中國工業廠房工程行業發展概述

• 李芬珍子 2023年5月17日 來源：中研網 975 61
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中國工業廠房工程行業發展概述

一、中國工業廠房工程行業發展歷程

中國的工業地產起步比較晚，目前還處于初級階段，主要表現為工業地產市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業，外資和民營企業參與較少。工業地產更多地表現為政府一個招商引資的工具，以滿足其解決就業、拉動GDP、增加稅收的需要。

我們國家的工業廠房工程的發展，真正意義上是從改革開放之初算起的。首先在全國設立了5個經濟特區、14個開放城市，并建立了多個經濟技術開發區、出口加工區。在政府全力主導之下，這一時期的工業廠房建設發展非常迅速，在數量、質量上均保持極高的增長，工業廠房成為生產力的聚集地，推動國家經濟快速發展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發戰略的實施，沿海較發達地區開始產業轉型升級，勞動密集型產業向內陸地區轉移，各類型工業廠房在全國各地四處開花，工業廠房類型不斷增多，但規模體量、建設成效參差不一。

中國工業地產發展經歷了四個大階段：1978年是工業地產孕育、探索階段;1982年~1992年國內開發區開始快速發展;1992年~2002年工業地產進入矛盾與探索期;2002年進入國內工業地產密集開發階段。

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區--蛇口工業園創立，工業地產隨之興起，但當時大多局限為以廠房出租和賣地為主的經營方式。2003年，業內首次提出產業地產概念，并將之作為工業地產的升級與換代。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發戰略的實施，沿海較發達地區開始產業轉型升級，勞動密集型產業向內陸地區轉移，各類型園區在全國各地四處開花，園區類型不斷增多，但規模體量、建設成效參差不一。

二、我國工業廠房工程行業發展特點分析

1、政策主導性強、專業性強

工業廠房一般是由所在地政府提供優惠土地，單獨投資或者合作開發，用來吸引企業進入，進而發展本地經濟，由此決定了國家或地方政府的經濟、社會發展政策對工業廠房工程的類型有很大的引導作用。當地資源優勢、經濟發展政策導致了不同地方的工業廠房工程不同于另一個地方，專業性較強。

2、投資大、投資回收期長

工業廠房工程資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，其投資規模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也相當高，而投資回收期則有的長達十幾年。因此工業廠房工程的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業廠房工程大投資的特點所決定的。

三、中國工業廠房工程行業發展面臨問題

(1)土地儲備資格問題

為了加快開發建設進度，一些開發區常將可開發用地進行打包，委托開發商進行征地、拆遷、儲備，并由開發商進行該區域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發建設，為了保證開發商利益獲取，政府與企業就土地增值收益分成達成協議。而我國《土地儲備辦法》中明文規定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。顯然，地產開發商并不具有土地儲備的資格，但是在工業地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規問題，同時這種模式勢必會出現多頭儲備土地、政府與開發商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。

(2)工業用地性質問題

目前，我國土地性質劃分為住宅、商業、綜合服務、工業四類，工業用地價格最低，據測算，我國工業用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業用地價格的8%。國家對工業用地實行嚴格控制制度，工業用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規模的商業零售，不得用于房地產開發。國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》也明確規定工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。但是由于工業地產已經從單一廠房向綜合開發模式轉變，上述政策已經不能有效監督、管理和控制工業用地。主要表現是開發商通常以工業地價獲取的土地使用權為一個整體(一宗)，在宗地上開發商除建設工業廠房以外，還集中成片建設研發、賓館、培訓等其他配套設施，實際上難以分清廠房用地和其他類型用地規模，按照現有政策能否界定為改變工業土地性質存在爭議;有的開發商以建設研發樓名義建設寫字樓，實際上是銷售給房地產、服務、交通、金融等其他行業單位，而根據現有法規，監管部門難以對此種現象加以界定控制，其改變土地性質數量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產商通過打政策擦邊球，變相改變工業用地用途獲取高額商業利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。

(3)軟件與信息服務業等高技術行業用地性質問題

根據現行國家行業分類標準，軟件和信息服務業包括軟件開發、信息技術集成服務、信息技術咨詢服務、數據處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業。國家也明確強調，大力發展新一代信息技術戰略新興工業，大力發展研發設計、信息服務、軟件開發等高技術行業。由于這類行業主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業用地的表現形式不是工業廠房、而是辦公樓或者研發樓。而目前的工業用地政策僅適用于傳統建設廠房的工業項目(一般指《國民經濟行業分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對于軟件服務、信息技術等這類不需工業廠房的新型現代信息服務行業的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業地產項目的銷售不同于普通的住宅、商業商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業地產項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產管理條例》規定，商品房預售必須取得房屋主管部門頒發的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。目前諸多工業地產項目已成為商品房開發模式，地產開發商以集中開發，統一配套的方式對外向不特定的企業或者個人出售工業用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發商取得土地為工業性質土地，依據目前法規不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發《商品房預售許可證》。工業地產商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風險。

《2022-2027年中國工業廠房工程行業競爭格局與投資戰略研究咨詢報告》由中研普華工業廠房工程行業分析專家領銜撰寫，主要分析了工業廠房工程行業的市場規模、發展現狀與投資前景，同時對工業廠房工程行業的未來發展做出科學的趨勢預測和專業的工業廠房工程行業數據分析，幫助客戶評估工業廠房工程行業投資價值。

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