2015-2021年全國商品房總銷售面積逐年遞增，其中期房銷售面積大大高于現房銷售面積，銷售均價逐年遞增。

商品房建筑面積由建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，共有建筑面積部分為共有產權。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺面積;部分組成。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

2023年商品房市場發展預測

新的一年，房地產利好政策頻發。中央層面不斷釋放穩地產的積極信號。不久前，中國人民銀行、中國銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。近日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，明確提出推動房地產業向新發展模式平穩過渡，實施改善優質房企資產負債表計劃，引導優質房企資產負債表回歸安全區間……

在地方層面也因城施策，相繼出臺相關支持政策。包括調整限購措施，支持合理住房需求;降首付比例、降貸款利率、加大信貸支持;防風險、增強房企資金流動性，改善企業負債率水平，穩定住房市場供給……

業內預計，2023年房地產利好政策將有望逐步落地，而隨著疫后經濟重啟和居民收入改善，剛性和改善性住房需求將進一步釋放，房地產市場信心將逐步恢復，房地產市場有望迎來復蘇。

房地產市場的未來發展趨勢，是影響購房者預期的重要因素。當前和今后較長一個時期，我國房地產市場仍蘊藏較為廣闊的發展空間。我國仍處于城鎮化快速發展時期，城鎮每年新增上千萬人口，相應的對城市的住房、基礎設施、公共服務設施會帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

目前我國已經初步形成了多主體發展租賃住房的良好態勢，國有租賃企業起到了對市場的引領、規范、激活和調控作用，更多專業化、機構化的住房租賃企業積極參與市場建設。

想要了解更多商品房行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》。本報告對國內外商品房行業的發展狀況進行了深入透徹地分析，對我國行業市場情況、技術現狀、供需形勢作了詳盡研究，重點分析了國內外重點企業、行業發展趨勢以及行業投資情況，報告還對商品房下游行業的發展進行了探討，是商品房及相關企業、投資部門、研究機構準確了解目前中國市場發展動態，把握商品房行業發展方向，為企業經營決策提供重要參考的依據。

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